Waarom kopen in Spanje zo zwaar wordt belast en bezit juist niet

Een huis kopen in Spanje is niet alleen lastig door hoge prijzen en schaarste, maar ook door de manier waarop de staat en regio’s woningen belasten. Wie een woning aanschaft, betaalt een forse som aan overdrachts- en zegelrechten, terwijl het jaarlijkse bezit via de gemeentelijke onroerendezaakbelasting relatief licht wordt belast. Die ongelijke verdeling in de woningbelasting blijft vaak onderbelicht, maar beïnvloedt sterk hoe mensen wonen, verhuizen, of juist blijven zitten.

Internationale organisaties en Spaanse instellingen, zoals de Europese Commissie en de Banco de España, signaleren al langer dat deze fiscale structuur de doorstroming remt en de woningcrisis eerder verergert dan verlicht.

Hoge druk bij aankoop, lage druk op bezit

Bij de aankoop van een bestaande woning betalen kopers in Spanje doorgaans overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) en belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Deze belastingen vallen onder de bevoegdheid van de autonome regio’s, waardoor de tarieven aanzienlijk verschillen per gebied.

In veel regio’s ligt het algemene ITP‑tarief tussen ongeveer 6 en 10 procent van de koopsom, met hogere of lagere schijven afhankelijk van de prijs en het type koper.
Voor AJD hanteren de meeste regio’s een tarief tussen 0,5 en 1,5 procent voor nieuwe woningen of hypotheken; Madrid zit onderaan (circa 0,75 procent), verschillende andere regio’s rond 1 à 1,5 procent.

Daartegenover staat de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI), die gemeenten heffen op basis van de kadastrale waarde. Volgens recente overzichten variëren IBI‑tarieven in Spaanse steden grofweg tussen 0,4 en iets boven 1 procent van de kadastrale waarde. Steden als Madrid zitten aan de onderkant en sommige Catalaanse steden (zoals Girona en Tarragona) zitten aan de bovenkant van die bandbreedte. In de praktijk betekent dit dat de eenmalige fiscale last bij aankoop in veel gevallen vele malen hoger uitvalt dan de jaarlijkse last op bezit.

Banco de España en diverse economische studies benadrukken dat Spanje in vergelijking met andere EU‑landen relatief veel heft bij transactie en minder via recurrente belastingen op bezit. Dat sluit aan bij analyses van het Instituto de Estudios Económicos, dat het ITP‑niveau in Spanje tot de hoogste van Europa rekent.

Spaanse huizenmarkt van ‘boom’ naar ‘bubble’?

Gevolgen voor doorstroming en woninggebruik

Economische analyses laten zien dat hoge transactiekosten de verhuismobiliteit beperken. Huishoudens zijn minder geneigd om te verhuizen als hun levenssituatie verandert, omdat ze bij elke stap een flinke overdrachtsbelasting betalen. Dit treft zowel Spaanse huishoudens als buitenlandse huizenkopers.

Oudere eigenaren blijven vaker in een te grote woning wonen, ook als de kinderen uit huis zijn, omdat een verhuizing naar een kleinere woning fiscaal duur uitpakt.
In een markt met schaarste aan betaalbare woningen vermindert dit de doorstroming en zorgt het voor een minder efficiënt gebruik van de bestaande woningvoorraad.

Daarnaast worden woningen in Spanje relatief vaak binnen families gehouden, bijvoorbeeld via erfenis of onderlinge transacties, waardoor ze niet of slechts beperkt op de vrije markt verschijnen. De combinatie van fiscale prikkels en een krap aanbod kan ertoe leiden dat potentiële kopers, waaronder veel buitenlanders, moeilijker toegang krijgen tot passende woningen.

Regio’s profiteren van stijgende inkomsten

De inkomsten uit ITP en AJD zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen, mede door prijsstijgingen en een hoog aantal transacties. Volgens een analyse van El País verwachten de elf regio’s die hun begroting voor 2025 al presenteerden, gezamenlijk ruim 25 procent meer te innen uit deze zogeheten “steenbelastingen” dan een jaar eerder. In absolute termen gaat het om miljarden euro’s, met grote bijdragen van regio’s als Catalonië, de Valenciaanse Gemeenschap, Madrid en Andalusië.

Deze opbrengsten zijn een belangrijke pijler van de regionale financiën, omdat ITP en AJD tot de aan de regio’s overgedragen belastingen behoren. Dat maakt grootschalige hervormingen politiek gevoelig: elke ingreep in de transactiefiscaliteit raakt direct aan de begroting van autonome overheden.

Sommige regio’s experimenteren ondertussen met gerichte verlichting voor specifieke groepen kopers. Zo hebben verschillende door de Partido Popular bestuurde regio’s aangekondigd dat zij het ITP voor jonge kopers en bepaalde doelgroepen willen verlagen, in sommige gevallen richting 4 procent, al verschillen de voorwaarden en de precieze uitwerking per regio. Andere regio’s, zoals Murcia of Extremadura, hanteren al langer verlaagde tarieven voor jongeren, grote gezinnen of sociale woningtypen.

Waarom simpel verlagen niet genoeg is

Hoewel internationale organisaties erkennen dat hoge transactiekosten de doorstroming beperken, waarschuwen veel economen voor een te eenvoudige oplossing: het simpelweg verlagen van aankoopbelastingen in een oververhitte markt. Bij structureel tekort aan woningen en snel stijgende prijzen bestaat het risico dat een belastingverlaging vooral wordt “opgegeten” door hogere verkoopprijzen, waardoor vooral verkopers en projectontwikkelaars profiteren.

Beleidsvoorstellen bewegen daarom vaak in de richting van een verschuiving in plaats van een pure verlaging:

De Europese Commissie en verschillende denktanks adviseren om de nadruk minder op transacties en meer op recurrente belastingen op bezit te leggen, bijvoorbeeld via beter geactualiseerde kadastrale waarden.
Banco de España heeft in verschillende rapporten gewezen op de noodzaak om toegang tot koopwoningen te verbeteren zonder nieuwe prijsbubbels aan te wakkeren, onder meer door de rol van belastingen mee te wegen.

Een denkbaar hervormingspad – waar in de Spaanse debatcultuur regelmatig op wordt gewezen – is een geleidelijke verschuiving: iets lagere belastingen bij aankoop, gecombineerd met een eerlijkere en moderner berekende IBI die beter aansluit bij de actuele marktwaarden. Zo’n verschuiving zou mobiliteit kunnen bevorderen, maar raakt direct aan de portemonnee van zowel huiseigenaren als overheden, wat de politieke haalbaarheid complex maakt.

Let op: deze euromunten verliezen waarde, waarschuwt Banco de España