Op 6 maart 2019 werd de Spaanse huurwet gewijzigd, om de huurders beter te beschermen. Het wordt voor velen namelijk steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. In dit artikel lees je meer over de belangrijkste wijzigingen in de Spaanse huurwet.
Verlenging huurcontracten
Met de nieuwe huurwet in Spanje is de wettelijke minimale termijn waarin de huurder in de gehuurde woning kan blijven omhooggegaan. De duur van een huurcontract is verlengd van 3 naar 5 jaar (of 7 jaar indien de verhuurder een juridische persoon is). Om de huurder een grotere stabiliteit te geven wordt de stilzwijgende verlengingstermijn uitgebreid van 1 naar 3 jaar. Nadat het huurcontract de minimale termijn (5 jaar) heeft bereikt en noch de verhuurder, noch de huurder aan elkaar hebben laten weten het huurcontract niet te willen voortzetten, moet het contract aldus met 3 jaar worden verlengd indien de huurder dat wenst. De huurder kan het contract namelijk beëindigen, mits hij of zij een aantal eisen en formaliteiten in acht neemt.
Na de verplichte vernieuwing van het contract krijgt de huurder een opzegtermijn van vier maanden. De opzegtermijn voor de verhuurder is verhoogd van 1 naar 2 maanden.
Verbod op verhoging van huurprijzen
De nieuwe huurwet legt een verbod op om de huur te verhogen met een bedrag dat hoger is dan de indexering. Bepaalde oudere contracten lieten een jaarlijkse verhoging van de huur toe. Met het nieuwe decreet is de jaarlijkse verhoging beperkt tot de index.
De instelling van een nieuwe huurindex
De huurwet introduceert een nieuw mechanisme om een index voor de huurprijzen vast te stellen. Deze wordt gebruikt om wijzigingen in de huurmarkt op te volgen en te bepalen of de gevraagde huurprijs marktconform is. Zodoende kan voor iedere plaats in Spanje bekeken worden hoe hoog de gemiddelde huurprijs daar is. De index wordt jaarlijks geactualiseerd.
Waarborgsom
De herziening van de huurwet zorgt voor extra garanties met betrekking tot de waarborgsom die door de huurder betaald wordt om ervoor te zorgen dat hij of zij de eigendom na vertrek in goede staat achterlaat. In aanvulling op een waarborgsom van een maand kan een bijkomende borg van maximaal 2 maanden huur worden gevraagd, tenzij/als het gaat om contracten voor lange termijn. Hiermee wordt voorkomen dat huiseigenaren absurd hoge borgsommen vragen, wat het huren voor veel mensen bijna onmogelijk maakt. Als de woning in goede staat is achter gelaten, moet de waarborgsom na de beëindiging van het contract worden terugbetaald. Bij de verlenging van het contract na 3 jaar mag de borg verhoogd worden tot het bedrag van de nieuwe huur. Sommige autonome regio’s leggen de verplichting op deze huurwaarborg tot het einde van het contract op een Spaanse bank te storten. Het is absoluut verboden een hogere borg te vragen.
Renovatie of verbetering van de woning
Met de wijzigingen in de huurwet wordt de goedkeuring van de overeenkomst tussen de eigenaar en de huurder voor renovatie of verbetering van de woning in de looptijd van de huurovereenkomst vergemakkelijkt.
Betere bescherming voor de huurders
Geregistreerde en niet geregistreerde huurcontracten worden sinds de nieuwe huurwet van kracht is gelijkwaardig behandeld. Als iemand een woning koopt die verhuurd is, dan moet hij of zij als nieuwe eigenaar de rechten van de huurder erkennen.
Uitzettingen
Is er sprake van een uitzetting, dan moet het betreffende dossier eerst door de sociale dienst van de gemeente waar woning zich bevindt bestudeerd om te kunnen bepalen of de huurder zich in een kwetsbare situatie bevindt. Als dit het geval is, dan wordt de uitzetting drie maanden uitgesteld. In die periode kan de huurder op zoek gaan naar een nieuwe woning. De rechter moet de juiste datum en het tijdstip van de uitzetting vooraf communiceren.
Vakantieverhuur
Eigenaren van een woning in een appartementsgebouw mogen samen beslissen of er appartementen in het gebouw aan toeristen verhuurd mogen worden. Deze maatregel is het gevolg van de grote druk vanuit de samenleving, waar steeds meer weerstand is ontstaan tegen de praktijken van online verhuurdiensten zoals Airbnb en Homeaway. Doordat de prijzen op toeristische locaties steeds verder worden opgedreven, kiezen meer en meer woningeigenaren ervoor hun woning te verhuren aan toeristen. Dit gaat vaak gepaard met overlast voor de omwonenden.
Makelaarskosten en contractkosten
Voor het eerst wordt vastgesteld dat in het geval de woningeigenaar een bedrijf is, hij of zij de kosten van de makelaar en de formalisering van het contract betaalt.
De voornaamste veranderingen aan de wetgeving gelden enkel voor nieuwe huurcontracten die afgesloten werden op 6 maart 2019 en later. Oudere huurcontracten blijven onder de oude wetgeving maar als zowel de huurder als de verhuurder akkoord gaan dan kan het oude contract aangepast worden aan de nieuwe wetgeving.
OTIS Advocaten Spanje
Sta je op het punt een nieuw huurcontract af te sluiten? Dan is het verstandig een advocaat te raadplegen die uw situatie kan analyseren, ook wanneer er een makelaar tussen zit. Geld investeren in juridisch advies zal u geld besparen – en moeilijkheden – in de toekomst. Neem voor advies vrijblijvend contact op met OTIS Advocaten Spanje met kantoren in Barcelona, Madrid en Marbella.