Else Beekman
Vanaf 2030, over minder dan vierenhalf jaar, dreigen in Spanje miljoenen huizen onverkoopbaar en onverhuurbaar te worden. En niet vanwege een geknapte vastgoedbubbel of forse prijsstijgingen, maar vanwege nieuwe energie-efficiëntienormen van de Europese Unie.
De maatregel raakt woningen in een lage energieklasse en daarom vooral oudere woningen zonder energiebesparende ingrepen. Tijdig renoveren is daarom cruciaal om financiële schade te voorkomen.
Europese wet: energieklasse E of hoger verplicht
De Europese Unie wil het woningaanbod verduurzamen. Daarom wordt vanaf 2030 een minimale energieprestatieklasse E verplicht voor alle woningen die op de markt komen. In 2033 verschuift de lat zelfs naar klasse D. In Spanje heeft dit grote gevolgen: volgens gegevens van het ministerie van Ecologische Transitie zijn veel woningen ouder dan 40 jaar en gebouwd vóór energie-eisen wettelijk verplicht waren. De gemiddelde leeftijd van het huidige woningbestand in Spanje is 43,5 jaar.
Volgens het Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) heeft naar schatting zo’n 80% van de Spaanse woningen een energielabel E, F of G. Dit blijkt onder meer uit het Plan Nacional Integrado de Energía y Clima en rapportages van Fundación Renovables.
De nieuwe Europese regelgeving bepaalt dat de lidstaten een nationaal renovatieplan voor gebouwen moeten ontwikkelen. Het doel daarvan is dat ze een jaarlijks energierenovatiepercentage van 3% te bereiken. Spanje zit daar nog ver van af. Volgens gegevens van de CSCAE zijn tussen 2021 en 2023 in totaal circa 102.734 woningen energetisch gerenoveerd, terwijl het doel van de Spaanse overheid op 1,2 miljoen ligt voor 2030.
Oudere woningen in de gevarenzone
Huizen die nooit energetisch gerenoveerd zijn, vallen het eerst buiten de boot. Het gaat om woningen met klasse F of G, zonder isolatie, met verouderde ramen en energieverslindende systemen voor verwarming en koeling, zoals oude elektrische radiatoren, airco’s van meer dan tien jaar oud of oliegestookte ketels zonder thermostaat. Die woningen hebben vaak ook te maken met vochtproblemen, schimmel en een laag thermisch comfort. Bijvoorbeeld: een appartement uit 1975 in Torrevieja zonder isolatie, met enkel glas en een oude gaskachel, komt momenteel uit op energieklasse G.
Acht typen woningen op de zwarte lijst
Volgens experts van Arquitectura y Diseño zijn dit de woningen die het eerst uit de markt zullen verdwijnen:
- Oud en niet gerenoveerd: Gebouwen van voor 1980 zonder isolatie.
- Hoge energiekosten: Woningen die extreem duur zijn om te verwarmen of koelen.
- Vocht en schimmel: Slechte isolatie leidt tot structurele schade.
- Warme regio’s zonder zonwering: Geen passieve bescherming zoals luifels of lichte gevels.
- Verwaarloosde gevels en daken: Ongeïsoleerde schil veroorzaakt grote energieverliezen.
- Verouderde ramen: Enkel glas of aluminium zonder isolatie is energieverlies nummer één.
- Oude installaties: Boilers en airco’s van vorige generaties vreten stroom.
- Geen duurzame upgrades: Geen zonnepanelen, slimme thermostaten of waterbesparing.
Kans of kostenpost?
Voor eigenaren is de boodschap helder: snel ingrijpen of zichzelf buiten de markt plaatsen. Gelukkig hoeft verduurzaming niet altijd een complete verbouwing met zich mee te brengen. Denk aan het plaatsen van gevelisolatie, nieuwe kozijnen of een warmtepomp. Combinaties van zulke ingrepen kunnen de energieklasse met meerdere stappen verbeteren.
Beleid in Spanje
De Spaanse overheid stimuleert al langer de verduurzaming van woningen via subsidies, zoals het ‘Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia’. Via dit plan is onder meer het landelijke programma ‘Programa de Rehabilitación Energética de Edificios’ (PREE) opgestart. Dit wordt door de Spaanse centrale overheid beheerd, maar uitgevoerd op regionaal niveau. Het kan tot €6.300 per woning toekennen voor isolatie, ramen of duurzame installaties. In Andalusië bestaat het ‘Programa de Mejora de la Eficiencia Energética’, met steun tot 40% van de kosten.
De regio Valencia gaf via het PREE 5000-programma tot 2024 ruim €10,6 miljoen uit aan energetische renovaties. Bij ingrepen zoals gevelisolatie, plaatsing van warmtepompen of HR-ramen wordt tot 50% van de kosten vergoed. Bij combinaties van maatregelen of woningen met sociale bestemming kan deze vergoeding zelfs oplopen tot 100%, mits de energieprestatie met minstens twee labels verbetert en het primaire energiegebruik met 30% daalt.
Toch blijven veel eigenaren terughoudend vanwege de kosten. Lokale overheden, vooral in steden als Barcelona en Madrid, proberen nu versneld renovaties te stimuleren.
Wat betekent dit voor buitenlandse huiseigenaren in Spanje?
Voor Nederlandse en Belgische eigenaren van een (tweede) huis in Spanje is het verstandig om nu al actie te ondernemen. Niet alleen is een woning in een lage energieklasse straks onverkoopbaar of onverhuurbaar, maar ook veel duurder in gebruik. Je kunt alvast een actuele energie-audit uit laten voeren door erkende energieadviseurs die ook gemachtigd zijn om een Certificado de Eficiencia Energética (CEE) op te stellen. Kijk bij de inventarisatie van verbeterpunten naar isolatie, ramen en koel/verwarmingssystemen. Check of jouw gemeente, provincie of autonome regio subsidies vertrekt. Plan vervolgens de noodzakelijke renovaties ruim vóór 2030 en bewaar alle documenten van verbeteringen voor eventuele latere verkoop of verhuur.
450.000 onverkoopbare woningen in Spanje verergeren woningcrisis