Else Beekman
De Spaanse woningmarkt gaat in 2026 niet ontspannen: de prijzen blijven stijgen, maar het tempo neemt wel af na een uitzonderlijk verhit jaar 2025. Tegelijkertijd blijft de druk op koop- én huurmarkt groot door blijvende schaarste en een zeer beperkte sociale huursector.
2025 sluit af met een nieuw prijsrecord: volgens het INE steeg de prijs van woningen in het derde kwartaal met 12,8% op jaarbasis. Dat is de sterkste stijging in 18 jaar. Tinsa schat dat de gemiddelde prijs van nieuwe en bestaande woningen eind 2025 op 2.091 euro per m² uitkomt, 13,1% hoger dan een jaar eerder en circa 10% hoger in reële termen. In praktisch alle autonome regio’s gaat het om dubbele cijfers, met uitschieters boven 14% in gebieden als Murcia, Madrid en Aragón.
Ook het aantal transacties zit op het hoogste niveau sinds vóór de vorige crisis: Volgens dit artikel verwacht Tinsa dat 2025 eindigt met bijna 550.000 verkopen, terwijl andere bronnen het totaal aantal kooptransacties (inclusief niet in registers afgeronde dossiers) richting de 700.000 situeren, vergelijkbaar met 2007. De vraag blijft robuust dankzij een relatief sterke arbeidsmarkt en huishoudens die, ondanks de prijsstijgingen, gemiddeld rond een derde van hun inkomen aan woonlasten voor aankoop besteden.
2026: stijging blijft, maar rustiger tempo
Voor 2026 schetsen banken, vastgoedportalen en onderzoeksinstituten een scenario van “afkoeling zonder daling”. De meeste prognoses plaatsen de stijging van de verkoopprijzen tussen grofweg 5% en 7% op jaarbasis, afhankelijk van regio en type woning. Analisten van onder meer Tinsa en Idealista verwachten dat de vraag hoog blijft, maar minder explosief groeit, terwijl de stijging van de hypotheekrente en de verminderde koopkracht de rem iets intrappen.
Experts als Ferran Font (pisos.com) benadrukken dat in sommige grote steden en toeristische hotspots de prijzen dicht tegen een plafond aanzitten, terwijl in middelgrote steden en periferie nog ruimte is voor groei. Santos González, voorzitter van de Asociación Hipotecaria Española (AHE), spreekt in recente interviews van een ‘normalisering’ van de markt: geen crash, maar geleidelijke aanpassing aan een nieuw, duurder niveau.
Hypotheken: vast blijft favoriet, lenen wordt duurder
De hypotheekmarkt heeft in 2025 sterk meegedaan met de koopgolf. Sectorbronnen en notariële statistieken wijzen op een bandbreedte rond de 500.000 afgesloten hypotheken dit jaar. Dat is ruwweg 15–16% meer dan in 2024. De gemiddelde hypotheekbedragen liggen rond de 160.000–170.000 euro, waarbij leningen met vaste rente of gemengde formule het grootste deel van de nieuwe contracten uitmaken.
Voor 2026 waarschuwen banken en analisten voor iets duurdere hypotheken: marges zullen stijgen, ook als de referentierente (Euribor) zich stabiliseert. In die context herhalen adviseurs zoals Ricard Garriga (Trioteca) dat uitstel kopen vaak niet goedkoper maakt, omdat zowel prijzen als financieringskosten nog een opwaartse bias houden.
Aantal verstrekte hypotheken in Spanje daalt voor achtste maand op rij
Schaarste en huurmarkt: druk blijft extreem hoog
De kern van het probleem blijft het gebrek aan aanbod. Nieuwbouw trekt wel aan, maar El Diario schrijft dat volgens Euroconstruct en de Banco de España het verwachte aantal nieuw te bouwen woningen in de komende jaren (ongeveer 420.000 in drie jaar) onvoldoende is om een geraamd tekort van rond de 700.000 woningen weg te werken. Daardoor blijven woningen kort te koop staan in de grote steden en toeristische zones. Ook verandert de concurrentie vooral van vorm: minder biedoorlogen, maar wel structureel hoge prijzen.
De huurmarkt biedt nauwelijks uitweg. Volgens het huurindexcijfer van Fotocasa stegen de huren in 2025 rond de 7–7,5% op jaarbasis. Daarmee ligt de gemiddelde prijs rond 14,10 euro per m² per maand. Dat komt neer op circa 1.100–1.150 euro voor een woning van 80 m². Studies van het ministerie van Consumentenzaken waarschuwen dat in 2026 ruim een half miljoen tot meer dan 600.000 huurcontracten uit 2021 worden vernieuwd, met gemiddelde meerkosten rond 1.700 euro per jaar per huishouden door hogere huren.
Vooral jongeren en gezinnen met lage inkomens komen klem te zitten. In de grote steden gaat meer dan 40% van het inkomen naar huur, ruim boven de internationaal aanbevolen drempel van 30%. Dit voedt de verschuiving naar kamerhuur. Volgens vastgoedplatform pisos.com is de beschikbaarheid van kamers in 2025 met circa 50% toegenomen.
Geen klassieke bubbel, wél structurele risico’s
Hoewel de prijzen harder stijgen dan de inkomens, zien hypotheekexperts en toezichthouders geen klassieke kredietbubbel. De leennormen zijn strenger dan vóór 2008 en er is weinig risicovolle financiering of massale speculatie met aflossingsvrije leningen. Tegelijkertijd waarschuwen Banco de España en Europese instellingen voor sociale en macro-economische risico’s door de slechte betaalbaarheid en het structurele tekort aan betaalbare huur.
Betaalbare huurwoningen met Casa47
Een belangrijk structureel probleem is het minieme aandeel sociale woningen. Schattingen plaatsen Spanje rond 1,5% van de woningvoorraad, tegenover circa 9% gemiddeld in de EU. Daardoor kunnen kwetsbare groepen nauwelijks op een publieke huurmarkt terugvallen. Om dat deels te corrigeren heeft de regering eind 2025 Casa47 opgericht. Dit is een nieuwe publieke onderneming die betaalbare huurwoningen moet aanbieden met zeer langlopende concessies tot 75 jaar. De onderneming is geïnspireerd op artikel 47 van de Grondwet dat het recht op huisvesting vastlegt. Tegelijk blijft er stevige kritiek vanuit delen van de sector op de woningwet, die volgens hen investeringen in huurwoningen en nieuwbouw bemoeilijkt en zo het aanbod nog verder beperkt.
Waarom kopen in Spanje zo zwaar wordt belast en bezit juist niet