Grote fondsen verkopen duizenden huurwoningen in Spanje

De grote buitenlandse investeringsfondsen die na de financiële crisis van 2008 massaal vastgoed in Spanje opkochten, trekken zich terug uit de huurmarkt. Blackstone, Cerberus en andere Amerikaanse fondsen zetten duizenden huurwoningen te koop — voornamelijk in Madrid en Catalonië. Voor huurders en mensen die willen kopen in Spanje heeft dat directe gevolgen.

Wat er precies gebeurt

Blackstone verkocht onlangs zijn huurplatform Fidere aan de Canadese beheerder Brookfield voor ongeveer 1,05 miljard euro. Het gaat om circa 5.300 woningen, verspreid over 47 gebouwen in en rond Madrid. Cerberus is bezig een portefeuille van meer dan 3.300 woningen van de hand te doen, een operatie met de codenaam Project Wenen, met een geschatte waarde van 600 tot 800 miljoen euro.

De fondsen verkopen niet door aan andere verhuurders, maar aan investeerders die de woningen na afloop van de lopende huurcontracten individueel willen doorverkopen aan particulieren. Dat betekent dat deze woningen vroeg of laat uit de huursector verdwijnen.

Huuraanbod blijft verder krimpen

Het moment is ongunstig. Het aanbod van huurwoningen in Spanje is al jaren aan het krimpen. Volgens het Observatorio del Alquiler waren er in 2025 nog 683.920 woningen beschikbaar voor verhuur. Voor 2026 wordt een verdere daling verwacht naar ruim 669.000 — een verlies van nog eens ruim 14.000 woningen. Het dieptepunt is daarmee nog niet in zicht.

Vooral in grote steden zoals Madrid, Barcelona, Valencia en Málaga blijft het tekort aan huurwoningen groot. Tegelijkertijd groeit de vraag juist door, omdat kopen voor veel mensen onbereikbaar is geworden. Die combinatie drijft de huurprijzen verder op. Dat de koopprijzen ook blijven stijgen, lees je in ons artikel Spanje rekent opnieuw op duurdere huizen in tweede helft 2026.

Waarom de fondsen vertrekken

De fondsen zelf wijzen op een samenloop van factoren. De woningprijzen zijn sterk gestegen, waardoor verkopen nu aantrekkelijker is dan blijven verhuren. Daar komt bij dat de Spaanse Woningwet de mogelijkheid biedt om huurprijzen te beperken in zogenoemde gespannen gebieden, wat nieuwe onzekerheid creëert voor investeerders.

De vlucht begon in Catalonië, waar huurregulering het vroegst werd ingevoerd. Patrizia en Azora verkochten er hun portefeuilles al eerder, Blackstone volgde. Nu verspreidt de beweging zich naar de rest van Spanje.

Ook diverse nieuwbouwprojecten specifiek bedoeld voor verhuur worden geannuleerd of omgezet naar koopwoningen, omdat de rendementen niet meer haalbaar zijn.

Gevolgen voor huurders en kopers in Spanje

Voor huurders kan de verkoopgolf betekenen dat het aanbod verder onder druk komt te staan, vooral in de grote steden. Ben je van plan naar Spanje te emigreren of er tijdelijk te wonen, dan kan het vinden van een betaalbare huurwoning nog lastiger worden.

Huur je al een woning van een groot investeringsfonds, dan verandert er niet direct iets. Lopende huurcontracten blijven gewoon geldig. Wel kan een nieuwe eigenaar besluiten de woning te verkopen zodra een contract afloopt.

Voor kopers kan het vertrek van de fondsen op termijn juist voor iets meer aanbod zorgen in steden als Madrid en Barcelona. Toch verwachten experts niet dat dit het woningtekort wezenlijk zal oplossen.

Bronnen: El Economista, Observatorio del Alquiler