Overheid kan strandappartementen onteigenen in ruil voor gebruikersrecht

door Judith Goeree
strandappartement

De Spaanse regering kan mogelijk strandappartementen, hotels of strandtenten aan de kustlijn onteigenen. In ruil daarvoor krijgen de eigenaren gebruikersrecht voor de duur van 30 jaar. In sommige gevallen kan dat met nog eens 30 jaar worden verlengd.

Het Spaanse ministerie voor Ecologische Transitie werkt aan een nieuwe wijziging van het Algemeen Kustreglement. De regering wil de impact van de stijging van het zeeniveau beteugelen. Het Hooggerechtshof heeft in januari 2024 een deel van de tekst verworpen vanwege een procedurefout. De verwachting is dat de wijziging dezelfde richting op zal gaan als de laatste hervorming van 2022: het geeft de staat de mogelijkheid om onroerend goed en grond te onteigenen in gebieden waar het zeeniveau stijgt. Het is controversiële maatregel voor particulieren, ondernemers en gemeenten. Het gerechtshof ging echter niet in op dit aspect.

Eigendom ondergeschikt aan publiek domein

In feite komt het hier op neer: als iemand een appartement aan het strand heeft en het zeeniveau stijgt, kan de staat bepalen dat de grond waarop het pand staat binnen de kustlijn valt en het pand openbaar domein wordt. Eigendom wordt dan ondergeschikt aan publiek domein. In theorie kan de overheid dan met het onroerend goed doen wat het wil. Volgens de tekst kunnen eigenaren na onteigening het gebruikersrecht van 30 jaar krijgen over het eigendom. Dat kan in sommige gevallen worden verlengd met nog eens 30 jaar. Het Constitutioneel Hof heeft daarover eerder uitspraak gedaan en gezegd dat een concessie, het overdragen van de rechten aan de staat, in dit geval wettig is.

Wie bepaalt de grens?

Advocaat Ernesto García-Trevijano Garnica laat aan de krant El Elconomista weten dat “er veel gevallen zijn waarin de zee niet is gestegen en er toch een verandering van criteria is, en ze nemen je huis af. Er zijn grote conflicten met procedures tegen grensbepalingen. De betrokkene moet geïnformeerd worden dat de lijn over zijn eigendom loopt. Dan kan hij in beroep gaan om te achterhalen wat de geologische reden is voor die verandering. Als de zee landinwaarts is getrokken,  zal hij minder kans hebben om te winnen. In dat geval zijn er technische redenen die rechtvaardigen dat dit gebied moet worden beschermd. Vanwege de veranderende omstandigheden is dat geoorloofd voor de bescherming van het openbaar domein,” legt de advocaat uit.

Geen zeggenschap meer over eigen huis

Wanneer de staat een appartement inneemt, zijn de gevolgen voor de eigenaar talrijk. Als de woning wordt onteigend, heeft de overheid het laatste woord over elke wijziging die in het pand wordt aangebracht. De eigenaar moet toestemming vragen om de concessie over te dragen (hier heeft de staat een recht van voorkeur), maar ook om de woning te hypothekeren of zelfs om een renovatie uit te voeren, omdat het huis niet meer zijn eigendom is.

Aan de andere kant wil de overheid met het nieuwe reglement criteria vaststellen voor wat er in de buurt van een strand aan activiteiten toegestaan zijn, en om de ophoping van teveel mensen te vermijden. Momenteel wordt dit bepaald in de gemeentelijke verordening. Het doel van de nieuwe tekst van het ministerie voor Ecologische Transitie is een minimale overeenkomst om de regels gelijk te stellen de bescherming van de kusten te verbeteren.

Gevolgen voor boulevards en strandtenten

Ook voor boulevards kan de regeling gevolgen hebben. Als het zeeniveau stijgt, kan de staat de grens van het kustgebied veranderen en bepalen dat een deel van de boulevard geen gemeentegrond meer is maar openbaar domein.

Voor de strandtenten heeft het Hooggerechtshof eerder al uitspraken gedaan. De zogenaamde chiringuitos mogen gebouwd worden met slechts één verdieping en er mag geen kelder onder het pand worden gebouwd, om de milieu-impact te minimaliseren. Op dit vlak worden geen veranderingen verwacht.

Lees ook: Valencia op jacht naar illegale toeristische appartementen met AI en chatbots

 

Dit vind je misschien ook leuk