Judith Goeree
In Spanje staan duizenden woningen aan de kust in een juridisch grijs gebied. Deze huizen liggen zo dicht bij de zee dat ze binnen het beschermde kustgebied vallen. Volgens de Spaanse kustwet mag de staat ingrijpen met ‘herstelsmaatregelen’, zoals sloop, om het openbare karakter van de kust te beschermen. Het gaat vaak om woningen die gebouwd zijn in een tijd waarin onbeperkte bouwconcessies nog gebruikelijk waren. Door klimaatverandering, stijgende zeespiegel en verschuivingen van de kustlijn worden afbakeningen steeds vaker aangepast, waardoor de positie van deze woningen juridisch en praktisch onzeker is geworden. Het journalistieke platform Newtral onderzocht de situatie en concludeerde dat 86.426 woningen in deze categorie vallen.
Meer dan tienduizend woningen en panden in risicogebied
De 86.426 kustwoningen maken deel uit van 11.164 woongebouwen langs de Spaanse kusten. Daarnaast staan er in dezelfde gebieden nog eens 9.744 andere gebouwen, zoals winkels, kantoren en panden voor openbare diensten. Samen beslaan al deze panden een oppervlakte van bijna 67 vierkante kilometer. Ze liggen allemaal binnen het beschermde kustgebied, het dominio público marítimo-terrestre (DPMT), dat onder de Spaanse kustwet valt en daarom streng wordt gereguleerd. Het gaat bovendien om alle kusten van Spanje.
Wat zegt de kustwet?
De Spaanse kustwet uit 1988 is bedoeld om de kustlijn en het openbare karakter van stranden te beschermen. De wet bepaalt dat de staat maatregelen mag nemen om de integriteit van het beschermde kustgebied te behouden. Dat kan in het uiterste geval zelfs leiden tot de sloop van gebouwen die te dicht bij de zee staan. Volgens advocaat Inmaculada Yáñez, gespecialiseerd in kustrecht, is dat nodig om de kust toegankelijk en veilig te houden. “De wet biedt de mogelijkheid om bouwwerken in dit gebied te verwijderen om te voorkomen dat het openbaar domein verloren gaat,” legt ze uit.
Huizen van vóór 1988 of door nieuwe grenzen
Het merendeel van de kustwoningen – 76.709 in totaal, bijna 89 procent – stamt uit de periode vóór 1988. Destijds werden nog onbeperkte concessies afgegeven, waardoor bouw dichter bij de zee mogelijk was. Sinds de invoering van de kustwet is dat veranderd. Sommige woningen zijn pas later in de gevarenzone beland, omdat de overheid de afbakeningslijn van het beschermde kustgebied heeft aangepast. Hierdoor kan een huis dat ooit legaal is gebouwd, alsnog binnen het beschermde kustgebied vallen en als onrechtmatige bezetting worden beschouwd, tenzij er een geldige concessie is. Zo’n concessie is een tijdelijke vergunning van de staat om een woning in dit gebied te mogen behouden of gebruiken. Meestal heeft een concessie een maximale looptijd van 30 tot 75 jaar.
Concessie verplicht
Om hun woning in het beschermde kustgebied te mogen behouden, moeten eigenaren beschikken over een geldige concessie die het gebruik van het terrein toestaat. Wanneer zo’n concessie verloopt, niet wordt verlengd of nooit is aangevraagd, kan de overheid besluiten tot sloop. Dat dit geen loze dreiging is, blijkt uit recente voorbeelden. In Guardamar del Segura (Alicante) zijn deze zomer twee commerciële gebouwen aan het strand gesloopt wegens het ontbreken van een geldige concessie.
Ook dreigt de sloop van laagbouwhuizen aan Playa Babilonia, omdat hun concessie uit 1934 – oorspronkelijk verleend om het dennenbos van Guardamar te beschermen en de duinen te verstevigen – in 2018 is verlopen volgens de kustwet van 1988. De overheid wijst op de terugtrekking van het strand en het oprukken van de zee als reden voor sloop, maar bewoners verzetten zich fel. Ze benadrukken dat hun huizen emotionele waarde hebben en dat er niets is gedaan om de achteruitgang van het strand te voorkomen.
Hervorming kustwet in de maak
De Partido Popular (PP) heeft een wetsvoorstel ingediend om de kustwet te versoepelen. Met deze hervorming wil de partij voorkomen dat woningen, die al generaties lang onderdeel zijn van gevestigde woonkernen, worden gesloopt. Toch temperen experts de verwachtingen. Advocaat Inmaculada Yáñez denkt dat de hervorming slechts een zeer beperkte impact zal hebben en vooral geldt voor enkele traditionele huizen. Ook milieudeskundige Alberto Vizcaíno López, consultant en auteur van het blog Productor de Sostenibilidad – een platform waar hij sinds 2007 schrijft over milieuwetgeving, duurzaamheid en circulaire economie – benadrukt dat het voorstel “geen wezenlijke veranderingen” brengt.
Stijgende zeespiegel en stormschade
Klimaatverandering en een stijgende zeespiegel zorgen ervoor dat de zee steeds verder oprukt richting bebouwde gebieden. “Als de zee niet kan worden tegengehouden en bebouwing bereikt, rest er niets anders dan die gebouwen te slopen om gevaar te voorkomen.” waarschuwt Vizcaíno. Hij benadrukt dat extreme weersomstandigheden vaker voorkomen en met meer kracht toeslaan. Advocaat Inmaculada Yáñez voegt daaraan toe dat niet alleen de natuur, maar ook menselijk handelen de kwetsbaarheid vergroot. Ze wijst op het gebrek aan publieke werken, het verlies van miljoenen kubieke meters zand en de afwezigheid van golfbrekers als risicofactoren. De combinatie van deze elementen vormt volgens de advocate het “perfecte excuus” om kustgebouwen te slopen.
Juridische onzekerheid
De onzekerheid voor eigenaren van panden aan de kust is groot. De staat kan op ieder moment nieuwe afbakeningslijnen vaststellen of bestaande grenzen aanpassen. Een woning die vandaag nog buiten het beschermde kustgebied ligt, kan daardoor binnen enkele jaren ineens wél onder de regels van het DPMT vallen. Eigenaren kunnen hiertegen bezwaar maken, maar dat is ingewikkeld en brengt hoge kosten met zich mee. Volgens advocaat Yáñez heerst er daarom veel onzekerheid over de eigendomsrechten van kustwoningen.
NB In de analyse van Newtral is Baskenland uitgesloten omdat deze regio niet is opgenomen in het algemeen kadastraal register.
Kustwet verhindert grootse plannen voor ‘Spaans Manhattan’ in Torrevieja