Else Beekman
In Spanje is begin juli een nieuw landelijk register voor toeristische verhuur van kracht geworden. Door elk huis of appartement dat in het seizoen en voor korte termijn wordt verhuurd een uniek RNA-nummer te geven, wil de overheid meer grip krijgen op de vele vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking.
De eerste dagen dat het systeem voor vakantieverhuurregistratie in de lucht was, verliepen echter allesbehalve soepel. Veel verhuurders kwamen niet door de digitale formulieren heen wegens fouten en technische problemen. Daarom trokken consumentenorganisaties direct aan de bel. Ook wezen die op het feit dat sommige platforms gewoon doorgingen met het adverteren van vakantieappartementen of -huizen zonder het NRA-nummer.
Registratieplicht sinds 1 juli
Het verplichte systeem voor vakantieverhuurregistratie is gebaseerd op het Koninklijk Besluit 1312/2024. Sinds 1 juli moet elke eigenaar, beheerder of makelaar die een woning of kamer kort verhuurt, een uniek identificatienummer aanvragen. Pas als dat nummer is toegekend, mag het object op verhuurwebsites verschijnen. Het idee hierachter is simpel: alle advertenties moeten traceerbaar zijn, zodat illegale of niet-gereguleerde verhuur sneller opgespoord kan worden.
In de praktijk bleek het register echter nauwelijks voorbereid op de grote stroom aanvragen. Volgens StayAlliance, een recent opgerichte belangenvereniging van verhuurplatforms en bedrijven, was het voor veel verhuurders simpelweg onmogelijk om hun woningen tijdig in te schrijven. De website haperde, formulieren verdwenen na verzending en inloggen lukte vaak pas na herhaald proberen.
Branche eist uitstel
StayAlliance meldde al op 2 juli dat minder dan de helft van de aanbieders het registratieproces had kunnen afronden. De organisatie heeft het ministerie daarom verzocht om de verplichting voorlopig op te schorten tot de kinderziektes uit het systeem zijn gehaald. Ze stuurde bewijsstukken mee waaruit bleek hoe ernstig de storingen waren.
Daarnaast is er inhoudelijke kritiek. Volgens de brancheorganisatie is het onlogisch dat het register wordt beheerd door de Registradores de la Propiedad, het Spaanse Kadaster. Vakantieverhuur is volgens hen eerder een economische activiteit dan een vastgoedkwestie. Zij pleiten ervoor om het beheer onder te brengen bij het Handelsregister. Dat zou meer duidelijkheid geven over welke instanties verantwoordelijk zijn voor toezicht en sanctionering.
Grote platforms onder vuur
Terwijl verhuurders zich door de digitale rompslomp worstelen, liggen ook de grote verhuurwebsites onder een vergrootglas. De consumentenorganisatie CECU diende een officiële klacht in bij het ministerie van Consumentenzaken en Sociale Rechten. Volgens CECU liet Airbnb nieuwe advertenties toe zonder dat verhuurders hun registratienummer hoefden op te geven, ook was de klacht dat er de mogelijkheid ontbrak het registratienummer toe te voegen bij bestaande advertenties. Booking.com zou wel eisen dat nieuwe advertenties geregistreerd worden, maar oudere advertenties zonder nummer niet hebben verwijderd.
Deze situatie brengt volgens CECU risico’s met zich mee. Huurders kunnen hierdoor per ongeluk een woning boeken die niet aan de regels voldoet. In het slechtste geval komen ze terecht bij verhuurders zonder vergunning, wat tot conflicten en annuleringen kan leiden. De organisatie vraagt daarom om extra inspecteurs en snellere boetes voor platforms die hun controle niet op orde hebben.
Verschillende regels en boetes
De nieuwe verplichting geldt niet voor alle soorten accommodaties. Hotels, hostels, campings en geregistreerde ‘casas rurales’ (landelijke toeristische verhuur) vallen erbuiten. Het gaat specifiek om woningen, kamers of zelfs boten die via internet voor korte periodes worden verhuurd. Bijzonder is dat ook particulieren verplicht zijn hun woning te registreren, zolang het platform de betaling en de boeking regelt. Alleen als de site puur een advertentie plaatst en niet bemiddelt, is registratie niet nodig.
Wie het nummer niet vermeldt of verkeerde informatie aanlevert, kan een flinke boete krijgen. De overheid heeft een streng sanctiebeleid aangekondigd. Afhankelijk van de regio lopen de boetes uiteen van 2.000 euro tot wel een half miljoen euro bij herhaalde of ernstige overtredingen. Zodra een fout wordt vastgesteld, krijgen platforms bovendien slechts 48 uur om de betreffende advertentie offline te halen.
Administratieve lasten en verwarring
Voor veel verhuurders komt de nieuwe regeling bovenop al bestaande verplichtingen op regionaal niveau. Elke verhuurvorm, vakantieverhuur, tijdelijke verhuur of kamerhuur, vereist een aparte registratie, wat per inschrijving in het nieuwe landelijke register 27 euro kost. Wie regelmatig switcht tussen verschillende verhuurvormen, moet dus meerdere keren betalen en de procedure opnieuw doorlopen.
Deze stapeling van regels en kosten zorgt voor frustratie, vooral bij kleinere aanbieders. Zij vrezen dat de extra bureaucratie ertoe leidt dat minder woningen beschikbaar komen voor vakantiegangers. Tegelijkertijd hopen gemeenten dat het systeem bijdraagt aan minder overlast en een eerlijker concurrentiepositie voor hotels en erkende appartementencomplexen.
Twijfels over effectiviteit
Hoewel het ministerie benadrukt dat het nieuwe register de transparantie rond toeristische verhuur Spanje aanzienlijk zal verbeteren, vragen experts zich af of het systeem wel klaar is voor de praktijk. Het eerste grote testmoment heeft in elk geval veel zwakke plekken blootgelegd.
Of het register op termijn inderdaad tot minder illegale verhuur leidt, hangt vooral af van de bereidheid van platforms om streng te handhaven én van de technische betrouwbaarheid van het systeem. Tot die tijd blijft het onrustig in de wereld van Spaanse vakantieverhuur.
Hoe vraag je een NRA-nummer aan?
Verhuurders die hun woning willen inschrijven in het nieuwe register, moeten eerst bewijzen dat het huis aan de regels voldoet. Denk aan de toeristische verhuurvergunning, een bewijs van eigendom, een bewoonbaarheidsverklaring en de kadastrale gegevens. Vervolgens kiezen ze of ze de hele woning of alleen kamers aanbieden en hoeveel gasten er maximaal welkom zijn. De aanvraag kan digitaal gedaan worden via de website van de Registradores of persoonlijk bij het kantoor in de regio.
Voor digitale registratie is een ‘certificado electronico’ of een eenmalige verificatiecode nodig. Zodra alle documenten gecontroleerd zijn, ontvangen verhuurders hun NRA-nummer. Dit nummer moeten zij zichtbaar opnemen in advertenties op platforms als Airbnb of Booking. Jaarlijks moeten zij een overzicht indienen van de afgesloten contracten. Bij overtredingen kan het nummer weer ingetrokken worden.
Vakantieverhuur in Spanje? NRA-nummer verplicht vanaf 1 juli