Else Beekman
Ook in de media verschijnen uiteenlopende berichten. In dit artikel meer over hoe het komt dat cijfers zo kunnen verschillen.
Interpretatie berichtgeving
Uiteraard is de interpretatie van de berichtgeving belangrijk. Op eenzelfde dag kan de ene krant melden “Woningverkopen weer in de lift” terwijl een andere kopt “Prijzen blijven dalen”. Bij de eerste gaat het dan over het aantal verkopen, op zich een belangrijke graadmeter voor de markt, en bij de tweede doorgaans over de prijs per vierkante meter van een woning of over de gemiddelde prijs per verkochte woning. Dit voorbeeld is niet toevallig, dit was in Spanje het geval in het voorjaar van 2014.
Ook kan het zijn dat “Prijzen woningen stijgen weer” geen vergelijking betreft met de voorgaande periode maar de gemiddelde verwachting voor de komende periode van experts. En zelfs als er feiten gepubliceerd worden kan dit leiden tot verschillende cijfers: vergelijking met de afgelopen maand, dezelfde maand van het voorgaande jaar, het afgelopen kwartaal of op jaarbasis.
Gebruikte bronnen
Eén van de meest gebruikte bronnen is de officiële index zoals die door het statistisch bureau van de Spaanse overheid wordt gepubliceerd (INE). Deze is op jaarbasis maar is behalve steeds één van de laatste die bekend wordt gemaakt ook niet de meest betrouwbare. Alleen al de continu twijfel of politieke belangen de cijfers beinvloeden om de situatie minder erg te laten lijken, in Spanje helaas niet ongebruikelijk, leidt tot onzekerheid.
De officiële cijfers over 2013 gaven overigens een daling van het aantal verkopen aan van 2,2% (tot 311.141 woningen) en een gemiddelde prijsdaling van 7,8%.
Andere traditionele bronnen zijn notarissen (transakties worden immers vastgelegd in notariële aktes), taxatiebedrijven, landelijke makelaarsketens, bouwbedrijven (voor nieuwbouw) en onderzoeken van vastgoedconsultants. De laatste jaren worden ook de landelijk opererende internetportals in toenemende mate als bron genoemd. Banken (aantal hypotheken) worden minder geraadpleegd omdat steeds meer aankopen zonder hypotheek plaatsvinden.
Indexen en graadmeters
Ook worden er diverse vastgoedindexen en graadmeters gepubliceerd die ook steeds weer tot andere verwachtingen en conclusies kunnen leiden: de ‘vertrouwensindex voor vastgoed’, de ontwikkeling van het aantal verkochte gebruikte woningen – volgens sommige experts de thermometer van de sector -, het aantal woningen dat door Spanjaarden wordt gekocht (wat kan duiden op fundamenteel herstel) of juist door buitenlanders (die wellicht uit zijn op kansen), het aantal afgegeven bouwvergunningen, etcetera.
Voorts worden indirecte algemene cijfers en indexen aangehaald die de verwachtingen kunnen beïnvloeden, zoals de economische groei, de werkeloosheid, consumentenbestedingen, de afname van de bevolking, de vergrijzing, enzovoort. Deze lijst is vrijwel oneindig.
Voorraad onverkochte nieuwe woningen
Een cijfer dat specifiek voor Spanje benoemd dient te worden is de voorraad onverkochte nieuwe woningen. Dit cijfer is dermate hoog dat deze alleen al volgens experts de komende 4 tot 12 (!) jaar een structureel herstel van de Spaanse woningmarkt in de weg staat.
Ook dit cijfer verschilt echter weer per bron, variërend van 600.000 (overheid, nieuwbouw) tot 1,7 miljoen (onafhankelijke studies). Sommigen rekenen de pakketten die bij de banken zijn ingeleverd niet meer mee (circa 400.000), anderen nog wel. Deze cijfers betreffen zowel relatief als absoluut de hoogste van Europa.
Nationaal en regionaal
Een kop als ‘Woningprijzen gedaald met 7,8%’ kan voor iemand die een woning in de omgeving van Alicante wil kopen weinig zeggend of zelfs misleidend zijn als het een nationale index is. De regionale verschillen kunnen groot zijn.
Doorgaans worden in artikelen dan ook de indexcijfers per autonome communiteit (‘deelstaat’) vermeld waarvan Spanje er 17 heeft. Hieruit kan dan bijvoorbeeld afgeleid worden dat in de regio’s waar buitenlanders voornamelijk woningen kopen (zoals de kustgebieden en eilanden) de prijzen minder dalen, of tegen de markt in soms al weer stijgen.
Interpretatie en analyse
Als onderzoeken worden gepubliceerd of er officiële cijfers bekend worden, gebruikt de pers de belangrijkste conclusies of getallen doorgaans voor de titels. In het artikel worden dan achtergronden en commentaren van experts vermeld. Dit leidt dan weliswaar tot de eerder bedoelde uiteenlopende berichten, maar deze kunnen op zich steeds correct en goed onderbouwd zijn. Door een goede interpretatie en zorgvuldige analyse kunnen dan trends en ontwikkelingen waargenomen worden waarop vervolgens iedereen weer diens eigen mening kan vormen…
Verwachting voor 2014
Voor 2014 geldt de gemiddelde verwachting dat voor het eerst sinds 2005 (!) het aantal woningverkopen in Spanje weer zal stijgen. Dit overigens in het eerste halfjaar nog steeds bij een licht dalende prijstendens.
Voor de tweede helft van het jaar is de verwachting dat het fundament van de markt nog zwak zal zijn vanwege de toch nog minimale nationale vraag en het feit dat banken nog steeds grote partijen woningen op de markt brengen.
Anderzijds lijken de prijzen in de voor buitenlanders interessante regio’s (met name de kuststroken en de eilanden) voor het eerst sinds 2007 niet meer significant te dalen. Er worden in deze regio’s soms al weer voorzichtige prijsstijgingen gerapporteerd.
De gemiddelde verwachting is dat de bodem in de voor buitenlanders interessante regio’s dit jaar bereikt zal worden en dat er in sommige regio’s er sprake van een pril prijsherstel kan zijn.
Jeroen Oskam | Euro Economics
Jeroen Oskam is oprichter, eigenaar en directeur van EuroEconomics, het grootste Nederlandse advieskantoor in Spanje met eigen vestigingen en allianties in vrijwel heel Spanje. EuroEconomics begeleidt buitenlanders op fiscaal-juridisch gebied bij het veilig kopen van een woning in Spanje.