Om deze waarde te verkrijgen, heeft u de kadastrale referentie van het onroerend goed en een Spaans NIF-nummer nodig. Als er geen kadastrale referentie is, kan er geen referentiewaarde zijn.
Waarom is de referentiewaarde belangrijk voor uw huisaankoop?
Zelfs met de kadastrale referentie hebben sommige stedelijke eigendommen geen gepubliceerde referentiewaarde. Evenzo worden deze referentiewaarden voor de meeste woningen in onbebouwbare of landelijke gebieden niet gepubliceerd. In deze gevallen zullen bij het verlijden van de akte van aankoop, erfenis of schenking de overeenkomstige belastingen worden betaald op basis van de waarde in de akte. De administratie kan deze gedeclareerde waarde herzien als zij meent dat de waarde in de akte lager is dan de minimale fiscale waarde.
De referentiewaarde van een onroerend goed maakt het noodzakelijk om de overdrachtsbelasting (ITP) te betalen bij een aankoop op basis van de genoemde waarde wanneer deze hoger is dan de werkelijke prijs die door de koper is betaald.
Om het belang van deze waarde toe te lichten, gebruiken we een praktijkvoorbeeld van een advocatenkantoor gespecialiseerd in onroerend goed in Málaga. Klanten van C&D Solicitors kochten vorig jaar een woning in Málaga. Ze waren het oneens over de referentiewaarde (valor de referencia catastral of nieuwe minimale belastingwaarde) van het Spaanse Kadaster voor hun stedelijk vastgoed. Daarom besloten ze deze waarde aan te vechten voor hun belastingaanvraag. Hun argumenten werden gegrond verklaard.
Dit was zonder de noodzaak om een administratieve of gerechtelijke procedure te starten. Wat er hier is gebeurd, zullen we uitleggen in de hoop kopers van een woning in Spanje in gelijkaardige omstandigheden met deze informatie te helpen. Wellicht kunnen zij dan al dan niet beslissen om deze referentiewaarde aan te vechten.
Verschil tussen de aankoopprijs, taxatiewaarde en de referentiewaarde
De klanten kochten in 2022 een woning met een referentiewaarde van 90% boven de aankoopprijs. Dat was duidelijk buitensporig hoog en betreft een extreem geval. Omdat deze klanten een hypotheek nodig hadden, kwam de hypotheektaxatie uit op een bedrag voor het onroerend goed dat ongeveer 25% hoger lag dan de aankoopprijs. De taxatiewaarde lag echter dus nog ruim onder de kadastrale referentiewaarde.
Deze klanten vonden het onredelijk om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. C&D Solicitors legden ze uit dat ze ITP konden betalen op basis van de taxatiewaarde in plaats van de referentiewaarde. Dat deden ze door het taxatiecertificaat bij de koopakte te voegen. Daarmee wilden ze aantonen dat de taxatiewaarde van de hypotheek geschikt was om de overeenkomstige belastingen voor de aankoop te berekenen.
Wat hebben de kopers besloten?
De klanten besloten om de ITP voor hun aankoop te betalen op basis van de hypotheektaxatie. Door de belasting niet op basis van de referentiewaarde te betalen, namen ze een risico. Ze zouden wellicht worden onderworpen aan een boeteprocedure. Bovendien zou de Belastingdienst dan naast een boete voor te late betaling ook de declaratie eisen op basis van de referentiewaarde. Zij namen het risico en ze hadden geluk met de uitkomst.
Het betalen van de koopsom op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek heeft een wettelijke basis in de Algemene Belastingwet. De waarde van onroerend goed in dergelijke taxaties is één van de legale methoden die zijn toegestaan bij het verifiëren van de waarde van onroerend goed. De administratie zelf heeft deze taxaties vaak in haar voordeel gebruikt. Bij verkoop met een hypotheek waarbij de taxatiewaarde hoger was dan de aankoopwaarde van het onroerend goed, zou het op basis van de taxatie belastingbetalingen eisen.
Wat gebeurde er nadat de ITP-belasting was betaald?
Ongeveer negen maanden na het betalen van de Overdrachtsbelasting (ITP) ontvingen de kopers een bericht van het ministerie van Financiën van de regionale regering van Andalusië (Junta de Andalucia). Daarin werd hen meegedeeld dat de procedure voor waardeverificatie was gestart en werden zij op de hoogte gebracht van het betalingsvoorstel van het ministerie. Dit voorstel eiste betaling van de ITP op basis van de referentiewaarde plus een boete voor te late betaling.
Nadat zij de situatie met de belastingadvocaat van C&D Solicitors hadden besproken, diende hij namens de kopers een bezwaarschrift in. Het ministerie keurde het bezwaarschrift goed. Men vond het gepast en legaal dat ITP werd betaald op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek. Daarop werd de boeteprocedure door het ministerie geannuleerd.
Opgemerkt moet worden dat de belastingadvocaat geen positief resultaat had verwacht van dit aanvankelijke bezwaarschrift. Hij ging er vanuit dat een “harder gevecht” nodig was. Zowel de klanten als C&D Solicitors waren dan ook aangenaam verrast dat de procedure door het ministerie werd beëindigd.
Let op bij toekomstige huisaankopen in Spanje
Is bij de aankoop van een onroerend goed de referentiewaarde aanzienlijk hoger dan de werkelijke prijs die ervoor moet worden betaald, dan raadt C&D Solicitors aan om een hypotheektaxatie voor het onroerend goed te verkrijgen. Of u een hypotheek gebruikt om te kopen, doet in dit geval niet ter zake. Het belangrijkste is dat deze taxaties een van de methoden zijn die door belastingregels zijn toegestaan om de waarde van onroerend goed vast te stellen.
Wat zijn de kosten voor een hypotheektaxatie?
De kosten van een hypotheektaxatie variëren tussen de 300 en 500 euro, afhankelijk van het type woning. In geval de taxatiewaarde vergelijkbaar is met de referentiewaarde, zal het moeilijk zijn om ITP op basis van de referentiewaarde niet te betalen. Als koper is uw troost in zo’n geval dat de aankoopprijs die u voor het onroerend goed betaalt, aantrekkelijk zou zijn, onder de marktwaarde.
Als de taxatiewaarde echter dichter bij de werkelijke prijs ligt die u betaalt, kunt u bepaalde risico’s nemen en ITP betalen voor uw aankoop op basis van de taxatiewaarde. U krijgt zeker een bericht van het begin van een boeteprocedure om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. Dat zult u dan moeten aanvechten bij het Ministerie van Financiën.
Uitkomst geen garantie voor toekomstige gevallen
Wat in bovengenoemd voorbeeld is gebeurd, betekent niet dat de administratie in de toekomst in alle gevallen de taxatiewaarde zal accepteren. Het opent echter wel de deur om de waarde van deze hypotheektaxaties te blijven accepteren. Dit in gevallen waarin deze lager is dan de referentiewaarde.
Fiscaal advies
Het belangrijkste is dat u als koper goed op de hoogte bent van de financiële gevolgen voordat u besluit de administratie “aan te vechten” over de referentiewaarde. Win daarom tijdig passend belastingadvies in bij een aankoop, erfenis of schenking/donatie van uw woning in Spanje.
C&D Solicitors is een advocatenkantoor gespecialiseerd in aankoopbegeleiding, eigendomsrecht en erfrecht, met ervaring sinds 2006. Wij adviseren bij de aan- en verkoop van onroerend goed voor buitenlandse cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. Onze collega’s spreken Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.