Else Beekman
Die villa is van een schoolvriend die jaren tevoren zijn keus maakte en nu bruingebrand en lachend over zijn leven komt vertellen. Moeten we nú kopen of wachten we de crisis beter af?
Er zijn boeken vol geschreven over wonen buiten Nederland of Vlaanderen. Nu de “crisis” overal en in allerlei gedaanten lijkt te zijn uitgebroken, vragen velen zich af of het niet tijd wordt de sprong naar het zonnige en altijd opgewekte, goedkopere Spanje te maken.
Zelfs in tijden waarin de Spaanse regering zelf niet precies weet, waar het allemaal op uitdraait. Wat is verstandiger? Je spaargeld op een bank zien verpieteren, of er liever een duurzaam chalet onder de zon voor aanschaffen?
Cijfers woningmarkt
Iets nieuws vertellen over de Spaanse huizencrisis is bijna onmogelijk. Iedereen weet nu wel, dat er veel onverkochte appartementen en huizen klaar staan. Blijkens de nieuwste cijfers zijn dat er bijna 2 miljoen.
Aan grond is er een oppervlakte goed voor nog eens 4 miljoen objecten op de markt, vooral via de noodlijdende Spaanse banken. Dat zij die voorraad eigenlijk beter kunnen afschrijven, zal de komende weken wel worden uitgemaakt als de regering de zakken van de bankiers grondig gaat omkeren.
Wellicht komen daar nog wat verrassingen uit, alvorens Spanje de toegezegde 100 miljard aan EU-hulp gaat afroepen. Spanje is door deze toezegging feitelijk schaakmat gezet, omdat deskundigen tevoren wel konden aanvoelen, dat het daarbij niet zal blijven.
Wel of niet kopen?
Moet je nu een huis kopen in Spanje? Of moet je verder wachten op de “ineenstorting” van de immobilienmarkt. Niemand weet of dat gaat gebeuren.
Wanneer men een rode lijn trekt onder de her en der getoonde cijfers komt het erop neer, dat de huizenprijzen sinds 2008 met ongeveer 22% zijn gedaald. Op de ene plaats meer dan op een andere.
Dalen doen de prijzen nog steeds iets naar het schijnt. De door veel banken, bouwers en huiseigenaren verwachte speculatieve winst is daarmee wel verdampt.
Wat nu dreigt houdt in dat insolvente banken hun overtollige onroerendgoed-voorraad op de markt kunnen gaan dumpen. Een korting van 15-20% op een speculatieve verkoopprijs geven is een andere zaak.
Bodem
Maar er zijn welzeker aanwijzingen, dat de markt door de bodem zakt en prijzen hier en daar te ver naar beneden gaan. Een object dat tien jaren geleden voor rond 350.000 euro van eigenaar wisselde, kan nu geen 500.000 euro meer waard zijn, maar hoogstens 20% minder.
Een object dat 250.000 kostte en nu wordt aangeboden voor 100.000 houdt evengoed een risico in. Het gevaar van te sterk dalende prijzen zit in de ‘inhaalvraag’. Is de crisis voorbij zullen prijzen van woningen weer aantrekken.
Daarbij kan het tot een nieuwe speculatieve bubbel komen die inflatie opstuwt. Dat kan betekenen dat kosten van te goedkoop verworven objecten snel stijgen en boven de mogelijkheden van hun bezitters uitkomen.
Het onvoldoende afremmen van prijzen (door hogere renten op leningen af te dwingen) is mede oorzaak van de huidige Spaanse crisis.
Nota simple
Men kan dit soort van speculatieve prijs-sprongen uitvinden door met hulp van een vertrouwde makelaar de documenten van het bewuste huis te bekijken (bijvooorbeeld de nota simple). Daarin staat ondermeer te lezen wat de oorspronkelijke verkoopprijs was.
Voor nieuwbouw is daarentegen een blik op het officiële overzicht van de grondprijzen interessant, om daarmee vervolgens de te verkopen, bebouwde grond-oppervlakte te vergelijken.
Onbebouwde, kale grond of een grote olijfbomentuin op een helling zijn momenteel relatief weinig waard. Overzichten zijn op het Internet te vinden, maar bevatten tot 2010 redelijk betrouwbare gegevens. Intussen liepen die prijzen met ca. 3-5% terug.
Vierkante meter
Volgens de circulerende overzichten kost een m2 gemiddeld rondom 2.000 euro. Langs de rotsachtige kusten en in grote steden kan dit 33% hoger bedragen, in afgelegen mooie streken van het binnenland mogelijk 20% lager. Daar is het leven bepaald rustiger en veel goedkoper, desondanks toch met bijna evenveel comfort als langs de ‘primera linea’ pal aan zee.
