Judith Goeree
De huizenprijzen in Spanje stijgen sneller dan in jaren. In veel steden en kustregio’s wordt het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Het debat over de oorzaak laait daardoor opnieuw op. Vaak gaat het over buitenlandse kopers, immigratie of dure bouwgrond. Maar volgens economen ligt de belangrijkste verklaring ergens anders. De échte reden dat huizenprijzen in Spanje zo stijgen, is een structureel tekort aan woningen op de plekken waar mensen willen wonen.
In het kort
- Huizenprijzen in Spanje stegen in 2025 met bijna 13 procent.
- Dat is de grootste stijging sinds de vastgoedbubbel van 2007.
- Vaak krijgen buitenlandse kopers of immigratie de schuld.
- Economen wijzen vooral op een tekort aan woningen.
- Er ontstaan jaarlijks veel meer huishoudens dan er huizen worden gebouwd.
Volgens cijfers van het Spaanse statistiekbureau INE stegen de huizenprijzen in 2025 met bijna 13 procent. Dat is de sterkste stijging sinds de vastgoedbubbel van vóór de financiële crisis. Tegelijkertijd groeit het aantal huishoudens sneller dan het aantal nieuwbouwwoningen.
Vooral in grote steden en populaire kustregio’s zijn de prijsstijgingen goed zichtbaar. In steden als Madrid, Barcelona, Valencia en Málaga zijn woningen de afgelopen jaren snel duurder geworden. Ook langs de Middellandse Zeekust, onder meer aan de Costa Blanca en de Costa del Sol, stijgen prijzen sterk. Voor veel Nederlanders en Belgen die hier ooit goedkoop een huis vonden, ziet de markt er inmiddels heel anders uit.
Te weinig woningen voor groeiende vraag
De kern van het probleem is dat de woningbouw achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. In Spanje ontstaan jaarlijks ongeveer 230.000 nieuwe huishoudens. Dat komt onder meer door bevolkingsgroei, immigratie en het feit dat meer mensen alleen wonen.
Tegelijk worden er jaarlijks slechts rond de 100.000 woningen opgeleverd. Daardoor loopt het tekort aan woningen verder op.
Vooral in grote steden en economisch sterke regio’s vertaalt dat tekort zich snel in hogere prijzen.
Buitenlandse kopers spelen vooral lokaal een rol
Buitenlandse kopers krijgen in het debat vaak veel aandacht. Volgens statistieken van de Spaanse notariële raad wordt tegenwoordig iets meer dan 20 procent van de woningen in Spanje door buitenlanders gekocht.
Hun invloed is echter niet overal even groot. Buitenlandse kopers richten zich vooral op luxe vastgoed en populaire kustgebieden. In veel steden in het binnenland speelt deze groep nauwelijks een rol.
Bovendien bestaat een groot deel van deze kopers uit buitenlanders die zelf in Spanje wonen en werken. Alleen niet-residenten, kopers die buiten Spanje wonen, betalen gemiddeld aanzienlijk hogere prijzen.
Immigratie blijkt minder belangrijk dan vaak gedacht
Immigratie wordt ook regelmatig genoemd als oorzaak van stijgende huizenprijzen. Toch blijkt uit onderzoek van de economische denktank Funcas dat deze factor minder zwaar weegt dan vaak wordt aangenomen.
Uit onderzoek van de denktank blijkt dat de manier waarop Spanjaarden naar de woningmarkt kijken sterk is veranderd. Waar immigratie begin jaren 2000 vaak werd gezien als een factor achter stijgende woningprijzen, wijzen burgers tegenwoordig vooral naar buitenlandse investeringen en dure bouwgrond.
Economen wijzen vooral op de structurele kloof tussen vraag en aanbod. Zolang het aantal nieuwbouwwoningen ver achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens, blijven prijzen stijgen.
Waarom leegstand het probleem niet oplost
Op het eerste gezicht lijkt de woningcrisis vreemd. Spanje telt immers miljoenen leegstaande woningen. Volgens de woningtelling van het INE staan ongeveer 3,8 miljoen huizen leeg.
Toch lossen deze woningen het probleem nauwelijks op. De meeste leegstand bevindt zich namelijk in dunbevolkte gebieden waar de bevolking al jaren krimpt. Veel leegstaande huizen liggen bovendien in kleine dorpen, zijn verouderd of vereisen dure renovaties.
De vraag naar woningen concentreert zich juist in steden en kustgebieden waar werk en voorzieningen zijn.
Bouwgrond volgt vaak de woningprijs
Veel mensen denken dat dure bouwgrond de belangrijkste oorzaak is van stijgende huizenprijzen. Economen zien dat anders.
De prijs van bouwgrond volgt vaak de waarde van woningen. Wanneer huizen duurder worden omdat de vraag groter is dan het aanbod, stijgt automatisch ook de waarde van bouwgrond in gebieden met veel vraag.
De grondprijs is daardoor vaak eerder een gevolg van de stijgende huizenprijzen dan de oorzaak.
Een woning als bescherming tegen stijgende prijzen
Door de krapte op de woningmarkt zien veel huishoudens een woning steeds vaker als bescherming tegen stijgende woonkosten. Volgens onderzoek van Funcas kopen veel mensen een huis omdat zij verwachten dat prijzen verder zullen stijgen.
Tegelijk is het aanbod aan betaalbare huurwoningen in veel steden sterk afgenomen. Daardoor proberen sommige huishoudens toch een woning te kopen, omdat de maandelijkse hypotheeklast in bepaalde gevallen lager kan uitvallen dan de huur. Voor veel anderen blijft kopen echter buiten bereik, bijvoorbeeld door strengere hypotheekvoorwaarden of gebrek aan spaargeld.
Voor wie een huis wil kopen of naar Spanje wil verhuizen, betekent dit dat vooral in populaire regio’s het aanbod voorlopig krap blijft. In minder bevolkte delen van het binnenland liggen de prijzen vaak lager, maar daar is de vraag ook veel kleiner.