Else Beekman
Niet alleen vastgoeddeskundigen in Spanje zetten vraagtekens bij de ontwikkelingen in hun sector. Nu slaat ook de Europese Centrale Bank (ECB) alarm over de woningmarktcrisis. De zorgen centreren zich rond het feit dat huizen in Spanje gemiddeld 70% meer overgewaardeerd zijn dan in de rest van Europa. En dat verschil groeit bovendien snel. Een ernstig risico voor de Spaanse economie én voor mensen die een huis willen kopen of huren. Vooral jongeren en mensen met lage inkomens, maken nauwelijks nog een kans te woningmarkt te betreden.
Spaanse huizenprijzen liggen gemiddeld bijna 17% hoger dan ze zouden moeten zijn op basis van onderliggende economische waarden, zo blijkt uit nieuw ECB-onderzoek. In andere Europese landen ligt dat percentage veel lager, rond de 10%. Die cijfers komen uit het tweede kwartaal van 2025. Opvallend is dat een jaar geleden de overwaardering van de huizenprijzen in het tweede trimester in Spanje nog op hetzelfde niveau /7,35) lagen als het Europese gemiddelde. Sindsdien zijn de ontwikkelingen veel sneller uit elkaar gaan lopen. Het gaat bovendien om de grootste overwaardering sinds 2009, het jaar nadat de Spaanse huizenzeepbel uiteen was gespat.
Ook banken slaan alarm
Niet alleen de ECB maakt zich zorgen. Ook Spaanse banken wijzen al langer op het woningprobleem. Gonzalo Gortázar, directeur van CaixaBank, zei op 21 november 2025 tijdens een bijeenkomst in Madrid: “Als we dit niet oplossen, wordt het een obstakel voor economische groei én een groot sociaal probleem.” Volgens hem zijn er genoeg middelen om te bouwen: er is bouwgrond, er zijn materialen, en de vraag is groot. Wat ontbreekt is samenwerking tussen de verschillende overheidslagen en heldere, efficiënte regels.
Te weinig huizen voor iedereen
Een rapport van BBVA Research voorspelt dat Spanje in 2027 zo’n 725.000 huizen tekort zal komen. Dat tekort blijft groeien, want hoewel er meer bouwvergunningen worden afgegeven, worden er te weinig huizen echt afgebouwd.
Het Spaanse ministerie van Huisvesting liet weten dat de gemiddelde prijs van een huis in het derde kwartaal van 2025 is gestegen met ruim 12% ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee komt de gemiddelde prijs op ruim €2.150 per vierkante meter – een record sinds de metingen begonnen in 1995.
Ondanks nijpend woningtekort veel spookplaatsen aan Spaanse kust
Oplossingen blijven uit
Er is nog geen gezamenlijke aanpak om het probleem echt aan te pakken. De centrale regering en de regionale overheden voeren vaak verschillend beleid, wat volgens deskundigen zorgt voor veel vertraging.
Er worden wel oplossingen aangedragen, zoals:
- Sneller oude stadsgedeeltes vernieuwen
- De wetgeving rond bouwgrond moderniseren
- Leegstaande percelen makkelijker herbestemmen
- Minder papierwerk en snellere procedures
Volgens de Spaanse centrale bank is er op dit moment nog geen sprake van een ‘bubbel’ zoals in 2008, waarbij de markt instortte. Maar de problemen zijn duidelijk voelbaar voor veel mensen, vooral voor jongeren, starters en gezinnen met een gemiddeld inkomen.
Woningmarktcrisis raakt steeds meer mensen
Voor veel mensen in Spanje is het vinden van een betaalbare woning inmiddels een dagelijkse zorg. De huizenprijzen en huren stijgen maar door, terwijl hetzelfde niet geldt voor inkomens. De eindjes aan elkaar knopen wordt daardoor voor steeds meer huishoudens lastig.
Uit een recente peiling van onderzoeksbureau DYM, in opdracht van de krant 20minutos, blijkt dat woningnood op dit moment de grootste zorg is onder Spanjaarden. Meer dan de helft van de ondervraagden vindt dat het de prioriteit van de regering moet zijn.
Ook de Spaanse ombudsman, Ángel Gabilondo, luidde de noodklok over de Spaanse woningmarktcrisis. In juli vroeg hij dertig overheden, waaronder het ministerie van Huisvesting, alle autonome regio’s en de grootste steden, om uitleg over hun aanpak. Zijn zorgen betreffen vooral de lange wachtlijsten voor sociale huur, trage procedures voor huursubsidies en het tekort aan betaalbare woningen, vooral in toeristische steden. Volgens Gabilondo dreigt de kloof tussen arm en rijk verder te groeien als er niet snel iets verandert.
Miljoenen leegstaande huizen maar Spaans woningtekort stijgt