Else Beekman
Spanje staat voor een stille crisis: miljoenen woningen raken verouderd, maar renovatie blijft achter. Wat betekent dit voor bewoners, kopers en verkopers, en wat verandert er in 2030 écht?
Wat je moet weten over oude woningen in Spanje
- Meer dan 10 miljoen woningen zijn straks ouder dan 60 jaar
- Slechts 27.000 woningen worden jaarlijks gerenoveerd
- Geen verbod op verkoop/verhuur met energielabel E, F of G
- Wél verplicht: geldig energielabel bij hypotheek vanaf 2025
- Subsidies voor verduurzaming gelden nog tot eind 2026
- Spanje loopt achter op renovatie – veel werk aan de winkel
Veroudering slaat hard toe
Volgens Andimac, de vereniging van distributeurs van bouwmaterialen, is meer dan de helft van de Spaanse woningvoorraad straks 60 jaar of ouder. Concreet gaat het om ruim 10 miljoen woningen die in of na 2030 tussen de 60 en 90 jaar oud zijn. Dat betekent dat Spanje in rap tempo op een verouderingscrisis afstevent.
Het huidige tempo van renovatie – gemiddeld 27.000 woningen per jaar – is volgens de organisatie “volstrekt onvoldoende”. In de afgelopen tien jaar zijn er in totaal zo’n 275.000 woningen opgeknapt, terwijl het oorspronkelijke doel van het Spaanse herstelplan lag op 410.000 woningen tussen 2021 en 2026.
450.000 onverkoopbare woningen in Spanje verergeren woningcrisis
De cijfers zijn alarmerend
Als de trend zich voortzet, zal vanaf 2030 bijna 30% van de woningen in Spanje 70 jaar of ouder zijn. Zelfs 11% zal dan de leeftijd van 80 jaar hebben bereikt. Tegelijkertijd komt 92% van de woningen uit vóór 2007 – een aandeel dat stijgt naar 94% in 2026. In 2025 alleen al worden er 535.000 woningen ouder dan 18 jaar, wat ze direct kandidaat maakt voor renovatie. Toch stijgt het gemiddelde renovatiebudget nauwelijks: van 869 euro in 2023 naar een verwachte 916 euro in 2025.
In Frankrijk is ongeveer 33% van de woningvoorraad gebouwd vóór 1949, en velen van deze gebouwen stammen uit de periode 1949‑1974. In Nederland is circa 20% van alle woningen gebouwd vóór 1945. Duitsland kent ook een hoog aandeel zeer oude woningen. Spanje staat er dus niet alleen voor, maar de combinatie van veroudering + traag renovatietempo maakt de situatie er urgenter.
Personeelstekort en trage bouw
Een van de grootste belemmeringen voor snellere renovatie is het tekort aan vakmensen. Daardoor stokt de uitvoering, ondanks de beschikbaarheid van Europese subsidies. Daarnaast is er een structureel woningtekort: tussen 2021 en 2024 kwamen er 970.000 nieuwe huishoudens bij, maar werden slechts 454.000 nieuwe woningen gebouwd. Dat zorgt voor een groeiende kloof van meer dan een half miljoen huizen.
Groot tekort aan bouwvakkers in Spanje
Energieprestaties ver onder de maat
Zo’n 80% van de Spaanse woningen heeft energielabel E, F of G – de laagste scores. Volgens Andimac liggen hier juist kansen voor energierenovaties. In 2023 werden er ruim 110.000 aanvragen gedaan voor belastingaftrek op verduurzaming, tegenover slechts 2.535 in 2021. Toch dreigt ook deze regeling te verdwijnen na 2026, omdat ze gekoppeld is aan Europese financiering (NextGenerationEU).
Vier op de vijf woningen in Spanje heeft ondermaats energielabel
Mag je straks nog verkopen met energielabel E?
Ondertussen doen hardnekkige geruchten de ronde dat woningen met een slechte energieprestatie vanaf 2030 niet meer verkocht of verhuurd zouden mogen worden. Dat klopt niet. Er is géén wet die dat verbiedt. Wat wél geldt, is dat Spanje net als andere EU-lidstaten een routekaart moet opstellen om in 2050 alle gebouwen energieneutraal te maken. Er komt dus strengere regelgeving, maar die wordt geleidelijk ingevoerd.
Wel is sinds augustus 2025 een nieuw voorschrift van kracht: voor elke hypothecaire taxatie is een geldig energielabel verplicht. Dit mag dus ook laag zijn, bijvoorbeeld E, F of zelfs G. Zonder dit zogeheten Certificado de Eficiencia Energética (CEE) kan een bank geen waardebepaling meer uitvoeren. Het label mag maximaal drie maanden oud zijn.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen met een woning in Spanje?
Voor Nederlanders en Belgen met een (tweede) woning in Spanje is het goed om alert te zijn. Verouderde woningen vereisen meer onderhoud, zijn duurder in energieverbruik en moeilijker verkoopbaar. Tegelijkertijd zijn er nog tot 2026 mogelijkheden om via fiscale aftrek te investeren in energiebesparing.
Wie plannen heeft om een woning in Spanje te kopen, doet er verstandig aan de leeftijd en energieprestatie goed te controleren én zich te informeren over mogelijke renovatiesubsidies. Ook is het aan te raden om bij verkoop of herfinanciering vooraf het energiecertificaat te vernieuwen, zodat er geen vertraging ontstaat bij de taxatie of notariële afhandeling.
Paniek over energielabels is dus niet nodig. Wel is het handig goed voorbereid te zijn. Controleer je certificaat, informeer je over subsidies en houd rekening met strengere regels in de toekomst. Zo blijf je je woning altijd een stap voor.
Veelgestelde vragen over oude woningen in Spanje
Mag ik mijn Spaanse woning met energielabel E of F nog verkopen in 2030?
Ja. Er is géén verbod op verkoop of verhuur van woningen met een laag energielabel. Wat wel geldt, is dat Spanje werkt aan een routekaart richting 2050 om alle gebouwen energieneutraal te maken.
Wat verandert er in 2025 bij hypotheekaanvragen voor woningen in Spanje?
Vanaf augustus 2025 is een geldig energiecertificaat (CEE) verplicht bij taxaties voor hypotheken. Het energielabel mag laag zijn, maar het certificaat mag niet ouder zijn dan 3 maanden.
Hoeveel Spaanse woningen worden er elk jaar gerenoveerd?
Gemiddeld slechts 27.000 per jaar. Dat is veel minder dan het aantal woningen dat in de komende jaren veroudert.
Hoe oud is de gemiddelde woning in Spanje in 2030?
Naar verwachting is dan 30% van de woningen 70 jaar of ouder en zullen meer dan 10 miljoen woningen tussen de 60 en 90 jaar oud zijn.
Welke subsidies voor energierenovatie in Spanje gelden nog in 2025 en 2026?
Tot eind 2026 zijn er nog fiscale aftrekposten en subsidies beschikbaar voor energiebesparende maatregelen. Daarna is het onduidelijk of ze verlengd worden.