Saskia Plazier
De Spaanse woningmarkt zit vol tegenstellingen. Honderdduizenden jongeren kunnen geen betaalbare woning vinden en blijven noodgedwongen langer thuis wonen. Tegelijkertijd liggen verspreid door Spanje complete woonwijken en bouwprojecten al jaren stil. Er zou zelfs ruimte zijn voor miljoenen extra woningen.
In het kort
- Steeds meer Spaanse jongeren kunnen geen betaalbare woning vinden en blijven langer thuis wonen
- Huurprijzen stegen de afgelopen tien jaar met ongeveer 82 procent, koopwoningen met zo’n 65 procent
- Zelfs jongeren met een vaste baan hebben steeds meer moeite om zelfstandig te wonen
- Verspreid door Spanje liggen complete woonwijken en bouwprojecten al jaren stil sinds de vastgoedcrisis van 2008
- Er is in Spanje ruimte voor miljoenen aan extra woningen, maar veel bouwprojecten blijven hangen in bureaucratie en financieringsproblemen
De Spaanse economie en woningmarkt zien er heel anders uit dan tien jaar geleden. Er zijn meer banen, jongeren verdienen gemiddeld meer dan vroeger, maar zelfstandig wonen wordt voor veel jongeren juist steeds moeilijker. Huren en koopprijzen stegen de afgelopen jaren veel harder dan salarissen, waardoor steeds meer jongeren noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen. Zelfs met een vaste baan wordt op eigen benen staan steeds lastiger.
Hoe kan een land kampen met woningnood terwijl er tegelijk volop bouwgrond beschikbaar is? De verklaring ligt deels in de nasleep van de vastgoedcrisis van 2008, maar ook stijgende huizenprijzen, dure huurwoningen, stilgevallen bouwprojecten en trage vergunningstrajecten spelen een belangrijke rol.
Vastgelopen bouwprojecten
In 2004 kondigde de Spaanse vastgoedontwikkelaar Fadesa in L’Aldea, een gemeente vlak bij Tarragona in Catalonië, een enorm bouwproject aan met meer dan 1.300 woningen. Midden in de Spaanse vastgoedbubbel gingen de appartementen al in de verkoop nog voordat de eerste steen gelegd was. Zelfs banken en investeerders kochten complete woonblokken op in de hoop ze later te kunnen doorverkopen. Maar toen de vastgoedmarkt een paar jaar later instortte, kwam het project abrupt tot stilstand.
Nu, ruim twintig jaar later, staan er op het terrein waar ooit perziken geteeld werden, alleen half afgebouwde gebouwen en een paar verroeste lantaarnpalen. Burgemeester Xavier Royo probeert nog altijd een projectontwikkelaar te vinden die het terrein wil overnemen en de bouw daadwerkelijk wil afmaken.
Het project staat niet op zichzelf. In heel Spanje liggen zogenoemde manos muertas: bouwgronden die juridisch gezien bestaan, maar economisch volledig stilliggen. Veel van die terreinen kwamen na de vastgoedcrisis van 2008 terecht bij banken, investeringsfondsen of gemeenten die nooit verder bouwden.
Jongeren blijven langer thuis wonen
De wooncrisis raakt Spaanse jongeren hard. In 2014 woonde nog 42 procent van de 16- tot 34-jarigen zelfstandig. Tien jaar later is dat nog maar 31 procent. Zelfs jongeren met een vaste (fulltime)baan hebben steeds meer moeite om een eigen woning te vinden.
Volgens recente cijfers kunnen meer dan 436.000 werkende jongeren inmiddels geen eigen woning kunnen betalen, ondanks dat ze werk hebben. Daarmee verschuift het probleem van werkloosheid naar betaalbaarheid: een salaris alleen is vaak niet meer genoeg om zelfstandig te wonen.
De kloof tussen jongeren die economisch gezien zelfstandig zouden kunnen wonen en jongeren die dat daadwerkelijk kunnen, wordt daardoor ook steeds groter.
