In Andalusië, vooral in het gebied van de Axarquia, staan veel eigendomsobjecten, met name woningen, op land waar niet gebouwd mag worden. Deze eigendommen werden gebouwd zonder licentie of zonder te voldoen aan de eisen van een bouwvergunning afgegeven door de lokale authoriteiten. Autoriteiten die waarschijnlijk inbreuk maken op de wettelijke bouwplannen.
De status van deze huizen is onduidelijk. De vraag is of ze legaal of illegaal gebouwd zijn en wanneer ze werden gebouwd. Zijn ze langer dan vier jaar geleden gebouwd, dan is de einddatum verstreken waarop de lokale autoriteiten maatregelen kunnen nemen tegen de illegaal gebouwde objecten. Een van die maatregelen is dat ze de wet tegen verstedeling kunnen toepassen.
Elektriciteit en water
Een aantal van deze huizen zijn op dit moment niet aangesloten op elektriciteit en water. Wel heeft de regionale Andalusische regering een wet goedgekeurd (Decreet 2/2012), die van kracht werd op 1 maart dit jaar en die inhoudt dat eigenaren nu een aansluiting kunnen aanvragen en hun eigendommen kunnen laten registreren.
Eigendomslicentie
Hiertoe moeten de eigenaren een eigendomslicentie aanvragen, ook wel een Asimilado a fuera de ordenación genoemd. Deze licentie wordt afgegeven door het gemeentehuis voor elk eigendomsobject in de gemeente dat buiten de wettelijke bouwplannen valt.
Met de licentie kunnen eigenaren ook doorgaan met reparatiewerkzaamheden en onderhoudswerkzaamheden aan hun bezit om zo de veiligheid en bewoonbaarheid van hun woning te garanderen. Bovendien kan met de licentie elektriciteit afgenomen worden van desbetreffende toeleveranciers. Om deze licentie te verkrijgen, moet iedere huiseigenaar echter een procedure volgen die op dit moment niet erg duidelijk is en die tevens afhangt van de diverse criteria opgesteld door de lokale autoriteiten.
De procedure
Deze procedure verplicht de eigenaar om een aantal zaken te betalen aan de autoriteiten; dit bedrag is afhankelijk van de omschrijving van ieder object. Daarom is het noodzakelijk om degelijk juridisch advies in te winnen om deze nogal complexe procedure op te starten. In het algemeen gesproken vereist deze procedure het volgende:
- De woning moet officieel geïdentificeerd zijn, via gegevens van het centrale kadaster of het plaatselijke kadaster.
- De datum van voltooiing van het object moet bevestigd zijn, bewezen door een vakkundig architect of gecertificeerd door gegevens van het kadaster.
- Een certificaat van een architect dat verklaart dat het gebouw voldoet aan de eisen van bewoonbaarheid en veiligheid.
- Een beschrijving van de benodigde werkzaamheden om het gebouw te voorzien van basisbehoeften (water, elektriciteita etc.).
- Een bewijs dat het eigendom geen onderdeel is van een lopende juridische procedure of een bewijs dat het niet mogelijk is om het eigendom te legaliseren via bestaande procedures.
- Een bewijs van voldoende grondoppervlak voor de grootte van het gebouwde eigendom.
De einddatum voor de lokale gemeenteraad om de aangevraagde licentie toe te wijzen en terug te rapporteren is zes maanden. Is er na deze periode geen duidelijke beslissing genomen, dan moet verondersteld worden dat de aanvraag is afgewezen.
Wanneer het eigendom is gelegaliseerd dan kan hiermee het eigendom geregistreerd worden of kunnen ongeregistreerde onderdelen die behoren bij het legale eigendom (zwembaden, garages, schuren etc.) worden geregistreerd bij het centrale kadaster.
Onduidelijkheid
Tot voor kort was er onzekerheid over de legalisatie van deze verschillende soorten eigendommen, omdat de nieuwe Andalusische wet een en ander niet duidelijk weergaf en deze in strijd bleek te zijn met de nationale kadasterwet.
Het goede nieuws is nu dat het kadaster bezig is met de legalisatie van vele eigendommen die een aantal jaren geleden zijn gebouwd in gebieden waar enkele van bovengenoemde problemen zich voordeden.
Het is echter van vitaal belang om aan te tonen dat het grondoppervlak toereikend is. Er zijn nog steeds veel woningen die nooit gelegaliseerd zullen worden wegens overbebouwing op een klein stuk grond in een landelijk gebied.
De Cotta Law
Wilt u dat de wettelijke situatie van uw eigendom onder de loep wordt genomen, neem dan vrijblijvend contact op met uw plaatselijke De Cotta Law kantoor voor een afspraak. De Cotta Law, een gerenommeerd advocatenkantoor dat zich richt op de internationale gemeenschap in Spanje, is aanwezig in Mijas-Costa/Calahonda, Nerja, Granada en Coïn. Spreekt u graag met een Nederlandstalige medewerker van de firma, bel dan met +34 952 931 781 of stuur een e-mail.