Dramatische voorspelling over effect nieuwe Huisvestingswet Spanje een feit

door admin
Huisvestingswet

Toen op 25 mei vorig jaar de nieuwe Huisvestingswet in Spanje van kracht werd, voorspelden experts al dramatische gevolgen. De wet die door de links-socialistische regering werd ingevoerd werd zwaar bekritiseerd door dekundigen in het vastgoed. Die voorspelden allemaal andere gevolgen van de wet dan die er door de regering mee werden beoogd. Ze lijken nu gelijk te krijgen.

De regering wilde de woningmarkt toegankelijker maken voor starters met maatregelen die voor hen de huren zouden verlagen. Huurders stonden ook centraal in de nieuwe regeling. Prijslimieten zouden de huurstijgingen onder controle moeten houden. Verder zouden kwetsbare personen met de nieuwe wet beter zijn beschermd tegen ongeoorloofde uitzettingen. Experts voorzagen al dat verhuurders deze prijslimieten op verschillende manieren konden omzeilen. Dat sinds de inwerkingtreding van de wet veel verhuurders zijn overgestapt van langetermijnverhuur op veel lucratievere kortetermijnverhuur, hadden de criticasters ook voorspeld. Bovendien werd over het algemeen een prijsstijging voorspeld als gevolg van een schaarser wordend aanbod.

Tienduizenden huurwoningen van de markt

Een jaar na de invoering van de omstreden wet blijken er inderdaad 40.000 huurwoningen minder beschikbaar te zijn in Spanje. Bovendien verwacht men dat dit jaar nog eens 60.000 huurwoningen van de markt zullen verdwijnen. Van deze 60.000 woningen zal 40% in Catalonië zijn. Dat is namelijk de enige regio waar de prijscontroles van deze wet momenteel al worden toegepast. Het gebied vormt dus in die zin een goed praktijkvoorbeeld voor andere regio’s. Samenvattend betekent het dat iets meer dan een jaar na de invoering van de wet Spanje ongeveer 100.000 huurwoningen minder heeft. Dat terwijl de vraag naar huurwoningen alleen maar stijgt.

Gemiddelde huur Spanje gestegen naar 1.069 euro

Ondanks de nieuwe wet blijven dus ook, zoals voorspeld, de huurprijzen stijgen.  Volgens gegevens van Alquiler Seguro, gebaseerd op data afkomstig van het Rental Observatory dat het samen met de Rey Juan Carlos Universiteit beheert, bedroeg de gemiddelde huurprijs in 2022 in Spanje 906 euro. Deze steeg in 2023 naar 1.002 euro en voor 2024 wordt een verdere stijging verwacht. Dan raamt men de nieuwe gemiddelde huurprijs op 1.069 euro, een toename van 6,68%. Het is volgens de experts voornamelijk de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod die de prijsstijging veroorzaakt. In 2023 waren er gemiddeld 45 aanvragen per huurwoning binnen de eerste tien dagen na publicatie van de advertentie. Dat aantal is in 2024 al gestegen naar 50.

Rechtsonzekerheid onder verhuurders

De afname van 40.000 huurwoningen in het afgelopen jaar is deels het gevolg van rechtsonzekerheid onder verhuurders door de nieuwe wetgeving. De belangrijkste maatregel van de wet is de mogelijkheid voor gemeenten om huurprijzen te begrenzen in zogenaamde gespannen gebieden. Deze word nu alleen in Catalonië toegepast. Daar zijn inmiddels 140 gemeenten als gespannen gebied aangemerkt. Dat aantal zal naar verwachting uitbreiden naar 131 gemeenten. Alquiler Seguro schat dat dit jaar ongeveer 25.000 huurwoningen in Catalonië van de markt zullen verdwijnen.

Catalonië als meest ‘gespannen’ regio

Volgens het Observatorio del Alquiler is Catalonië een van de duurste regio’s om een woning te huren. Vooral de provincie Barcelona is duur met een gemiddelde huurprijs van 1.536 euro per maand. In 2023 was de gemiddelde huurprijs in de hele regio nog 1.252 euro. Deze zal naar verwachting in 2024 stijgen naar 1.361 euro (+8,7%). De vraag naar huurwoningen blijft hoog, met gemiddeld 80 aanvragen per woning binnen tien dagen, en in Barcelona zelfs 101 aanvragen.

Onrealistisch doel

De woningwet verplicht overheden om in gespannen gebieden de beschikbaarheid van betaalbare woningen te bevorderen en huurprijzen te beheersen. De Generalitat de Catalunya heeft een plan gepresenteerd voor de 140 getroffen gemeenten. Dit plan is gericht op het creëren van sociale woningen die binnen twintig jaar 15% van het totale woningbestand moeten uitmaken. Echter, Alquiler Seguro acht dit doel onrealistisch gezien het huidige tempo van woningbouw.

Uitbreiding van huurprijscontrole

De Spaanse regering zoekt manieren om de huurprijscontrole uit te breiden naar andere regio’s. Dit kan door specifieke overheidssteun te bieden aan gemeenschappen die als gespannen gebied willen worden aangemerkt. Dit was een van de stermaatregelen in de nieuwe wet om daar de huurprijzen onder controle te houden. Dit heeft geleid tot scepticisme en afwijzing onder de eigenaren en de meerderheid van de autonome regio’s. Die beschouwen het als ineffectief en interventionistisch.

Stigmatisering ‘grote eigenaren’

Op dezelfde manier weerspiegelt het rapport dat de nieuwe definitie en verdeling van eigenaren in kleine of grote eigenaren heeft bijgedragen aan het verslechteren en stigmatiseren van het imago van de eigenaren. Terwijl die het uiteindelijk zijn die het aanbod genereren. Velen van hen hebben hun eigendommen teruggetrokken uit de traditionele huurmarkt om ze te koop aan te bieden. Anderen hebben ze omgezet in vakantieverhuur of eenvoudigweg van de markt gehaald.

Toename vakantieverhuur

En een ander aspect dat door de studie in twijfel wordt getrokken is de stijging van seizoens- en toeristische verhuur. Die stijging is het gevolg van huiseigenaren die de huisvestingswet wilden omzeilen. Tegelijkertijd heeft de nieuwe regelgeving geleid tot een precaire situatie in de sector en een groter wantrouwen jegens de eigenaren. Bovendien zijn de zorgen toegenomen over mogelijke wanbetalingen en een aanscherping van de eisen om toegang te krijgen tot een huurwoning.

Een andere conclusie uit het rapport is dat fiscale maatregelen de stimulering van het aanbod niet begeleiden. Belastingvoordelen in probleemgebieden voor verhuurders die hun prijzen met 5% verlagen, creëren juist onzekerheid, omdat dit zelfs een verlies aan winstgevendheid kan betekenen.

Voorbeeld Catalonië

In het specifieke geval van Catalonië, de gemeenschap met ruim honderd aangewezen gespannen gebieden, wijst het rapport op een verlies van 25.000 woningen op de markt en de eerder genoemde stijgende prijzen. Bovendien zouden er bijna 15.000 woningen per jaar nodig zijn om het door de Generalitat geschatte tekort van 295.000 woningen aan te pakken. Een doelstelling die het verhuurobservatorium als te ambitieus beschouwt.

Lees ook: Alles over de nieuwe Woningwet in Spanje

Dit vind je misschien ook leuk