Er zijn diverse belastingen waarmee een koper van een huis in Spanje rekening moet houden. Die belastingen kunnen flink verschillen afhankelijk van de autonome regio waarin je je vastgoed verwerft. Hieronder zet vastgoedadviseur CasaLasDunas een en ander op een rij.
Inkomstenbelasting (IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
De inkomstenbelasting in Spanje is progressief, variërend van 19 procent tot 45 procent, en wordt geheven over uw wereldwijde inkomen. De inkomstenbelasting is van toepassing op iedereen die in Spanje fiscaal resident is. Buitenlanders worden in Spanje als fiscaal resident beschouwd als zij beschikken over een Spaanse verblijfsvergunning (residencia) of indien:
- Zij meer dan 183 dagen aaneengesloten per kalenderjaar in Spanje verblijven;
- Hun persoonlijke en beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten en belangen zich voornamelijk in Spanje afspelen;
- Hun echtgeno(o)t(e) en/of kinderen (die financieel van hen afhankelijk zijn) in Spanje resident zijn.
Indien u resident bent en uw belastbare inkomen beneden de belastingvrije voet blijft, is het toch raadzaam om aangifte te doen voor de inkomstenbelasting. U kunt dan een zogenaamde ‘nihil-aangifte’ (laten) indienen, waarmee u kunt aantonen dat u in elk geval aangifte heeft gedaan. Dit is namelijk een voorwaarde om voor verlenging van uw residencia in aanmerking te komen.
Niet-residenten (buitenlanders die niet voldoen aan bovenstaande criteria) dienen in Spanje eveneens inkomstenbelasting te betalen indien zij eigenaar zijn van Spaans onroerend goed. De inkomstenbelasting heeft dan betrekking op het zogenaamde ‘huurwaardeforfait’ van de eigen woning. Over 2 procent van de door de gemeente vastgestelde kadastrale waarde (valor catastral) is men 19 procent belasting verschuldigd. Er dient 25 procent belasting te worden betaald over de netto huuropbrengsten. Indien de gemeente de kadastrale waarde de laatste tien jaar heeft herzien, dan geldt een percentage van 1,1 procent in plaats van 2 procent. De Spaanse 17 autonome regio’s zijn bevoegd om hun eigen tarieven te hanteren.
Vermogensbelasting (Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio)
Hoewel in 2008 de vermogensbelasting in Spanje werd afgeschaft, is deze voor fiscaal residenten tijdens de economische crisis in 2011 opnieuw ingevoerd. Een fiscaal resident is pas belastingplichtig voor de vermogensbelasting indien het wereldwijde vermogen de 700.000 euro (per persoon) overschrijdt, inclusief de waarde van de eigen woning in Spanje. Voor deze eigen woning (als hoofdverblijf) geldt een afzonderlijke vrijstelling van maximaal 300.000 euro. Per 31 december van elk jaar wordt het nettovermogen (bezittingen minus schulden) progressief belast, afhankelijk van de belastingschijf oplopend van 0,2 tot 2,5 procent.
Voor niet-residenten is deze vermogensbelasting niet van toepassing op het wereldwijde vermogen, maar enkel op het eventuele vermogen in Spanje dat zij bezitten boven de vrijstellingsgrens. De vrijstelling van 300.000 euro voor het bezit van een eigen woning geldt voor hen niet, omdat zij immers geen resident zijn en daarom in Spanje geen woning bezitten die hen tot hoofdverblijf dient.
Fiscaal residenten van Spanje dienen sinds 2013 jaarlijks een informatieve aangifte te doen als zij:
1) In het buitenland meer dan 50.000 euro aan bijvoorbeeld spaartegoeden, beleggingen of vastgoed hebben;
2) Of daar, bijvoorbeeld middels volmachten, over kunnen beschikken. De aangifte is informatief. Er hoeft geen belasting te worden betaald. De belastingdienst zal de informatie wel gebruiken voor controles. Het niet doen van aangifte wordt als fraude gezien en zwaar beboet.