Huren stijgen harder dan salarissen
De Spaanse lonen stegen de afgelopen tien jaar wel degelijk, maar lang niet zo snel als de woningprijzen. Gemiddeld gingen salarissen met ongeveer 30 procent omhoog. In dezelfde periode stegen koopwoningen met zo’n 65 procent, terwijl huurprijzen zelfs met 82 procent opliepen.
Vooral in grote steden als Madrid, Barcelona, Málaga en Valencia is dat goed te merken. Wie geen woning kan kopen, wijkt uit naar de huurmarkt. Maar juist daar zijn de prijzen explosief gestegen. Daardoor wordt sparen voor een hypotheek bijna onmogelijk.
Spaanse media noemen het een trampa del alquiler, letterlijk een “huurval”. Wie geen woning kan kopen, moet blijven huren, maar juist die hoge huren maken sparen vrijwel onmogelijk en daarmee blijft een woning kopen nog verder uit beeld.
Ruimte voor miljoenen woningen
Volgens econoom en vastgoedexpert Ignacio Ezquiaga beschikt Spanje juist over enorme hoeveelheden ongebruikte bouwgrond. In heel Spanje zou ruimte zijn voor ongeveer zeven miljoen woningen. Alleen al in en rond grote steden als Madrid, Barcelona en Valencia zou plek zijn voor zo’n 1,5 miljoen woningen.
Ongeveer 30 procent van die bouwgrond is in handen van gemeenten. Ooit was die grond bedoeld voor sociale woningbouw, maar veel terreinen bleven jarenlang ongebruikt of kregen later een andere bestemming. De rest kwam na de vastgoedcrisis terecht bij banken, investeringsfondsen en andere particulieren die er niks mee deden. Opvallend genoeg liggen veel van die bouwterreinen juist in of rond steden waar de druk op de woningmarkt het grootst is.
Dat staat haaks op wat de vastgoedsector al jaren beweert. Projectontwikkelaars zeggen al jaren dat er te weinig bouwgrond beschikbaar is voor nieuwe woningen. Volgens Ezquiaga ligt het probleem echter niet bij een gebrek aan ruimte, maar bij het feit dat veel grond vastzit in bureaucratie, versnipperd eigendom en gebrek aan financiering.
Spookwijken langs de kust
De gevolgen van de vastgoedcrisis van 2008 zijn op veel plekken in Spanje nog altijd zichtbaar. Langs delen van de Spaanse kust vind je nog steeds half afgebouwde flats, verlaten woonwijken en stilgevallen bouwprojecten uit de tijd van de vastgoedbubbel.
Dat geldt niet alleen voor het project in Catalonië. Ook in plaatsen als Deltebre, L’Ametlla de Mar en verder richting Andalusië kwamen bouwprojecten abrupt stil te liggen toen projectontwikkelaars failliet gingen en de vastgoedmarkt instortte. Op sommige plekken lijkt de tijd sindsdien stil te hebben gestaan: lege straten, dichtgetimmerde gebouwen en bouwterreinen waar nooit meer iets gebeurde.
Generatie die vastloopt
De Spaanse wooncrisis gaat inmiddels over meer dan alleen wonen. Veel jonge Spanjaarden kunnen hun leven minder snel opbouwen dan ze zouden willen en zijn langer financieel afhankelijk van hun ouders. Ook verhuizen ze minder snel voor werk, omdat wonen in andere regio’s ook vaak onbetaalbaar is geworden.
Ondertussen blijven op veel plekken bouwterreinen en half afgebouwde woonprojecten al jaren onaangeroerd liggen. Gemeenten lopen vast in ingewikkelde vergunningstrajecten, banken financieren minder snel en investeerders wachten vaak tot bouwen opnieuw winstgevender wordt. De Spaanse woningmarkt blijft daardoor gevangen in een paradox: woningnood aan de ene kant, ongebruikte bouwgrond aan de andere.
Valenciaanse president maakt prioriteit van de woningmarkt in de regio