Vooral diegenen die de afgelopen jaren een hypotheek met variabele rente hebben afgesloten, krijgen te maken met drastische stijgingen van de aflossingen.
De gemiddelde Euribor is in november gestegen tot 2,83%, het hoogste percentage sinds december 2008. De gemiddelde hypotheek kan hierdoor 242 euro per maand duurder.
Stijging lijkt af te nemen
Hoewel de stijging van de Euribor af lijkt te nemen, verwachten de meeste analisten niet dat het referentietarief voor de meeste leningen in Spanje op korte of middellange termijn zal vertragen. Zo voorspelt iAhorro dat de drempel van 3% al in 2022 kan worden bereikt en zelfs overschreden. Een diagnose die wordt gedeeld door Asufin, die verwacht dat de eenjarige Euribor in december 3% zal bereiken.
Hypotheek wordt duurder
Met de huidige Euribor zal een huishouden met een gemiddelde hypotheek (150.000 euro voor 30 jaar, variabele rente en met een spread over Euribor van 1%) die onlangs is afgesloten, de maandelijkse aflossingen zien stijgen van 449 euro per maand naar 691. Dat is 242 euro meer per maand, volgens schattingen van financieel adviseur iAhorro. De vereniging van financiële gebruikers Asufin, gaat uit van een verhoging van 162 euro voor een lening van 100.000 euro op 24 jaar met een verschil van 1%.
Niet alle hypotheken met variabele rentevoet worden op dezelfde wijze getroffen. Een groot deel van de variabele hypotheken in Spanje is jaren geleden afgesloten, zodat de rentelast lager is. In Spanje betalen vrijwel alle hypotheeknemers jaarlijks rente volgens het bedrag van de lening dat nog moet worden betaald. Hoe groter het afgeschreven bedrag, hoe minder gewicht de rentebetaling heeft. Dit betekent dat de stijging van de aflossingen waarmee deze debiteuren als gevolg van de Euribor worden geconfronteerd, lager is.
In ieder geval, en vooruitlopend op het feit dat sommige huishoudens door de stijging van hun aflossingen in de problemen terecht zouden kunnen komen, is de regering met de belangrijkste banken een mechanisme overeengekomen waardoor de meest kwetsbaren een deel van hun lening kunnen uitstellen. Een overeenkomst die ook wijzigingen van variabele naar vaste rente en vervroegde aflossingen van kapitaal vergemakkelijkt.
Terug naar variabele hypotheken
Variabele hypotheken zijn terug, ondanks de steeds ongunstiger voorwaarden voor dit soort leningen. De door het Spaanse bureau voor statistiek INE woensdag gepubliceerde statistieken over hypothecaire leningen bevestigen dit. De hypotheken met variabele rente zijn gestegen van 25% van de leningen in juli tot 32% in september, het hoogste percentage tot nu toe dit jaar. En alles wijst erop dat deze tendens de komende maanden zal blijven stijgen, aangezien de INE-gegevens de laatste bewegingen van de Euribor weerspiegelen.
De opleving van variabele hypotheken, die tot twee jaar geleden gebruikelijker waren en traditioneel de norm waren in Spanje, valt samen met het verdwijnen van hypotheken met een vaste rente. Financiële adviseurs zoals iAhorro en consumentenorganisaties zoals Asufin wijzen erop dat banken hun hypotheken met een vaste rente duurder maken nu de Euribor is gestegen. iAhorro wijst erop dat de schaarse vaste rente al kan oplopen tot 4%, meer dan één punt boven de Euribor.
Teken van vertraging op de markt
Deze verandering op de hypotheekmarkt komt op een moment dat er steeds duidelijker tekenen komen van een vertraging van de markt. In september dit jaar werden in totaal 44.119 hypotheken geformaliseerd, 4% meer dan in dezelfde maand van 2021. Maar hoewel het bedrag bleef stijgen, koelt het tempo af. September was de op één na traagste maand van groei dit jaar, na april. “De vertraging die door de meeste prognoses wordt aangekondigd, begint zich af te tekenen”, zegt Ferran Font, directeur onderzoek bij Pisos.com
Het ziet er in ieder geval niet naar uit dat deze vertraging voldoende zal zijn om te voorkomen dat 2022 het jaar wordt met het hoogste aantal ondertekende hypotheken sinds 2010. Tot nu toe zijn 353.213 leningen geformaliseerd, en zal waarschijnlijk dit jaar oplopen tot ongeveer 470.000. Deze cijfers zijn nog ver verwijderd van de topjaren van de vastgoedhausse, toen jaarlijks meer dan een miljoen hypotheken werden verstrekt.