Else Beekman
Van jonge gezinnen tot teleurgestelde beleggers: steeds meer Nederlanders verruilen hun woning in eigen land voor een huis in Spanje. Niet alleen de zon lokt, ook fiscale motieven en maatschappelijke onvrede in Nederland spelen een belangrijke rol. De verkoopcijfers breken records, en het profiel van de koper verandert razendsnel.
Volgens het Financieele Dagblad (FD) zorgen met name de regels rond box 3 ervoor dat steeds meer huizenkopers hun blik op Spanje richten. De Telegraaf ziet dezelfde trend en schrijft over jongeren en beleggers die zich massaal op de Spaanse markt storten.
Telegraaf: Spaanse huizenmarkt riskant voor kopers
Aankoop door Nederlanders op koers voor record
Het aantal Spaanse huizen dat dit jaar door Nederlanders wordt gekocht ligt op koers voor een absoluut record. Al vóór het einde van het derde kwartaal van 2025 hadden Nederlanders bijna net zoveel huizen in Spanje gekocht als in heel 2024. Als dit tempo aanhoudt, zullen dit jaar zo’n 6000 Nederlanders een woning in Spanje op hun naam zetten. Daarmee schuiven ze op naar de derde plek van buitenlandse kopers, direct achter de Britten en Duitsers.
Buitenlanders in Spanje onzeker over nieuwe belastingen op tweede woningen
Profiel buitenlandse kopers sterk veranderd
Volgens CaixaBank is het profiel van buitenlandse kopers sinds de coronapandemie sterk veranderd. De groep is internationaler en diverser geworden, met groeiende interesse uit onder meer de Verenigde Staten, Polen en Latijns-Amerikaanse landen. Waar Britse kopers terrein verliezen, nemen onder meer Nederlanders en Duitsers een steeds groter aandeel in.
Buitenlandse kopers kiezen daarbij steeds vaker voor minder traditionele regio’s, zoals Castellón, Asturië of Huelva. Daar liggen de prijzen lager dan op bijvoorbeeld de Balearen en aan de bekende Costa’s. Volgens Caixabank is Spanje vooral aantrekkelijk vanwege het stabiele economische klimaat, de goede bereikbaarheid, de relatief lage vastgoedprijzen en het gevoel van veiligheid.
Van pensionado’s naar jonge gezinnen
Ook De Telegraaf schreef op 20 november over de enorme belangstelling van Nederlanders voor de Spaanse woningmarkt. Nederlanders kochten in de eerste helft van 2025 4166 woningen. Dat was bijna 19 procent meer dan een jaar eerder. Daarmee naderen ze de Duitse kopers, die op 4756 transacties uitkwamen. Britten blijven nog net aan kop.
Strijd over belastingvoordeel buitenlanders: 13 vragen aan Spaanse fiscus
De Telegraaf noemt het opvallend dat er naast pensionado’s nu ook steeds meer jonge gezinnen en teleurgestelde beleggers naar Spanje emigreren. Regio’s als Murcia (15,2%), Valencia (14,9%) en Andalusië (11,8%) zijn daarbij het populairst. Daar vinden ze doorgaans veel waar voor hun geld. Waar in Amsterdam de gemiddelde woningprijs nu boven de 6.000 euro per vierkante meter ligt, betalen Nederlandse kopers in Spanje gemiddeld 2.574 euro per vierkante meter.
Fiscale motieven van Nederlandse huizenkopers: het ‘box 3-effect’
Het FD schrijft dat voor veel kopers de Nederlandse belasting op vermogen, de zogeheten box 3, een grote rol speelt. Met name ondernemers die in Nederland een tweede woning hadden als oudedagsvoorziening, zien die investering door het hogere fictieve rendement langzaam in waarde dalen. In Spanje geldt die belasting vaak niet of nauwelijks, zeker als het onroerend goed daadwerkelijk wordt gebruikt als tweede woning. Volgens meerdere Nederlandse bewoners in Spanje is dit ‘box 3-effect’ een van de belangrijkste drijfveren voor de nieuwe koopgolf.
In Spanje werkt dat anders. Wie niet in Spanje woont, betaalt meestal alleen belasting over het bezit zelf. Zo is de belasting voor niet-residenten (IRNR) gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning, en daar wordt een bescheiden bedrag op geheven. Daarnaast geldt in Spanje wel een vermogensbelasting, maar alleen als je bezit boven een bepaalde drempel uitkomt (meestal €700.000 per persoon). In sommige regio’s, zoals Madrid, wordt deze belasting zelfs helemaal niet geheven.
Voor wie permanent in Spanje gaat wonen en daar veel vermogen bezit, kan de belastingdruk alsnog oplopen. Maar voor veel Nederlandse tweedehuiskopers is Spanje fiscaal gunstiger dan Nederland, vooral zolang ze geen resident zijn. Het verschil in belastingdruk zorgt ervoor dat steeds meer Nederlanders hun tweede huis in Nederland verkopen en een woning in Spanje terugkopen. Dat belastingvoordeel wordt in de praktijk dus steeds vaker meegenomen in de beslissing om naar Spanje te verhuizen of er te investeren.
