De Woningwet-tekst moet nu nog behandeld worden in het parlement. Maar wat staat er precies in? Wat zijn bijvoorbeeld stresszones? Welk percentage van de nieuwe promoties zal worden besteed aan sociale verhuur? Welke belastingvoordelen of -verhogingen kunnen huiseigenaren in Spanje verwachten? Lees hier meer gebaseerd op een uitgebreid artikel over de kleine lettertjes van de wet op NIUS.es.
Stresszones
Een gebied met een gespannen markt heeft de volgende kenmerken:
Het zijn de autonome gemeenschappen en de gemeenten die moeten aanvragen of hun gebied als stresszone aangemerkt kan worden. Ze zijn hiertoe niet verplicht. Een toekenning is voor drie jaar en kan jaarlijks worden verlengd.
De verzoekende overheidsinstantie moet voor deze periode een plan met specifieke maatregelen opstellen. In het gebied moeten de kosten van de hypotheek of huur (plus de kosten van nutsvoorzieningen) hoger zijn dan 30% van het mediane inkomen van huishoudens.
De koop- of huurprijs moet de afgelopen vijf jaar zijn gestegen. Die stijging moet minstens vijf procentpunten meer zijn dan de stijging van de Consumentenprijsindex (CPI) in die zone. Voorbeeld: In Madrid is de CPI bijvoorbeeld sinds 2016 met 7,7% gestegen. Om een stresszone aan te vragen, zouden de prijzen met minimaal 12,7% moeten zijn gestegen.
De belangrijkste maatregelen van de Woningwet, die we hieronder uiteenzetten, worden alleen in deze stressgebieden toegepast.
HUURREGELING
De regulering van de huurprijzen vormt hier een ‘uitzonderlijk en tijdelijk’ mechanisme om in te grijpen op de markt.
- De huurder kan na de laatste verlenging van zijn contract een verlenging van de voorwaarden krijgen. De periode is vijf jaar voor de huurder en zeven jaar indien de verhuurder een rechtspersoon is. Voor nieuwe huurders wordt de huur uit het vorige contract als plafond vastgesteld.
- Deze verlenging is jaarlijks en kan worden aangevraagd voor een periode van maximaal drie jaar.
- De huur mag alleen worden verhoogd -maximaal 10 procent op het laatste contract van de afgelopen vijf jaar- onder de volgende voorwaarden:
- Als de eigenaar in de twee jaar vóór het verstrijken van het contract of de ondertekening van het nieuwe contract het appartement heeft gerenoveerd, werken heeft uitgevoerd die een energiebesparing van 30 procent veronderstellen of toegankelijkheidsverbeteringen heeft doorgevoerd.
- Wanneer de huurovereenkomst voor een periode van 10 jaar of langer is.
BONUSSEN VOOR VERHUURDERS BIJ VERLAGEN HUUR
Verhuurders hebben vanaf de inwerkingtreding van de wet 18 maanden de tijd om deze maatregelen toe te passen. Er wordt gesproken over ‘grote’ en ‘kleine’ eigenaren.
- De ‘groothouder’ is een natuurlijke of rechtspersoon die eigenaar is van meer dan tien stedelijke eigendommen (of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 vierkante meter) voor bewoning.
- In hun contracten mag de overeengekomen huur niet hoger zijn dan de maxima van het referentieprijsindexcijfer, dat zal worden opgesteld door de bevoegde administratie.
De ‘kleine houder’ is niet verplicht om de huur te verlagen, maar kan dan wel belastingvoordeel genieten. Deze particuliere woningen zullen bij wet worden aangemerkt als ‘gestimuleerde betaalbare woningen’.
- Deze bonussen worden toegepast op persoonlijke inkomstenbelasting (IRPF).
- Het gaat om een korting van 90 procent voor verhuurders die de huur met minstens 5 procent verlagen in vergelijking met het vorige contract.
- Als niet aan de voorwaarde wordt voldaan, is de korting 70 procent als de eigenaar voor het eerst een woning in een stressgebied verhuurt aan een persoon tussen 18 en 35 jaar oud.
- Er wordt een vermindering van 60 procent van de vastgoedinkomsten vastgesteld voor gevallen die niet voldoen aan de vorige punten maar wel rehabilitatiewerkzaamheden hebben uitgevoerd en 50 procent voor de rest van de gevallen.
RESERVE VOOR SOCIALE HUISVESTING
Een van de meest controversiële punten van de wet is dat bij nieuwe promoties een reserve van 30 procent moet worden gemaakt voor sociale huisvesting:
- Minimaal 30 procent van de nieuwbouw op landelijke grond die bebouwbaar wordt, wordt gereserveerd.
- Het percentage daalt tot 10 procent op reeds verstedelijkte grond waarop een nieuw gebouw wordt gebouwd. Het moet ook gepaard gaan met een stedelijke hervorming of renovatie door de gemeenteraad.
- De wetgeving kan ook uitzonderlijk een lagere reserve opleggen of vrijstellen voor bepaalde gemeenten of acties.
Het nieuws is dat:
- 50 procent van deze reserve moet worden toegewezen aan sociale huur – dat wil zeggen 15 procent op het platteland en 5 procent in de stad.
- “De bevoegde overheden op het gebied van stadsplanning zullen bemiddelen over de relevante compensatiemechanismen ” in verstedelijkte gebieden zonder hervorming of renovatie.
VERHOGING IBI VOOR LEEGSTAANDE HUIZEN
Met de nieuwe wet kunnen de gemeenten de onroerende zaakbelasting (IBI) verhogen voor leegstaande woningen.
- De minimale verhoging is 50 procent wanneer de woning ononderbroken en zonder geldige reden langer dan twee jaar leeg staat en toebehoort aan een eigenaar die vier of meer woningen voor bewoning heeft. Het zal 100 procent zijn als de woning drie jaar leeg staat.
- Een extra 50 procent verhoging kan doorgevoerd worden als de eigenaar twee of meer leegstaande panden heeft in hetzelfde gemeentelijk gebied. Dat wil zeggen, een persoon met vier verdiepingen, waarvan twee in dezelfde stad, die al meer dan drie jaar leeg staat, zou een IBI-stijging van 150 orocent kunnen verwachten.
Als gegronde oorzaken voor leegstand worden gemeld:
- Tijdelijke overplaatsing voor werk, opleiding, afhankelijkheid, gezondheid of sociale noodsituaties.
- Tweede huizen (maximaal 4 jaar ononderbroken leegstand).
- Woningen die onderhevig zijn aan renoverings-of uitbreidingswerkzaamheden.
- Woningen die betrokken zijn bij juridische procedures of rechtszaken in afwachting van een gerechtelijke of adminstratieve oplossing die het gebruik ervan verhindert.
- Huizen die te koop staan (maximaal een jaar in deze situatie) of te huur (zes maanden).