Spanje heeft 700.000 woningen nodig: 100.000 staan er al, maar in verval

Terwijl Spanje schreeuwt om woningen, staan er overal in het land verlaten bouwprojecten te vergaan. Van een afstand zie je complete nieuwbouwwijken, maar wie dichterbij komt ziet een ander verhaal. Rijtjeshuizen zonder ramen, opritten overwoekerd door onkruid, villa’s waar nooit iemand heeft gewoond. Deze complete spookwijken zijn een erfenis van de vastgoedcrisis die twintig jaar later nog altijd zichtbaar is.

De nacht van 15 juli 2008 veranderde alles. Vastgoedreus Martinsa-Fadesa verklaarde zich insolvent. Met een schuld van 5,2 miljard euro ging het om het grootste faillissement in de Spaanse geschiedenis. De volgende ochtend reed een loodgieter naar een halfafgebouwd nieuwbouwproject in Buniel, een dorpje van 600 inwoners bij Burgos, en schroefde de radiatoren die hij zojuist had geïnstalleerd er weer af. Hij zou toch niets meer betaald krijgen.

De timmerman deed hetzelfde met de kozijnen, de metselaar met de dakpannen. Wat overbleef, werd geplunderd: koperen leidingen, keukentegels, putdeksels. Tegenwoordig dumpen mensen er oud meubilair en bouwpuin.

Meer dan zeventien jaar later staat die wijk, bedoeld voor zo’n 1.000 woningen, er nog altijd bij als een betonnen skelet.

Een nationaal probleem

Buniel is geen uitzondering. Volgens een onderzoek van het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting uit 2025 liggen er in heel Spanje meer dan 100.000 halfgebouwde woningen in dit soort spookwijken te verpauperen.

Daar bovenop ligt er veel bouwgrond klaar, voorzien van straatverlichting en wegen, maar zonder woningen. Die grond is goed voor nog eens 390.000 huizen. In heel Spanje liggen deze zogenoemde ‘manos muertas’: bouwgronden die juridisch gezien bestaan, maar economisch volledig stilliggen. Veel van die terreinen kwamen na de vastgoedcrisis van 2008 terecht bij banken, investeringsfondsen of gemeenten die nooit verder bouwden.

En dat terwijl de Banco de España vorig jaar berekende dat er juist zo’n 700.000 woningen tekort zijn om aan de vraag te voldoen. Huurprijzen schieten omhoog, kopers vissen achter het net, en met andere woorden: op papier ligt er al een groot deel van de ontbrekende huizen er, maar in de praktijk rotten die weg.

Andere spookwijken in Fortuna en Pego

In Fortuna (Murcia) verrees vanaf 2005 het ambitieuze project Fortuna Hill Nature & Residential Golf Resort. Dit omvatte bijna 3.000 woningen bestemd voor Britse kopers die zich de kust niet konden veroorloven. De bouwer ging in 2009 failliet. Wat restte zijn rijen spookachtige rijtjeshuizen midden in een kale vlakte. Een advocaat die betrokkenen bijstond bij een vergelijkbaar project in de buurt, schat dat de woningen, eenmaal afgebouwd, nog altijd voor zo’n 175.000 euro per stuk verkoopbaar zouden zijn.

In Pego, Alicante, torent een heuvel boven de stad uit met bijna 1.000 verlaten woningen, eveneens erfgoed van Martinsa-Fadesa. De wethouder Ruimtelijke Ordening, Laura Castellà, wijst in El País op de rijen ingestorte gevels, een verroest speeltoestel dat door het onkruid is overwoekerd, een rotonde die je nauwelijks nog kunt onderscheiden. “Als ik dit vanaf nul had moeten goedkeuren, had ik het nooit gedaan,” zegt ze. “Maar wat moet ik er nú mee?”

Toch lijkt het hier in Pego goed te komen: bouwbedrijf VAPF kocht de ruïne in 2020 voor 14 miljoen euro en diende onlangs een renovatieplan in.

Lappendeken van eigenaren

De grootste rem op een oplossing is de eigendomssituatie. In Buniel is de wijk verdeeld over een wirwar van partijen: vastgoedvehikels van failliete banken, opkopers van financiële schulden, advocatenkantoren, de staatsinstelling Sareb (het ‘bad-bankfonds) en het gemeentebestuur zelf. Allemaal bezitter van een stukje beton, niemand bereid of in staat de eerste stap te zetten.

Burgemeester Jesús Díez, al zeven jaar bestuurder van Buniel, klinkt moedeloos. “Er komen mensen in pak die zeggen dat er geen geld is, geen haalbaarheidsstudie, geen draagvlak. Wat ze niet hebben, is wil. En wij kunnen geen haalbaarheidsstudie laten maken, dat kost minimaal een miljoen euro, en ik heb elf medewerkers in dienst.”

Econoom Ignacio Ezquiaga pleit voor overheidsingrijpen. “Tijdens de crisis van 2008 redde de staat de banken. Nu is de volgende stap: die braakliggende grond en halfgebouwde woningen in productie nemen. Voor gevallen als Buniel zou gedwongen onteigening de enige uitweg kunnen zijn.”

Wat doet de overheid nu?

De Spaanse regering probeert intussen wel een deel van die oude crisiswijken om te vormen tot betaalbare huurwoningen via de ‘bad bank’ Sareb en het publieke bouwbedrijf SEPES.

Sareb is de instelling die na de financiële crisis de slechte vastgoedleningen van de geredde banken overnam, terwijl SEPES de publieke ontwikkelaar is die met die woningen en bouwgronden nieuwe projecten moet trekken.

In 2023 werd een plan aangekondigd om tot 50.000 Sareb‑woningen in te zetten voor sociaal en betaalbaar huren, een mix van bestaande flats en nieuwbouw op grond van Sareb. Vorig jaar besloot de ministerraad bovendien dat zo’n 40.000 woningen en 2.400 kavels van Sareb worden overgeheveld naar SEPES, dat moet uitgroeien tot een nationale woningonderneming en op die gronden nog eens ruim 55.000 huizen kan laten bouwen.

Maatwerkoplossingen nodig

Daarmee zegt de regering “de erfenis van de vorige financiële crisis te willen repareren”, maar voor projecten als Buniel en Fortuna, waar de eigendom sterk versnipperd is, bestaan nog nauwelijks maatwerkoplossingen. Afspraken kosten maanden of zelfs jaren. Ook zijn er maar weinigen die het financiële risico van de eerste stap willen nemen. Zo leveren landelijke plannen via Sareb en SEPES vooral generieke aantallen op, maar geen maatwerk voor betonnen ruïnes in dorpen als Buniel.

Tot die tijd blijft de malaise voortduren in dit soort projecten. Struikgewas groeit door kapotte ramen. Putdeksels ontbreken, gestolen om te smelten en te verkopen. En op een verlaten straat in Buniel staat een gerafelde bank die iemand er ooit heeft neergezet, naast een open rioolput: een stilstaand beeld van een crisis die allang voorbij zou moeten zijn.