Spanje geeft met verlenging sociaal vangnet kleine verhuurders meer ruimte bij huisuitzettingen

De Spaanse regering heeft het ‘escudo social’, het Spaanse sociale vangnet tegen uithuiszettingen, verlengd tot eind 2026, maar met aanpassingen die kleine verhuurders meer ruimte geven. Kwetsbare huurders behouden bescherming, vooral tegen grote verhuurders, terwijl de rechter voortaan beter rekening houdt met de situatie van kleine eigenaren.​

Het aangepaste decreet verlengt de kern van het sociale vangnet tot 31 december 2026. Dit omhelst: bescherming tegen uithuiszetting voor kwetsbare huurders, verbod op afsluiting van basisvoorzieningen zoals water en stroom, en energiebonussen voor lage inkomens. Waar voorheen de zwaarste bescherming gold op alle verhuurdres, richt deze zich nu vooral op grote verhuurders (fondsen, rechtspersonen of eigenaren met drie of meer woningen). Kleine verhuurders met één of twee panden worden minder verplicht getroffen.

De verandering komt neer op deze kernverschillen:

• Voor kleine verhuurders (minder dan 3 woningen): Geen automatische opschorting meer van ontruimingen, zelfs bij kwetsbare huurders. De rechter weegt voortaan expliciet de kwetsbaarheid van zowel huurder als verhuurder af. Als de eigenaar zwaarder kwetsbaar is, moet de overheid snel een alternatief bieden aan de huurder.​

• Voor grote verhuurders (≥3 woningen of fondsen): Verplichte schorsing mogelijk bij kwetsbare huurders of bezetters (okupas), plus bemiddeling en overheidsplicht tot alternatieve huisvesting tot eind 2026.

De nieuwe regeling maakt deel uit van een bredere hervorming waarin ook maatregelen tegen energiearmoede zijn opgenomen, evenals steun aan door overstromingen getroffen gebieden en fiscale voordelen voor elektrische voertuigen.

Hoe werkt de kwetsbaarheidstest?

Kwetsbare huurders, denk aan huishoudens met lage inkomens, kinderen of geen alternatief onderdak, kunnen nog steeds schorsing aanvragen via de sociale diensten. Die stellen een rapport op, waarop de rechter beslist. De verhuurder krijgt binnen een korte termijn (rond de tien dagen) de kans zijn eigen situatie aan te tonen, zoals financiële noodzaak om de woning te verkopen of te verhuren.​

Als de rechter de verhuurder zwaarder kwetsbaar acht, eindigt de schorsing en zoekt de overheid een noodoplossing voor de huurder. Dit is een duidelijke verschuiving ten opzichte van eerdere versies, waar kleine verhuurders vaak automatisch moesten wachten.

Politieke achtergrond

De aanpassing volgt op het stranden van een eerder decreet in het parlement, mede door verzet van de Baskische PNV. Deze partij pleitte voor meer lucht voor kleine eigenaren. De regering hoopt hiermee ook steun van de Catalaanse nationalistische partij Junts te winnen. Verhuurders krijgen tot 31 januari 2027 compensatie voor gemiste huur of schade.​

Reacties: tussen hoop en vrees

De wijzigingen zullen particuliere verhuurders in Spanje enigszins geruststellen. Zij zien het verhuren van hun eigendommen al langere tijd als risicovol door de hoge mate van bescherming van kwetsbare huurders. Die kunnen onder het mom van kwetsbaarheid zonder te betalen toch in hun woningen blijven. Veel verhuurders ervaren daardoor een spanningsveld waarin de grens tussen kwetsbaarheid en misbruik vervaagt. Steeds meer eigenaars halen daarom hun woning van de huurmarkt, uit angst dat ze hun eigendom niet terugkrijgen of verwikkeld raken in kostbare en langdurige procedures. Deze terugtrekking verkleint het beschikbare huuraanbod en verergert zo de bestaande wooncrisis in Spanje.

Huurdersorganisaties vrezen meer uitzettingen bij kleine verhuurders. Volgens schattingen zouden tot 60.000 uitzettingen opnieuw opgestart kunnen worden als er geen robuuste vangnetregeling volgt. In dit opzicht benadrukt het ministerie van Huisvesting dat de basisbescherming intact blijft.