Onroerendgoedbelasting (IBI) of Impuesto sobre Bienes Inmeubles
Iedere eigenaar van onroerend goed in Spanje betaalt jaarlijks tussen 0,3 procent en 0,9 procent (met uitschieters tot 1,3 procent) onroerendgoedbelasting (IBI) over de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van de gemeente waartoe het onroerend goed behoort. Deze waarde, de valor catastral, wordt door de gemeente vastgesteld. Het is niet ongebruikelijk dat er op gezette tijden aanzienlijke verhogingen van de valor catastral plaatsvinden, omdat gemeentes ernaar streven om de valor catastral dichter aan te laten sluiten bij de reële marktwaarde van het onroerend goed.
De gemeente stuurt u jaarlijks (meestal tussen juni en september) een aanslag en vervolgens kunt u deze belasting bij het gemeentelijke belastingkantoor (SUMA) betalen. Na de eerste aanslag en betaling kunt u de IBI in het vervolg ook via automatische incasso regelen. Hiertoe dient u bij het belastingkantoor een formulier (domiciliado) in te vullen, zodat de IBI jaarlijks automatisch van uw Spaanse bankrekening wordt afgeschreven.
Behalve een aanslag van de onroerendgoedbelasting ontvangt men in veel regio’s separaat een belastingaanslag van de gemeente voor het ophalen van het huisvuil (recogida de basuras). Ook deze aanslag kan via automatische betaling worden voldaan.
Belasting over waardevermeerdering van de grond (Plusvalía) of Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Deze belasting over de waardestijging van de grond – in Spanje kortweg plusvalía genoemd – dient bij verkoop van de woning aan de gemeente betaald te worden. De plusvalía wordt dus niet geheven over de woning zelf, maar over de grond waarop de woning staat. Ook bij verkoop van een appartement dient over het deel van de grond dat bij het betreffende appartement hoort plusvalía betaald te worden. Voor de berekening van de plusvalía neemt de gemeente de valor catastral (kadastrale waarde) van de grond als uitgangspunt. De hoogte van de plusvalía is vervolgens afhankelijk van het aantal inwoners van de gemeente en het aantal jaren dat de verkoper het onroerend goed in zijn bezit had. De maximumperiode waarover deze belasting in Spanje wordt berekend, is in principe 20 jaar. Bij verkoop van de woning (en de grond) dient de verkoper deze belasting aan de gemeente te betalen. Indien de verkoper in gebreke blijft, is de koper aansprakelijk voor de betaling van de plusvalía.
Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble)
Bij deze belasting gaat het niet om de waardestijging van de grond, maar om de waardestijging van de opstal. De vermogenswinstbelasting wordt in Spanje geheven via de inkomstenbelasting (en eventueel vermogensbelasting) en wordt berekend over het verschil tussen de waarde van de woning bij aankoop (zoals vermeld in de ‘oude’ escritura) en de waarde bij verkoop (zoals vermeld in de ‘nieuwe’ escritura). Bij de aankoopprijs mag de eigenaar een aantal kosten optellen omdat deze de aankoopprijs verhogen, bijvoorbeeld de betaalde overdrachtsbelasting of IVA, registratiekosten en kosten van uitbreiding/renovatie van de woning. Daarnaast mogen de kosten die worden gemaakt in verband met de verkoop van de woning worden afgetrokken van de verkoopprijs, bijvoorbeeld makelaarskosten en taxatiekosten. Naast deze aan- en verkoopkosten mag een door de overheid vastgestelde inflatiecorrectie (die afhankelijk is van het jaar van aankoop van de woning) worden toegepast over de jaren dat men eigenaar van de woning was. Het huidige tarief dat van toepassing is inzake de Spaanse vermogenswinstbelasting is 19 procent voor niet-residenten in Spanje.
Indien de verkoper van een woning in Spanje niet-resident is, is de notaris verplicht om 3 procent van de escritura-waarde in te houden en af te dragen aan de Spaanse fiscus. Deze inhouding van 3 procent is geen eindheffing, maar een voorlopige heffing. De verkoper is verplicht om binnen 3 maanden aangifte te doen van de verkoop van zijn woning en aan te geven wat de werkelijke vermogenswinst is en welk bedrag aan vermogenswinstbelasting verschuldigd is. Indien de al afgedragen 3 procent niet toereikend is, moet er worden bijbetaald.
