Else Beekman
De huizenprijzen in Andalusië zijn in 2025 voor het eerst hoger dan tijdens de vastgoedbubbel van 2007. Dat blijkt uit een nieuw rapport van vastgoedportaal Fotocasa. Gemiddeld kost een woning in de Zuid-Spaanse regio nu 208.800 euro. Dat is 4% meer dan achttien jaar geleden.
Met deze stijging behoort Andalusië tot de vijf autonome regio’s van Spanje waar de huizenprijzen hun historische piek hebben overtroffen. Ook in toeristische gebieden zoals de Balearen waren de prijzen nog nooit zo hoog.
Andalusië voorbij historische piek van 2007
Volgens de gegevens van Fotocasa bedroeg de gemiddelde prijs voor een woning in Andalusië in april 2007 zo’n 200.700 euro. In juli 2025 is dat opgelopen tot 208.800 euro. De prijs per vierkante meter ligt nu op 2.610 euro.Dat is iets onder het landelijk gemiddelde van 2.673 euro. In 2007 lag de gemiddelde vierkante meterprijs in Andalusië rond de 2.510 euro. Dat betekent dus een stijging van ongeveer 4%.
De prijsstijging komt vooral door de combinatie van hoge vraag met een beperkte beschikbaarheid van woningen. Volgens María Matos, hoofd onderzoek bij Fotocasa, is de woningmarkt erg ontoegankelijk voor mensen met een modaal of lager salaris. “Het salaris dat nodig is om een woning te kopen, ligt op een historisch hoogtepunt.”
Volgens eerdere berekeningen van Fotocasa is er in 2025 in Andalusië gemiddeld een bruto jaarinkomen van ongeveer 7,5 keer het gemiddelde jaarsalaris nodig om een woning te kopen. In 2007 was dat nog ongeveer 5,8 keer het jaarinkomen. Daarmee is de betaalbaarheid en ook de toegankelijkheid van de woningmarkt aanzienlijk verslechterd. Vooral onder jonge huishoudens en starters op de woningmarkt.
Málaga spant de kroon
In de provinciehoofstad Málaga is de situatie nog extremer. Daar steeg de prijs per vierkante meter in juli 2025 naar 4.145 euro. Daarmee ligt de gemiddelde woningprijs op ruim 459.000 euro. Met deze prijs laat Málaga niet alleen de rest van Andalusië ver achter zich, maar ook veel andere grote steden in Spanje.
Prijzen voor nieuwbouwwoningen in Málaga bereiken recordhoogte
Steden als Granada en Sevilla zitten hier nog onder. Granada bereikte zijn prijspiek in september 2006, met een gemiddelde van 2.960 euro per vierkante meter. In 2025 ligt de prijs met 2.862 euro per vierkante meter iets lager. Sevilla noteerde zijn hoogste punt in juli 2007, met 2.997 euro per vierkante meter- De huidige prijs hier is in 2025 naar 2.707 per vierkante meter gedaald. Dat betekent dat beide Andalusische steden nog net onder hun historische piek zitten.
Buitenlandse kopers jagen prijzen op
De sterke prijsstijging in Andalusië is grotendeels toe te schrijven aan buitenlandse interesse. Vooral Noord-Europeanen zijn actief op de Andalusische huizenmarkt. Veel kopers zoeken een tweede huis in de zon of investeren in vastgoed voor de verhuur. Volgens Fotocasa is de buitenlandse vraag met 12% gestegen in het afgelopen jaar, vooral in kustgebieden zoals Marbella, Nerja en Estepona.
Sinds de vastgoedbubbel in 2007 nam het aandeel buitenlandse kopers op de Spaanse woningmarkt gestaag toe. Volgens cijfers van het Spaanse Kadaster ging in 2007 ongeveer 7% van de verkochte woningen naar buitenlandse kopers. In 2024 lag dat percentage op ruim 15%. Vooral Britten, Duitsers, Fransen, maar ook veel Nederlanders en Belgen investeren in huizen aan de Spaanse kust.
‘Einde van de stijging nog niet in zicht’
Volgens Matos is het einde van de stijging nog niet in zicht. Als de prijzen in dit tempo blijven stijgen, verwacht ze dat binnen een jaar ook de rest van Spanje zijn historische prijspiek voorbij is. Vooral toeristische gebieden en steden met veel instroom van nieuwe bewoners zullen het hardst geraakt worden.
Behalve Andalusië hebben ook de Balearen, waar de gemiddelde woningprijzen nu maar liefst 84% hoger liggen dan tijdens de piek in 2007, de Canarische Eilanden (+47%), Madrid (+22%) en de Valenciaanse Gemeenschap (+0,2%) de piek van 2007 overtroffen. Vooral in kustplaatsen is de druk op de woningmarkt groot, mede door internationale interesse in vakantiehuizen en tweede verblijven.
Huizenprijzen in Málaga en Palma de Mallorca in tien jaar bijna verdubbeld