Else Beekman
De huidige jaarlijkse bouwproductie van 80.000 tot 100.000 eenheden schiet duidelijk tekort om te voorzien in de verwachte behoefte aan nieuwe huizen. Die behoefte wordt gemiddeld op ongeveer 200.000 per jaar geschat.
Lees ook: Dit zijn de voorspellingen voor de Spaanse woningmarkt in 2024
Het gebrek aan beschikbare woningen, de voornaamste drijfveer achter stijgende prijzen, is met name acuut in de grote vastgoedmarkten van het land. Opmerkelijk is dat alleen al in Catalonië en de autonome gemeenschap Madrid over 15 jaar 800.000 nieuwe woningen nodig zouden zijn om te voldoen aan de woonbehoeften, rekening houdend met de verwachte bevolkingsgroei.
Deze schattingen zijn afkomstig van Sociedad de Tasación en verwerkt in een artikel door El Economista. De taxatievereniging benadrukt dat beide regio’s 50% van de nieuwe vraag naar woningen concentreren. “Dat is een enorme hoeveelheid”, aldus Consuelo Villanueva, directeur van de Sociedad de Tasación.
Een groeiend woningtekort
Het afgelopen decennium is er een duidelijk onevenwicht geweest tussen het aanbod en de vraag naar woningen in Spanje. Volgens de prognoses van de taxatievereniging zou deze trend de komende 20 jaar kunnen verscherpen. Er worden namelijk steeds minder woningen gebouwd terwijl de bevolking blijft groeien. Tijdens de vastgoedhausse werden jaarlijks tussen de 500.000 en 600.000 nieuwe woningen gebouwd.
Terwijl er dringende huisvestingsbehoeften zijn in Catalonië en de autonome gemeenschap Madrid, zullen andere delen van het land, zoals Castilië en León of Asturië, te maken krijgen met het fenomeen van bevolkingskrimp.
Vertraging van prijsgroei
Wat betreft de prijzen wijst de analyse van Sociedad de Tasación op een aanstaande vertraging van de groei van de gemiddelde prijzen per eenheid, hoewel de trend nog steeds stijgend is. Het bedrijf schat in dat de prijzen van nieuwe woningen met 4,1% zullen stijgen tot bijna 3.000 euro/m². In juni zal dit gemiddeld 2.925 euro/m² bedragen.
Deze stijging is lager dan de 6,4% die in dezelfde periode van vorig jaar werd geregistreerd. “Verkooptransacties duren langer en de prijsgroei vertraagt”, aldus de taxateur.
Regionale verschillen
Momenteel geven de gegevens van eind 2023 aan dat de prijzen jaarlijks met meer dan 2% zullen stijgen. Balearen en Madrid leiden echter de ranglijst met een jaarlijkse groeisnelheid van meer dan 6%.
In termen van provinciehoofdsteden ligt de gemiddelde prijs van nieuwe woningen het hoogst in Barcelona (5.156 euro/m²), en zowel Barcelona als Madrid en San Sebastián overschrijden de grens van 4.000 euro/m².
Tegelijkertijd blijft Malaga-stad, voor het derde jaar op rij, de Spaanse stad waar de prijs van nieuwe woningen het afgelopen jaar het meest is gestegen (7,2%).
Weerstand in de vastgoedmarkt
Over het algemeen wordt de vastgoedmarkt door de taxateur beschouwd als zeer veerkrachtig wat betreft activiteit. Dit ondanks negen opeenvolgende maanden van dalingen in woningverkopen. Bestaande woningen worden het meest getroffen door de stijgende financieringskosten. Dit is te zien in een daling van het aantal transacties van 9,9% op jaarbasis in de periode van januari tot oktober 2023. Dat is sterker dan de afname bij nieuwe woningen (-3,6%).
Ondanks een algemene afname in woningverkopen is het belangrijk om op te merken dat de situatie per regio verschilt. De autonome gemeenschappen Valencia, Murcia en Noord-Spanje vertonen over het algemeen een betere trend in het aantal transacties ten opzichte van vorig jaar. Anderzijds zijn Andalusië, de autonome gemeenschap Madrid en Catalonië nog steeds goed voor de helft van alle transacties.
Wat provinciehoofdsteden betreft, concentreren Madrid, Barcelona, Alicante, Malaga en Valencia 40% van de vraag, waarbij de hoofdsteden aan de oostkust en sommige binnenlandse hoofdsteden hun verkoopritme in jaarlijkse termen het best behouden.