Else Beekman
Een huis kopen in Spanje? Dan is het lastig navigeren. Afhankelijk van waar je kijkt, stijgen de prijzen met 3% of bijna 19%. De enorme verschillen in rapportages van Spaanse woningwebsites zorgen voor verwarring en misschien ook wel voor onnodige haast bij kopers.
Stel, je bekijkt de woningmarkt via Fotocasa. Volgens hen zijn de prijzen in november met 18,8% gestegen vergeleken met een jaar geleden. Maar kijk je naar Pisos.com, dan bedraagt die stijging slechts 3%. En dan hebben we het nog niet eens over de regionale verschillen. Hoe kan dat? Hoe kunnen twee grote platforms met toegang tot duizenden woningadvertenties zulke uiteenlopende cijfers publiceren?
“Het zorgt voor onrust, vooral bij jonge kopers,” zegt vastgoedanalist Ferran Font in Infobae. “Mensen denken: als de prijzen zo hard stijgen, moet ik nú kopen. Maar die paniek is niet altijd terecht.”
Vraagprijs versus echte deal
Een deel van de verklaring zit in het verschil tussen vraagprijzen en werkelijke verkoopprijzen. De meeste platforms tonen wat een verkoper wil hebben, niet wat er uiteindelijk betaald wordt.
Volgens een rapport van taxatiebureau UVE Valoraciones, aangehaald door El Diario, liggen vraagprijzen gemiddeld 44% hoger dan de uiteindelijke verkoopprijzen die bij de notaris worden vastgelegd. Deze verschillen zijn vooral ontstaan doordat vraagprijzen vaker betrekking hebben op woningen in dure stedelijke gebieden, terwijl transacties vaker plaatsvinden in goedkopere regio’s. Ook kiezen kopers steeds vaker voor kleinere woningen, wat het gemiddelde aankoopbedrag verder drukt.
Het rapport wijst erop dat de prijsstijgingen sinds 2021 ongeveer 40% bedragen op basis van vierkantemeterprijzen, terwijl het gemiddelde aankoopbedrag met 30 tot 35% steeg. De oorzaak? Stijgende prijzen dwingen kopers tot concessies in oppervlakte en ligging. De oppervlakte van aangekochte woningen is aantoonbaar afgenomen, mede door de hogere rente en beperkte leencapaciteit.
Waarschuwing voor lokale oververhitting
Hoewel het rapport geen directe signalen van een bubbel ziet, waarschuwt UVE Valoraciones wel voor lokale oververhitting. “De versnelling in de prijsstijgingen vraagt om waakzaamheid,” aldus voorzitter Germán Pérez Barrio. Met name het tweede kwartaal van 2025 was opvallend: in die periode stegen de huizenprijzen met 12,7%, de grootste jaar-op-jaar stijging in 18 jaar.
Ook de inkomens blijven achter bij de prijsontwikkeling. Terwijl de woningprijzen sinds begin 2023 met ruim 12% stegen, namen de lonen in dezelfde periode met slechts 3,8% toe. De kloof tussen wat mensen verdienen en wat een huis kost, wordt dus groter.
Verder blijkt uit het onderzoek dat de prijzen in advertenties (zoals op Idealista en Fotocasa) rond de 300.000 euro per woning liggen, terwijl officiële hypotheekdata uitkomen op bedragen onder de 165.000 euro. Dit verschil is deels te verklaren doordat veel woningen zonder hypotheek worden gekocht: in 2023 werd meer dan de helft van de aankopen contant afgerekend.
Andalusische huizenprijzen over historische piek: hoger dan tijdens vastgoedbubbel
Van Murcia tot Madrid: geen lijn te bekennen
De verschillen zitten niet alleen in de percentages, maar ook in de regionale spreiding. Fotocasa meldt prijsstijgingen in alle Spaanse regio’s, met uitschieters in Murcia (+24,4%) en Valencia (+23,5%). Pisos.com ziet in diezelfde regio’s juist prijsdalingen, zoals -1,35% in Murcia en -2,21% in Andalusië.
Madrid is een van de weinige regio’s waar beide partijen het ongeveer eens zijn: daar stegen de prijzen, maar zelfs daar lopen de cijfers uiteen, 14,9% stijging volgens Fotocasa tegenover 6,26% bij Pisos.com.
Een andere oorzaak van deze verschillen is het zogenoemde ‘ankereffect’: verkopers zetten hun vraagprijs bewust hoog in, zodat ze onderhandelingsruimte hebben. Ook transacties buiten de bekende platformen, bijvoorbeeld via makelaars of persoonlijke netwerken, zorgen voor een vertekening van het beeld.
Wat betekent dit voor wie wil kopen?
Als je op zoek bent naar een woning in Spanje, is het goed om te weten dat geen enkel cijfer absoluut is. De ene site rekent op basis van geadverteerde prijzen, de andere gebruikt transactiegegevens. De oorzaak hiervan is volgens María van Fotocasa duidelijk: “De vraag is vier keer zo groot als het aanbod. Daardoor ontstaan regionale pieken, zeker in populaire gebieden.”
Toch waarschuwen experts om niet in paniek te raken. De huizenmarkt mag dan krap zijn, maar blind varen op één bron is nooit verstandig.
Bovendien ontbreekt het vaak aan actuele, openbare cijfers die burgers echt houvast bieden. Om die reden stelt het Ministerie van Volkshuisvesting als voorwaarde voor regionale subsidies dat autonome regio’s transparante data aanleveren over hun woningmarkt. Zonder betrouwbare cijfers blijft de onderhandelingspositie van kopers en huurders zwak.
Conclusie: meer vragen dan antwoorden
De Spaanse woningmarkt is allesbehalve transparant. Uiteenlopende huizenprijzen maken het moeilijk om te bepalen wat een woning echt waard is. Wil je serieus kopen? Raadpleeg dan meerdere bronnen, vooral ook cijfers van statistiekbureau INE of van colleges van notarissen, praat met lokale makelaars, en vergeet vooral niet: niet alles wat online staat, is de werkelijkheid.
Nog nooit zo duur: huizenprijzen breken records in zeven Spaanse provincies