Alicante bijzonder populair onder Nederlanders
Jávea
Het FD noemt de provincie Alicante doe eruit springt als favoriete regio. Dankzij goede vliegverbindingen, relatief lage vastgoedprijzen en een uitgebreid netwerk aan Nederlandse voorzieningen, is het voor veel mensen een logische keuze. Vooral in plaatsen als Jávea (Xàbia), Altea en La Nucia, aan de Costa Blanca, zijn Nederlandse kopers prominent aanwezig. Lokale makelaars geven aan dat tot wel 70% van hun verkopen naar Nederlanders gaat.
Gaspar Peral van de Notariële Orde in Valencia zegt tegen het FD dat de aanwezigheid van Nederlandstalige makelaars, advocaten, artsen en dienstverleners werkt als een magneet. “Wie hier koopt, hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden.”
Sociale en economische impact
De toename van buitenlandse kopers heeft ook een keerzijde. In dorpen zoals Jávea leidt het tot prijsstijgingen op de woningmarkt. Lokale bewoners, en ook gevestigde Nederlandse bewoners, maken zich zorgen over het woningtekort. Volgens sommige inwoners is het “wel genoeg geweest” met de toestroom. Nieuwe kopers drijven de prijzen op: een nieuwbouwwoning kost er inmiddels vaak meer dan een miljoen euro.
Tegelijkertijd groeit een nieuw type koper: de werkende veertiger of vijftiger, vaak met een laptop en een baan op afstand. Zij combineren werken en wonen onder de Spaanse zon en brengen hun gezinnen mee. Het zorgt voor levendigheid, maar ook voor druk op de voorzieningen.
Spanningen op de Spaanse woningmarkt
In Spanje ziet men met lede ogen aan hoe, vooral in populaire kustregio’s, de huizenprijzen stijgen, met de buitenlandse vraag als grote motor. De Spaanse Bank schatte het woningtekort recent nog op naar schatting 700.000 woningen.
De regering en ook sommige regionale overheden, overweegt maatregelen, zoals een extra belasting voor buitenlandse kopers die niet permanent in Spanje wonen. Veel van deze voorstellen zijn juridisch lastig te realiseren. Zo sneuvelde een eerder idee om niet-EU-kopers extra overdrachtsbelasting te laten betalen. Het was in strijd met de Grondwet en met EU-recht.
De Spaanse centrale bank wijst zelf op een ander probleem: het veel te trage bouwtempo. Volgens de bank zijn er jaarlijks minstens 200.000 nieuwe woningen nodig, vooral in de steden. Niet alleen de regering en instanties maken zich zorgen over deze ontwikkelingen, ook veel Spanjaarden liggen er wakker van. Het kost ze steeds meer moeite om de eindjes aan elkaar te knopen met stijgende (huur)prijzen. Het kopen van een huis is voor veel starters onmogelijk geworden.
Nieuwe hotspots buiten de costa’s
Allande in Asturië
Hoewel de meeste Nederlandse kopers nog altijd kiezen voor de bekende costa’s, groeit ook de belangstelling voor minder traditionele regio’s in Spanje. Volgens recente cijfers uit Spaanse media nam het aantal aankopen door buitenlanders in regio’s als Asturië en Extremadura sterk toe.
In Asturië steeg het aantal buitenlandse aankopen in het eerste halfjaar van 2025 met ruim 30%, vooral door Amerikanen en Belgen.
In Extremadura bedroeg de groei bijna 27% vergeleken met het jaar ervoor. In beide regio’s liggen de vastgoedprijzen aanzienlijk lager dan aan de kust, soms zelfs onder de 1.200 euro per vierkante meter, wat de aantrekkingskracht voor kopers met een beperkter budget vergroot. Ook rust, natuur en ruimte spelen een rol in deze verschuiving.
Nederlandse ondernemers varen er wel bij
Ondertussen profiteren Nederlandse ondernemers van de groeiende gemeenschap. Van snackbars met bitterballen tot supermarkten met chocoladeletters: de vraag naar typisch Nederlandse producten is groot. Volgens makelaars draait het de nieuwe kopers niet alleen om zon en zee. Ze zoeken veiligheid, goede zorg en een hoge levenskwaliteit, iets wat Spanje hen volgens velen nog steeds beter biedt dan andere landen. En met huizenprijzen die in Spanje nog steeds lager liggen dan in Nederland, blijft het land zijn aantrekkingskracht op Nederlandse kopers houden.
Bronnen: Het Financieele Dagblad, De Telegraaf, Caixabankresearch
Vermogensbelasting buitenlanders: Spaans belastingplafond geldt nu ook voor niet-residenten