Een vastgoedzeepbel is een overspannen situatie op de huizenmarkt, waarbij de prijzen van onroerende goederen niet meer de reële waarde weerspiegelen, waardoor de kans op een crash toeneemt. Deze crash doet zich voor als de taxatiewaarde zo hoog geworden is dat er een onhoudbare situatie is bereikt ten opzichte van de financieringslast. Het aanbod neemt dan toe, de vraag neemt af en de huizenprijzen zullen sterk dalen.
Geen direct gevaar
Volgens een meerderheid van de Spaanse analisten zullen de huizenprijzen in Spanje dit jaar verder toenemen, maar bestaat er nog gevaar voor een vastgoedzeepbel zoals in andere Europese landen. Dit gevaar helemaal uitsluiten doen de analisten echter ook weer niet.
Om te bepalen of er sprake is van een vastgoedzeepbel moet de situatie op de vastgoedmarkt goed zijn gedefinieerd. Die situatie wordt volgens econoom Ignacio de la Torre gekenmerkt door de toegankelijkheid tot de woningmarkt. Hiervoor hanteert hij de zogeheten woonquote als graadmeter: het percentage van het netto-inkomen dat aan woonlasten wordt besteed. Als dat 35 procent of meer is, dan is er sprake van een ‘gespannen vastgoedmarkt’. Ter illustratie: in 2006 was de woonquote in Spanje 46 procent. Nu schommelt dit percentage tussen de 30 en 32 procent en dat betekent dat er nog geen risico op een vastgoedzeepbel is. Dat verandert echter als de huizenprijzen met nog eens 9 procent stijgen zoals in Duitsland of zelfs met 20 procent zoals in de Verenigde Staten het geval is.
In tegenstelling tot wat de analisten een jaar geleden voorspelden, zijn in 2021 de huizenprijzen in Spanje wel degelijk toegenomen. Statistiekbureau INE publiceert pas in maart de officiële cijfers van het laatste kwartaal van 2021, maar van het derde kwartaal is bekend dat er een stijging te zien was van 4,2 procent ten opzichte van het jaar daarvoor, met een duidelijk stijgende tendens.
Woningentekort
In 2021 is de bouwsector in Spanje weer langzaam hersteld tot het pre-pandemische niveau. Met de bouw van 100 duizend nieuwe woningen is de huidige situatie nog niet te vergelijken met die van recordjaar 2006, toen werden er meer dan 750 duizend huizen gebouwd. Dit tekort aan nieuwbouwwoningen zet de huizenprijzen in Spanje onder druk omdat de vraag groter is dan het aanbod. Sinds afgelopen zomer werden een recordaantal koopcontracten ondertekend en hypotheken afgesloten. De grote vraag is of deze trend zal doorzetten, of dat er sprake is van een tijdelijke inhaalslag na de lockdown begin 2020. Wanneer de vraag structureel groter blijft dan het aanbod, zal de vastgoedmarkt steeds verder onder druk komen te staan.
Volgens de Amerikaanse financiële toezichthouder OCC lopen landen als Canada en Nederland momenteel het risico in een vastgoedzeepbel te belanden. Op een ranking van 25 landen met het hoogste risico, heeft de OCC Spanje op de voorlaatste plaats gezet en loopt alleen Zuid-Afrika minder risico.
Veel onzekere factoren
Zolang de ontwikkeling van een aantal cruciale factoren voor de vastgoedmarkt nog onduidelijk blijft, kan er geen betrouwbare voorspelling worden gedaan over het risico op een vastgoedzeepbel. Daarvoor moet er meer inzicht zijn in de ontwikkeling van de vraagmarkt, de invloed die de inflatie heeft op de huizenprijzen, of het aantal vastgoedinvesteringen gaat toenemen (onder invloed van de onzekere aandelenmarkt) en of de Europese Centrale Bank (ECB) zal besluiten haar monetaire stimuleringsmaatregelen in te trekken.