Spanje heeft te maken met een wooncrisis. Althans dat geldt voor mensen met lage en middeninkomens. Die vinden steeds moeilijker een geschikte woning. Projectontwikkelaars en makelaars zullen het woord ‘crisis’ in dit verband niet snel in hun mond nemen. Hun woningen en projecten, afgebouwd of niet, gaan als warme broodjes over de toonbank naar kopers die zich de hoge prijzen wel kunnen veroorloven.
De prijzen van woningen in Spanje zijn de afgelopen decennia fors gestegen, vooral in grote steden als Madrid en Barcelona en in de populaire kustgebieden. Momenteel zijn er 350.000 woningen nodig voor sociale huur en 1 miljoen betaalbare woninen voor koop. Dat zegt Fernando Acedo-Rico Henning, registrateur en doctor in de rechten in de krant El Economista. Niet alleen de koopprijzen zijn enorm gestegen, ook de huurprijzen zijn de laatste jaren flink omhoog gegaan. Dit treft vooral jongeren en gezinnen die zich geen koopwoning kunnen veroorloven.
Spanje kent vergeleken met andere Europese landen een beperkt aanbod aan sociale huurwoningen. Dat beperkt de toegankelijkheid voor kwetsbare groepen verder. De directeur van de Bank van Spanje, Ángel Gavilán, benadrukt de noodzaak van 1,5 miljoen nieuwe sociale huurwoningen in de komende tien jaar en stelt voor om leegstaande woningen over te dragen aan de overheid voor beheer.
Speculatie en leegstand vergroten de wooncrisis
Een van de belangrijkste oorzaken van de hoge woningprijzen is de speculatie in vastgoed, vooral wat betreft de beheersing van bouwgrond. Buitenlandse investeringsfondsen hebben via financiële instellingen hun stempel gedrukt op de vastgoedmarkt en daarmee de prijzen opgedreven. Bovendien blijven veel woningen, vooral in toeristische gebieden, leegstaan. Dit beperkt het beschikbare woningaanbod voor de lokale bevolking.
Gebrek aan stimulans voor verhuur en renovatie
Een andere oorzaak is de angst onder verhuurders om hun eigendom niet terug te kunnen krijgen bij wanbetaling. Ook een gebrek aan fiscale prikkels ontmoedigt de verhuur op lange termijn. Acedo-Rico Henning pleit daarom voor belastingvoordelen voor verhuurders die hun woningen tegen betaalbare prijzen en voor lange termijn willen verhuren. Ook zouden juridische hervormingen moeten zorgen voor snellere procedures bij betalingsachterstanden.
Acedo-Rico Henning zegt hierover: “Ik denk dat het beleid van het afbakenen van gespannen gebieden, zoals geregeld in de woningwet die afgelopen mei is goedgekeurd, niet de oplossing is om de huurprijzen te beteugelen en ook niet de oplossing is om leegstaande woningen verhuurd te krijgen”. Sinds die wet in werking is getreden zijn veel woningeigenaren overgestapt op kortetermijnverhuur om de prijsregulering of ongewenste verlengingen van de verhuur juist te omzeilen. Dat heeft feitelijk de wooncrisis in Spanje alleen maar versterkt. De registrateur vervolgt: “Hoe meer beperkingen we opleggen aan het eigendomsrecht van een woning, hoe voorzichtiger eigenaren zullen zijn om die woning op de markt te brengen, hetzij voor verkoop, hetzij voor verhuur.”
Daarnaast benadrukt hij de noodzaak van een duidelijk beleid voor de renovatie van bestaande woningen. Stedelijke vernieuwing en woningrehabilitatie zijn al decennia een verwaarloosd onderwerp in Spanje, terwijl juist hierin veel potentie ligt om het woningtekort aan te pakken en te voldoen aan de doelstellingen van de 2030 stedelijke agenda.
Van grootschalige plannen naar gerichte projecten
De aanpak moet verschuiven van grootschalige stadsplannen naar gerichte projecten met duidelijke financiering. Alleen door bureaucratische barrières te slechten en de snelheid van het omzetten van niet-bebouwbare gronden naar bouwgrond te verhogen, kan Spanje een duurzame toekomst tegemoet gaan waarin voldoende woningen beschikbaar zijn voor iedereen.
Andere experts over waarom de prijzen blijven stijgen
Experts benadrukken echter dat het tekort aan woningen niet volledig strookt met de realiteit: bijna 450.000 nieuwe woningen zijn nooit verkocht, voornamelijk vanwege de locatie in gebieden met weinig vraag, zoals afgelegen regio’s of economisch achtergestelde gebieden. Zoals Iván Auciello van Future Policy Lab uitlegt in de krant La Razón, staan veel gebouwen uit de vastgoedzeepbel van 2008 nog steeds in de inventaris. Deze woningen voldoen bovendien vaak niet aan de huidige behoeften en voorkeuren van kopers.
Het gaat dus om structurele problemen en een mismatch tussen aanbod en de werkelijke behoeften van de markt. Hoewel het aantal huishoudens sterk is gegroeid, bleef de bouw van nieuwe woningen ver achter. Tussen 2011 en 2023 kwamen er 1,34 miljoen huishoudens bij, terwijl er slechts 739.529 woningen werden voltooid.
Hoogleraar Paloma Taltavull benadrukt dat hoewel een grote woningvoorraad normaal gesproken de prijzen zou moeten drukken, de combinatie van hoge vraag en onvoldoende passend aanbod de prijzen toch laat stijgen. De oplossing van de wooncrisis in Spanje ligt volgens de experts niet alleen in meer bouwen, maar vooral in beter bouwen en het verminderen van bureaucratische barrières.
Hoe zal de woningmarkt zich in 2025 ontwikkelen?
Volgens econoom en hoogleraar Gonzalo Bernardos is de wooncrisis in Spanje voor mensen die minder te besteden hebben voorlopig niet voorbij en staat ons een “enorme vastgoedhausse” te wachten, om zes redenen. Op X doet hij die redenen uit de doeken. Het gaat om de opgekropte vraag, de piek die de huurprijzen hebben bereikt, de lagere rente, de bereidheid van banken om krediet te verstrekken, de steun die ouders hun kinderen kunnen bieden, en de toename van woningaankopen door buitenlandse kopers.
¿Cómo le irá al mercado de la vivienda en 2025? Habrá un gran boom inmobiliario por los siguientes 6 motivos:
1) Una gran demanda embalsada
2) Máximo histórico precio alquiler
3) Menor tipo interés
4) Mayor predisposición bancos a dar crédito (sigue)https://t.co/ZmjKDjHyv2— Gonzalo Bernardos (@GonBernardos) November 18, 2024
Voor veel projectontwikkelaars en makelaars wordt 2025 een onvergetelijk jaar zegt Bernardos. Ontwikkelaars zullen sneller verkopen en tegen hogere prijzen dan verwacht. Bijna alle nieuwbouwprojecten zullen, zodra de bouw voltooid is, volledig uitverkocht zijn, aangezien alle woningen al op tekening verkocht zullen zijn.