Else Beekman
De huurwoningmarkt in Spanje is officieel in crisis. Gemiddeld gaat inmiddels 38% van het inkomen op aan huur, terwijl experts waarschuwen dat alles boven de 30% als ‘onhoudbaar’ geldt. In sommige regio’s is de situatie ronduit schrijnend: in de provincie Málaga moet een huishouden gemiddeld zelfs 55% van zijn inkomen reserveren voor de maandelijkse huur.
Vooral in stedelijke en toeristische gebieden zoals Barcelona, Palma de Mallorca en Málaga is het beeld alarmerend. Volgens cijfers van Idealista, een bekend vastgoedplatform in Spanje, is het aandeel van het inkomen dat naar huur gaat daar opgelopen tot respectievelijk 44%, 43% en 42%.
De oorzaak ligt in een combinatie van structurele problemen. Aan de ene kant blijven de prijzen onverminderd stijgen, met een gemiddelde jaarlijkse stijging van 13,7%. Anderzijds blijft het aanbod krimpen. In juni 2025 bereikte de gemiddelde huurprijs een historisch record van €14,38 per m².
“Een crisis van ongekende omvang”
Volgens vastgoedportaal Fotocasa spreken de huidige ontwikkelingen van een “ongekende crisis van het aanbod”. De huurprijzen stijgen al acht maanden op rij met dubbele cijfers. In regio’s zoals Madrid (€21,41/m²) en Catalonië (€20,14/m²) is huren inmiddels voor veel mensen onbereikbaar geworden.
“De markt is volledig uit balans,” stelt María Matos van Fotocasa. “Door de onzekerheid voor particuliere verhuurders, de lage beschikbaarheid van sociale woningen en een gebrek aan nieuwbouw, raken veel huishoudens klem.”
Gebrek aan sociale huur en bouwgrond verergert woningcrisis
Een van de kernproblemen van de huidige huurwoningmarkt in Spanje is het beperkte aandeel van sociale huurwoningen. Van het totale woningaanbod valt slechts 2,5% van het woningaanbod in deze categorie, ten opzichte van een Europees gemiddelde van 9,3%. In Nederland ligt dit zelfs rond de 30%. Verder stokt de uitbreiding van het woningaanbod door een tekort aan bouwgrond en ontbreken effectieve lokale woningbouwstrategieën. Veel gemeenten beschikken niet over de middelen of expertise om grootschalige woningbouwprojecten van de grond te krijgen.
Ondertussen staan op dit moment volgens laatste schattingen ruim 3,8 miljoen woningen leeg. Dat gebeurt vaak omdat de eigenaren bang zijn voor wanbetaling of schade of omdat deze woningen in minder gewilde gebieden zijn gebouwd. De onderzoekers van de universiteit van Zaragoza achter deze analyse pleiten voor meer publieke investeringen. Ook is volgens hen een efficiënter grondbeleid nodig en moet verhuur door particuliere eigenaren gestimuleerd worden om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren.
Nieuwe woningwet zorgt voor terugtrekking van huurwoningen
De nadelige impact van de nieuwe woningwet is een ander verontrustend gevolg van de crisis op de huurwoningmarkt in Spanje. Hoewel deze Ley de Vivienda huurders beter moet beschermen, onder andere door prijsplafonds in ‘gespannen gebieden’, leidt de wet volgens Fotocasa tot het tegenovergestelde effect op de markt.
Uit een door dit vastgoedplatform uitgevoerde enquete blijkt dat bijna 40% van de particuliere verhuurders overweegt hun woning vanwege deze wetgeving van de markt te halen. Meer dan 30% van de beschikbare huurwoningen zou sinds de invoering ervan al zijn verdwenen. Hierdoor staat de toch al krappe markt verder onder druk.
Volgens María Matos van Fotocasa leidt de wet tot minder aanbod, meer onzekerheid bij verhuurders en een toename van kortetermijnverhuur of kamergewijze verhuur. In regio’s zoals Catalonië en Andalusië overwegen zelfs bijna de helft van de verhuurders hun woning van de reguliere markt te halen. Slechts 2 op de 10 huurders zegt zich door de wet beter beschermd te voelen.
Jongeren kunnen nauwelijks op eigen benen staan
De bovengenoemde ontwikkelingen raken vooral één groep extra hard: jonge huurders. Het huren van een woning is voor veel starters het eerste opstapje naar zelfstandigheid, maar door de hoge prijzen blijft die stap uit. In Spanje ligt de gemiddelde leeftijd van uit huis gaan inmiddels op 30,4 jaar – een van de hoogste in de EU. Alleen in Kroatië, Slowakije en Griekenland is die leeftijd nog hoger.
Kopen wordt aantrekkelijker, maar ook niet makkelijk
Opvallend is dat het kopen van een woning – ondanks stijgende huizenprijzen – voor sommigen betaalbaarder is dan huren. Het gemiddeld benodigde deel van het inkomen voor een hypotheek ligt op 24%. Toch blijft kopen voor veel mensen onbereikbaar vanwege de hoge aanbetaling en strengere financieringseisen.
Structurele problemen en groeiende druk
Volgens experts zijn de oorzaken van de huidige situatie grotendeels structureel. Spanje bouwt jaarlijks zo’n 100.000 nieuwe woningen, terwijl de behoefte richting de 200.000 ligt. Tegelijkertijd stijgt het aantal huishoudens door migratie, vergrijzing en het groeiende aandeel alleenstaanden (in 2024 al 5,4 miljoen mensen, ofwel 28,1% van de huishoudens).
Ook de stijgende bouwkosten dragen bij aan de prijsdruk: sinds 2020 zijn de kosten met bijna 40% gestegen door duurdere materialen en een tekort aan vakmensen.
Oproep tot doortastend beleid
Francisco Iñareta van Idealista pleit voor politieke actie: “De huurwoningmarkt in Spanje staat op instorten. Zonder visie en daadkrachtige maatregelen blijven huishoudens tussen wal en schip vallen, zowel bij huur als koop. We moeten nú investeren in meer en betaalbare woningen.”
Of initiatieven zoals het recent aangekondigde investeringsplan van de regering – een strategisch project (PERTE) van 1.300 miljoen euro voor de industrialisering van woningbouw – daadwerkelijk effect zullen hebben, moet nog blijken. Het plan beoogt sneller, betaalbaarder en duurzamer te bouwen en zo het woningtekort structureel aan te pakken. Maar de tijd dringt, en de druk op de huurwoningmarkt blijft onverminderd groot.
Bronnen: El Economista, El Economista, The Conversation