Wie voor Spanje kiest, moet niet bij voorbaat aan zee willen wonen, maar zou eens enkele tientallen kilometers van het strand verwijderd moeten rondkijken. Over goede wegen en met het efficiënte openbaar vervoer komt men snel op de meeste plaatsen in het binnenland. Bergachtige streken zijn voor de liefhebbers en bedenk daarbij het ouder worden.
Spaanse levensstijl
De keus om van de kust weg te gaan veronderstelt wel, dat men zich aanpast aan de ietwat ‘nettere’, burgerlijke, danwel landelijke Spaanse levensstijl.
Niet iets voor mensen dus, die liever met lotgenoten in een urbanisatie “onder-ons” willen blijven en ’s morgens in bikini of sportbroek een juist aangekomen ‘Story’ en een sneetje Tarvo-brood met hagelslag bij de buren willen genieten.
In het binnenland wordt een badmantel of kamerjas eerder op prijs gesteld. De gastvrijheid blijft dezelfde als men wat Spaans kan spreken.
Spaans spreken
Wie in Spanje leeft, dient welzeker Spaans te kunnen spreken. Er is een groot aanbod van cursussen. Binnen een paar weken is men daarmee doorgaans fit genoeg om zich op een raadhuis verstaanbaar te maken.
Wie van een buitenlander in Holland verwacht dat die geleidelijk de taal machtig wordt, dient zich af te vragen of een Spanjaard daarover in zijn land anders denkt.
Bezin voordat je …
Voor men bij een makelaar binnenstapt, moet bekend zijn welk bedrag werkelijk beschikbaar is voor een eventuële transactie. Wie eerst zijn Hollandse huis nog moet verkopen, verknoeit tijd voor een makelaar en zichzelf.
Wie niet weet wat hij precies zoekt en tot welke prijs zaken mogen gaan, moet zich vooraf beter oriënteren. Zonder garantie van de thuisbank dat (veel) geld onmiddellijk beschikbaar staat, zou men niet naar een makelaar moeten gaan.
Gezien de bankencrisis is het moeilijk een gunstige hypotheek in de wacht te slepen. Een hypotheek nemen wordt momenteel door talrijke onzekerheden sterk ontraden.
Het huren van een auto om eens te gaan rondkijken is dan een betere oplossing om een idee te krijgen van land en levensstijl. Tijdelijk een woning of huis huren, is een niet ongunstig alternatief. Dat kan een makelaar altijd vlot regelen.
Emigratie en AOW
Permanent wonen in Spanje betekent emigratie uit Nederland. Dat heeft vooral fiscale gevolgen, die vooraf goed met deskundigen moeten worden doorgesproken. Vooral als men een aantal jaren pensioen zou inboeten, kan dit nare verrassingen meebrengen.
De AOW, die gekort naar Spanje wordt overgemaakt vanwege het politiek veronderstelde, dus onjuiste inzicht dat de levensstandaard in Spanje zoveel geringer zou zijn, is hier niet toereikend om ervan te kunnen leven.
Het bedrag is netto vaak minder dan de gemiddelde Spaanse ‘pensionista’ maandelijks in handen krijgt. Iets om bij verkiezingen in Holland over na te denken. Natuurlijk is hierbij een vorm van ‘afgunst’ in het spel. Wie Spanje kiest, krijgt zon inclusief een gewoonlijk aangenamere levenskwaliteit.
Veilige investering?
Is een huis in Spanje in deze onzekere jaren een veilige investering? Wat als Spanje de euro-zone zou verlaten, of de hele Europese Unie uiteen zou vallen en de Peseta weer wordt ingevoerd? Niemand kan dit voorspellen.
Spanje lijdt onder de onmogelijkheid haar eigen geld uit te geven tegen een waarde die in overeenstemming is met de economie. Kan dit wel, betekent dit een devaluatie. Wellicht met 30% ten opzichte van de euro. Wie een hypotheek heeft, voelt daarvan de pijn. Hij zal omhoog gaan, omdat het bedrag tegen euro-waarde werd verstrekt. Daarom is een hypotheek nemen nu niet verantwoord. De waarde van het huis zal evenwel ongeveer gelijk blijven.
Verkopen na de crisis betekent profiteren van de inhaalvraag die zonder twijfel gaat ontstaan als de economie weer op gang komt. Men zal het dan geldende inflatie-percentage goed in het oog moeten houden.
Veilig is een investering wanneer voor de juiste prijs op een gunstig gelegen plaats een goed object werd aangekocht. Een te renoveren bouwval in een oude stadskern hoort daar niet toe. Netzomin als luxe villas aan zee, die zelfs nu nog tegen te hoge prijzen worden aangeboden. De lijst met grondprijzen kan daarom allerwege een goede leidraad vormen.
Spanishpropertyinsight.com, Fotocasa.es, Spaineconomy, El Mundo, Econstats.com