Volgens de maandelijkse index van vastgoedtaxateur Tinsa was het kopen van een huis, of het nu nieuwbouw of een bestaande woning was, gemiddeld 8,2% duurder dan het jaar ervoor. In 2006 was er sprake van een nog forsere prijsstijging binnen een jaar, op het hoogtepunt van de vastgoedzeepbel. In dat jaar stegen de huizenprijzen in het hele land met gemiddeld 14,2% op jaarbasis.
De Spaanse vastgoedmarkt kende zeven jaar op rij prijsstijgingen, een trend die ertoe heeft geleid dat het kopen van een woning in de vier grote provinciehoofdsteden (Madrid, Barcelona, Valencia en Sevilla) nu duurder is dan ooit tevoren in de afgelopen tien jaar.
Sterkste prijsstijgingen in Madrid
Uit gegevens van Tinsa blijkt dat Madrid, van deze vier steden, de stad is waar de prijzen het afgelopen jaar het sterkst zijn gestegen. De woningen in de hoofdstad stegen gemiddeld met 10,2%. Dit is de hoogste stijging in een kalenderjaar sinds 2018. De prijzen in Madrid stijgen al zeven jaar en zijn sinds 2015 met 62,4% gestegen, wat resulteert in ongekende aan- en verkoopprijzen. Bovendien is Madrid van de vier grote hoofdsteden de stad waarvan de prijzen het dichtst bij het hoogtepunt van de vastgoedzeepbel liggen. Woningen kosten er 11,8% minder dan op het hoogtepunt in 2008.
Barcelona
In Barcelona, de tweede stad van het land, was de markt aanzienlijk rustiger. Barcelona registreerde vorig jaar een stijging van de huizenprijzen met 3,7%, de laagste van de vier dichtstbevolkte steden van Spanje. De Catalaanse hoofdstad kende de grootste prijsstijgingen in de drie jaar vlak voor de pandemie. Na de schok van het coronavirus is de toename gematigd in vergelijking met de rest van het land. Dit heeft in ieder geval niet verhinderd dat de huizenprijzen in Barcelona het hoogste niveau sinds 2009 hebben bereikt.
Valencia
Als we naar Valencia kijken, zien we dat woningen het afgelopen jaar gemiddeld met 8,5% zijn gestegen, een stijgingspercentage dat sinds 2019, toen de prijzen weer met 10% stegen, niet meer is voorgekomen. Daarmee is Valencia de tweede stad van de vier grote hoofdsteden waar de prijzen vorig jaar het meest zijn gestegen. De stijging in 2022 zorgde voor vastgoedprijzen die sinds 2011 niet meer zijn voorgekomen.
Sevilla
In Sevilla ten slotte zijn de huizenprijzen vorig jaar met 5,2% gestegen. De huizenprijzen stijgen er sinds 2016, maar de stijging vorig jaar is lager dan in 2020, toen de huizenprijzen gemiddeld met 5,8% stegen. De Andalusische hoofdstad noteerde in 2022 een gemiddelde prijs die sinds 2012 niet meer was voorgekomen. Huizen zijn er nog steeds 26,5% goedkoper dan toen de markt in 2008 instortte.
In 2023 wordt een afkoeling verwacht
Na de kleine hausse op de huizenmarkt in 2022 denken de meeste deskundigen dat de markt dit jaar zal afkoelen. Prijsdalingen lijken echter onwaarschijnlijk. Hoewel de kosten van hypotheken snel zijn gestegen door het optreden van de Europese Centrale Bank (ECB), zijn er enkele factoren die erop wijzen dat het effect van de renteverhogingen wat langer op zich zal laten wachten.
Vertraagd effect renteverhoging
Daar zijn verschillende redenen voor. Ten eerste omdat het aanbod van woningen nog steeds erg laag is en onder de koopbereidheid van de markt ligt. Nieuwbouw blijft op een historisch laag niveau en het aanbod van bestaande woningen is schaars, vooral in grote steden. Bovendien zien veel koopkrachtige beleggers woningen als een goede indekking tegen inflatie, iets wat prijsdalingen zal helpen opvangen.
In ieder geval begint de markt tekenen van uitputting te vertonen. ‘De verkopen vertonen de laatste maanden enige tekenen van vertraging. Toch was het aantal transacties in 2022 cumulatief hoog en in combinatie met een matig aanbod heeft dit de woningprijzen verder opgedreven’, aldus Cristina Arias, directeur van de onderzoeksafdeling van Tinsa.