Else Beekman
De Spaanse huizenprijzen blijven omhoog gaan. Dat zegt niet alleen televisie‑econoom Gonzalo Bernardos, die rekent op zo’n 5% extra prijsstijging, maar ook de economen van BBVA, CaixaBank en Bankinter komen uit op stevige plussen. De toon verschilt soms, de percentages ook, maar over één ding lijken ze het opvallend eens: zolang er zo weinig nieuw gebouwd wordt, blijft wonen in Spanje jaar na jaar duurder worden.
Bernardos: minder verkoop, maar wél hogere prijzen
In een recente analyse op X en in een interview met El Confidencial legt de econoom en UB‑docent Gonzalo Bernardos uit hoe hij naar de markt kijkt. Volgens hem zal de prijs van woningen in Spanje in 2026 ‘rond de 5%’ stijgen, ondanks een duidelijke afkoeling in het aantal transacties.
Bernardos ziet vooral in Madrid, Barcelona en Valencia dat de midden‑ en hogere middenklasse niet meer bereid is om elk prijskaartje te slikken, wat zich al in de tweede helft van 2025 vertaalde in dalende verkoopcijfers. Voor 2026 voorziet hij een terugval van het aantal transacties met ongeveer 8%, maar hij verwacht geen algemene prijsdaling omdat het aanbod simpelweg te klein is.
Zijn kernargument is dat in 1991 er nog ruim 205.000 woningen werden gestart bij een bevolking van iets meer dan 39 miljoen, in 2025 waren dat nog maar zo’n 132.000 nieuwbouwprojecten bij bijna 49,6 miljoen inwoners. Voor 2026 rekent hij opnieuw met minder dan 200.000 nieuwe woningen. Dat is ver onder wat nodig is om de vraag bij te benen. Zijn conclusie is dan ook: “de woningprijs blijft stijgen (rond de 5%) door de grote kloof die bestaat tussen vraag en aanbod”.
BBVA: “verkopen stagneren, prijzen nog een jaar omhoog”
BBVA Research kijkt op nationaal niveau naar dezelfde combinatie van factoren: sterke vraag, beperkte betaalbare voorraad en een rente die eerder normaliseert dan afremt. In de recente ‘Observatorio Inmobiliario’ verwacht de bank dat het aantal transacties in 2026 ongeveer zal stagneren, maar dat de prijzen desondanks met zo’n 7% blijven stijgen.
In een uitgebreid overzicht van de markt plaatst BBVA die +7% in een breder verhaal: in 2025 zouden de huizenprijzen al rond 10% zijn gestegen, waarna 2026 opnieuw een duidelijk plusjaar wordt, al met een rustiger ritme. De economen verwijzen daarbij expliciet naar een ‘gebrek aan betaalbaar aanbod’ dat de verkoopgroei remt, terwijl werkgelegenheid, loonsverhogingen en de vorming van nieuwe huishoudens (ook door migratie) de vraag stevig houden.
Met andere woorden: BBVA komt uit op hogere percentages dan Bernardos, maar beschrijft dezelfde spagaat: minder transacties, maar nog steeds stijgende prijzen door structureel aanbodtekort.
CaixaBank: ‘nieuwe expansieve fase’ met 6,3% erbij
CaixaBank Research gebruikt doorgaans iets neutraler taal, maar het laatste sectorrapport over de woningmarkt is opmerkelijk duidelijk. De bank spreekt van een residentiële markt ‘in vol expansieve fase’ en verwacht dat de huizenprijzen verder in 2026 blijven stijgen.
Concreet zeggen de economen van CaixaBank dat ze voor heel 2026 rekenen op een prijsstijging van 6,3%. Ook hier komt het bekende rijtje terug: rentedaling, meer koopkracht en een groeiende bevolking aan de vraagzijde, versus een hardnekkig tekort aan nieuwe woningen aan de aanbodkant. De markt koelt qua volume iets af, niet qua prijs.
Bankinter: de meest uitgesproken stijgingsprognose
Van de grote banken is Bankinter misschien wel het meest uitgesproken over wat er komen gaat. In zijn Estrategia Inmobiliaria‑rapport heeft de bank de prognose voor 2026 recent opgetrokken naar +7% prijsstijging. Dat is drie punten meer dan eerder voorzien. In 2025 zouden de prijzen volgens dezelfde analisten al met dubbele cijfers zijn gestegen, om daarna in 2027 terug te schakelen naar een plus van rond 5%.
Bankinter onderbouwt die cijfers met dezelfde alarmerende schatting als de Spaanse Bank al deed. Spanje heeft nu al een tekort van 600.000 tot 700.000 woningen, een kloof die jaarlijks met ongeveer 150.000 oploopt als men niet veel meer gaat bouwen. Over een periode van tien jaar zouden er zelfs zo’n twee miljoen extra woningen nodig zijn om het gat te dichten.
Opvallend genoeg spreekt de bank desondanks niet graag van een nieuwe ‘bubbel’ zoals in de jaren vóór 2008. Volgens de analisten is dit eerder een structurele omgeving van blijvend hoge prijzen, zolang inkomens en rente binnen een bepaalde bandbreedte blijven. Dat is een boodschap die goed aansluit bij de ervaringen van veel (jonge) Spaanse huishoudens en de cijfers over bouw, demografie en transacties wijzen allemaal dezelfde kant op.
Van marktanalyse naar woonpolitiek
Een belangrijke vraag is ook onvermijdelijk politiek: wie kan straks in Spanje nog wonen waar hij wil? Achter de diplomatieke formuleringen rond een ‘gebrek aan aanbod’ schuilen echte keuzes over huurregulering, sociale woningbouw, toeristische verhuur en het gebruik van schaarse bouwgrond. Op basis van de rapporten blijkt dat Spanje al meer dan een decennium structureel te weinig bouwt voor een bevolking die sterk gegroeid en veranderd is.