Mei was de maand waarin volgens Business Insider in Spanje de minste huizen werden verkocht. Op de Balearen, in de Regio Valencia, de Canarische Eilanden, Madrid en Navarra daalde de verkoop met meer dan 20% ten opzichte van 2019.
Door het coronavirus zat een groot deel van de wereldbevolking voor langere tijd aan huis gekluisterd. Het percentage mensen dat overweegt om te verhuizen na die maanden van opsluiting steeg wel enorm. In Spanje loopt dat op tot ruim 60% volgens Ricardo Sousa, CEO van Century21 in Spanje en Portugal.
Deze wens om naar een ander huis te verhuizen vertaalde zich in 2020 echter niet in meer onroerendgoedtransacties, zo blijkt uit de daling van bijna 18% van het aantal woningverkopen in Spanje- volgens statistiekbureau INE.
Concreet blijkt uit de INE-cijfers dat er in 2020 iets meer dan 415.748 huisaankopen waren, het laagste cijfer sinds 2016 na de grootste daling in meer dan een decennium, alleen overtroffen door de daling van 18,1% in 2011 op de Spaanse onroerendgoedmarkt midden in het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel.
Op basis van gegevens van eind vorig jaar daalde de verkoop van woningen tussen november en december met 8,9%. Dat is de laagste daling op maandbasis in een decembermaand, aangezien deze in 2019 10,5% was, in 2018 bijna 20%, in 2017 20,5% en 14,1% in 2016. Dat geeft aan dat, ondanks het feit dat december geen goede maand is voor woningverkopen, het tempo van woningverkopen weer toeneemt na de sterke ineenstorting in het voorjaar.
Naast bovengenoemde gegevens bevatten de cijfers over de woningverkopen in 2020 volgens Business Insider 5 sleutels die helpen begrijpen deze de grootste ineenstorting van de onroerendgoedmarkt in Spanje van het afgelopen decennium kon gebeuren en wat de werkelijke impact is geweest van de coronacrisis in de woningsector.
1. Mei was de slechtste maand van het jaar
Het jaar begon sterk met 34,8% meer huizenverkopen dan in december 2019. In totaal werden er 46.900 transacties gesloten. Dit is het hoogste maandelijkse niveau dat het hele jaar door zou worden bereikt. De impact van het coronavirus op huisaankopen varieerde afhankelijk van de mobiliteitsbeperkende maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan en en het aantal infecties. De volgende maanden stortte het aantal vastgoedtransacties logischerwijs in met 25.000 operaties in april, 22.400 in mei en 27.200 in juni. Vanaf dat moment begon de markt in juli weer aan te trekken met 32.700 aankopen, om later in augustus te verzwakken als gevolg van het einde van het zomerseizoen.
Na de eenmalige daling in augustus nam de kooplust in september en oktober weer enigszins toe in lijn met de geleidelijke versoepeling van de beperkende maatregelen en bereikte het hoogste punt in de tweede helft van november met bijna 40.000 transacties. In december nam het aantal opnieuw af, hoewel in een lager tempo dan in voorgaande jaren en ruim boven de records van diezelfde zomer.
2. Ineenstorting 2020 lager dan na klappen vastgoedzeepbel
De ineenstorting van de vastgoedmarkt in 2020 heeft niet de omvang bereikt van de dip die optrad als gevolg van het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel in de ergste maanden van de laatste economische crisis die in 2008 begon en pas tegen 2015 eindigde. De daling van 2020 ligt dus bijna 8 procentpunten boven de ineenstorting van de verkopen die in 2008 werd geregistreerd. Het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel zorgde voor een daling van de activiteiten met 25,1%.
3. Alle autonome regio’s zagen het aantal vastgoedoperaties afnemen maar 10 ervan kwamen tegen het einde van 2020 echter weer op krachten
De minste impact werd geregistreerd in Extremadura, met een daling van 6,5% en Asturië met 9% minder, terwijl Cantabrië, Castilla-La Mancha en Castilla y León een daling van bijna 11% registreerden. De ergste tegenslagen deden zich voor in Catalonië met een daling van 19,5%, Navarra (-20,9%), Madrid (-21%), de Canarische Eilanden (-21,9%), regio Valencia (-22,1%) en de Balearen, met de grootste daling van 23,2% in aan- en verkopen.
Aan de kant van de 6 regio’s met negatieve jaarcijfers in december, vinden we dezelfde regio’s die in 2020 het meest hebben geleden onder de impact van het coronavirus. Dit zijn de Balearen (-20%), gevolgd door de Canarische Eilanden (-16,5%), Navarra (-7,6%), Baskenland (-6,6%) en Madrid en Valencia met 1% minder.
4. Eerste vermindering op jaarbasis in verkoop nieuwbouwwoningen na 3 jaar van toename
Er zijn substantiële verschillen te zien tussen de verkopen van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen, ondanks dat beide groepen flink hebben geleden onder de impact van de gezondheidscrisis. Beide type woningen kwamen echter niet onder de cijfers van 2016 uit.
Van de 415.700 geregistreerde verkopen in 2020 waren er ongeveer 333.200 bestaande woningen (80,1%) vergeleken met de 82.500 gloednieuwe woningen die vorig jaar op de markt kwamen. De verkoop van tweedehands woningen daalde door het jaar heen echter wel met 19,2%. Deze daling is groter dan bij nieuwe woningen (-11,2%). Hoewel 2020 het eerste jaar is waarin de verkoop van nieuwbouwwoningen is gedaald, na toenames van 1,3% in 2019, 10,2% in 2018 en 10,8% in 2017. Gebruikte woningen lieten in 2019 al een daling van 3,2% zien. Dit is volgens Business Insider geheel in lijn met de trend dat het eigenwoningbezit in Spanje al jaren afneemt ten opzichte van de huur.
Sociale woningen lijden meer onder de coronacrisis dan woningen op vrije markt
Er is ook een duidelijk verschil te zien tussen de gevolgen van de pandemie op sociale woningen en woningen in de vrije markt. Zo vertegenwoordigden de woningen die onder administratieve bescherming vallen en die in 2020 werden verkocht slechts 9% van de markt, met in totaal 37.232 operaties.
Het aantal vastgoedtransacties betreffende sociale woningen daalde met 22,4% ten opzichte van 2019, terwijl vrijemarktwoningen 17,3% minder werden verkocht dan het voorgaande jaar, een daling in lijn met het landelijke gemiddelde.