Else Beekman
Afgelopen augustus werd een jaar-op-jaar stijging van 7,2% geregistreerd. Volgens het onroerend goed portaal Idealista is het kopen van een huis nu duurder dan een jaar geleden in alle autonome gemeenschappen, hoofdsteden en provincies van het land. De Europese Commissie nam de markt zorgvuldig onder de loep en heeft gewaarschuwd voor overwaardering en dalende prijzen.
Brussel is van mening dat de vastgoedmarkt van een land overgewaardeerd is als de prijzen ver verwijderd zijn van het inkomen van toekomstige kopers. De combinatie van overwaardering en dalende prijzen vormt een potentieel risico voor zowel kopers als investeerders.
EC: Overwaardering van 20%
Daarom heeft de EC een onderzoek uitgevoerd naar de Spaanse huizenmarkt en haar conclusie is als volgt: de markt is overgewaardeerd met liefst 20%. Dit betekent dat de prijzen van onroerend goed in Spanje niet in verhouding staan tot het inkomen van de bevolking. Dit is een zorgwekkend signaal voor potentiële kopers en investeerders.
Factoren die de overwaardering verklaren
Verschillende factoren dragen bij aan de overwaardering van de Spaanse huizenmarkt. Allereerst is er een schaarste aan beschikbare woningen, wat de prijzen opdrijft. Daarnaast is er een sterke vraag naar onroerend goed, deels gedreven door buitenlandse investeerders. Hoge bouwkosten spelen ook een rol in de prijsstijging.
Recordaantal buitenlandse kopers in 2022
De huizenmarkt in Spanje beleefde in 2022 een ongekende periode van vastgoedtransacties. Dit resulteerde in een recordaantal buitenlandse kopers dat de markt betrad. Hoewel dit op het eerste gezicht positief lijkt, is de vraag die de Europese Commissie zich stelt of deze groei duurzaam is of dat er sprake is van een zeepbel.
Als positieve factor, met betrekking tot de zeepbel die in 2008 barstte, wordt aangenomen dat de risico’s zijn beperkt omdat het gewicht van de bouwsector is verminderd ten opzichte van de economie als geheel. Bovendien verplichten macroprudentiële maatregelen de nationale banken van elk land nu om in te grijpen wanneer zij een relevant onevenwicht constateren. Dat wil zeggen, de bel wordt doorboord voordat deze groeit. Wel zijn er nog steeds aanzienlijke risico’s verbonden aan de terugbetalingscapaciteit van leningen aan huishoudens en de impact ervan op de consumptie.
Dalende prijzen in Europa, stijgende prijzen in Spanje
Een opvallende trend is dat terwijl de huizenprijzen in veel Europese landen dalen, blijven ze stijgen in Spanje. Landen zoals Luxemburg, de Republiek Tsjechië, Nederland en Zweden zien prijsdalingen, terwijl Spanje, samen met Griekenland en Portugal, een stijgende trend laat zien. Deze situatie creëert een groter risico voor de Spaanse huizenmarkt. The commissie waarschuwt dat de prijsstijgingen in deze landen een risico kunnen inhouden als de economische omstandigheden verslechteren.