Met ingang van 2013 geldt voor residenten dat de winst op onroerend goed die binnen één jaar na aankoop wordt behaald, progressief wordt belast in de inkomstenbelasting (afhankelijk van het inkomen variërend van 24 procent tot 45 procent). Er zijn nog wat meer uitzonderingen op de regel, dus laat uw persoonlijke situatie altijd voorrekenen door een terzake kundige belastingadviseur.
Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Als u een bestaand huis koopt van een particulier dan betaalt u in Spanje overdrachtsbelasting over het in de escritura vermelde bedrag. Afhankelijk van de provincie varieert het ITP-tarief van 6 procent tot 11 procent. Als er vastgoed met een ‘vastgoedvennootschap’ wordt gekocht om dit vastgoed binnen vijf jaar weer door te verkopen, zijn er regio’s waar de overdrachtsbelasting tot 70 procent verlaagd wordt.
Als u van een projectontwikkelaar of aannemer koopt, betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar 10 procent IVA (BTW).
Om minder overdrachtsbelasting te hoeven betalen, werd (en wordt) in de escritura vaak een lagere waarde dan de werkelijke waarde vermeld. Echter, bij verkoop van de woning dient u in Spanje belasting te betalen over de winst. Een lagere aankoopwaarde in de Escritura betekent dat de winst bij verkoop hoger wordt en u bij verkoop een hogere vermogenswinstbelasting dient te betalen. Het voordeel bij aankoop wordt daarmee bij verkoop weer opgeheven. Bovendien komt het steeds vaker voor dat de koper te maken krijgt met een naheffing (plus rente en boete), als blijkt dat de opgegeven waarde in de Escritura duidelijk lager is dan de reële marktwaarde.
BTW of IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido
IVA over onroerend goed wordt alleen berekend bij aankoop van onroerend goed of (ver)bouw van een woning via een projectontwikkelaar of aannemer. Als u bouwgrond van een projectontwikkelaar of aannemer koopt, betaalt u 21 procent IVA over de aankoopprijs van de grond. Als u bouwgrond koopt en direct een nieuwbouwhuis daarop laat bouwen door een projectontwikkelaar of aannemer, dan betaalt u 10 procent IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21 procent IVA , ook als u er later een huis op laat bouwen. Over deze nieuwbouw betaalt u dan 10 procent IVA. Als u tegelijkertijd een garage of een zwembad bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10 procent IVA. Laat u echter in een later stadium bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21 procent IVA. Koopt u een bestaand huis van een projectontwikkelaar of aannemer, dan betaalt u 10 procent IVA. Over kleinere verbouwingen (die minder dan 25 procent van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21 procent IVA. Over verbouwingen die meer dan 25 procent van de kadastrale waarde bedragen, betaalt u 10 procent IVA.
AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Behalve met de bovengenoemde IVA krijgt u ook te maken met zegelbelasting, de zogenaamde AJD. Deze zegelbelasting varieert van 0,5 procent tot 1,5 procent en verschilt per provincie en zelfs per gemeente en is alleen van toepassing bij nieuwbouw).
Bouwbelasting (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Naast de kosten van een bouwvergunning berekent de gemeente bouwbelasting over de door de architect of aannemer opgegeven bouwkosten van uw toekomstige woning. Het belastingtarief verschilt per gemeente. Het basistarief bedraagt 2 procent, maar kan soms hoger uitvallen. Deze bouwbelasting is verschuldigd op het moment dat er met de bouw wordt gestart, ongeacht of de gemeente al een bouwvergunning heeft afgegeven. Zodra de woning wordt opgeleverd, dient er door de notaris een Escritura de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) te worden opgemaakt. Over de in deze escritura opgenomen waarde wordt door de gemeente nog eens tussen de 0,5 procent en 1 procent bouwbelasting geheven. Ook dit percentage verschilt per gemeente.
Erf- en schenkbelasting
En dan hebben we ook nog te maken met erf- en schenkbelasting. Daarover heeft Mondi, belangenorganisatie voor aspirant-kopers en eigenaren van vastgoed en beleggingsobjecten in het binnen- en buitenland, heel wat artikelen gepubliceerd.