De overige 76% van de woningen overschrijdt de aanbevolen maximale belasting voor huurders. Dat blijkt uit gegevens die zijn opgenomen in een rapport dat vrijdag is gepubliceerd door de vastgoedwebsite Idealista. De resultaten zijn des te opvallender omdat Málaga de Spaanse hoofdstad is met het laagste percentage “betaalbare” woningen op de markt.
Idealista schat dat de mediane huurprijs rond de €755 per maand zou moeten liggen, maar de huidige marktwaarden liggen rond de €905, wat betekent dat er een belastingdruk is van 33%.
Palma de Mallorca (ook met 14%) en Barcelona (met 20%) staan ook bovenaan de lijst van Spaanse hoofdsteden met het laagste percentage betaalbare huurwoningen.
Prijzen die het redelijke niveau overschrijden
In Spanje heeft 59% van het huidige aanbod van twee-slaapkamerappartementen in de huursector een prijs die het redelijke niveau overschrijdt. Daardoor zijn ze voor gezinnen met een gemiddeld inkomen die niet meer dan 30% van hun inkomen willen besteden aan huur minder toegankelijk. De maximale prijs die deze huurders zouden kunnen betalen, zou €767 per maand zijn, maar de mediane huurprijs van een twee-slaapkamerappartement lag in mei 2022 op €830 per maand.
Alicante op de vierde plaats
Op de vierde plaats van de lijst van minst toegankelijke hoofdsteden staat de stad Alicante, waar het gemiddelde inkomen slechts voldoende zou zijn om 32% van de woningen te huren, gevolgd door Madrid met 33%. Met percentages onder de 50% bevinden zich Valencia (34%), Bilbao (38%), San Sebastián (40%), Las Palmas (43%), Cádiz (45%), Salamanca (47%) en Sevilla (48%).
Genoeg betaalbare woningen in Teruel
Aan de andere kant staat Teruel, waar 100% van de twee-slaapkamerappartementen toegankelijk zou zijn voor een gezin met een gemiddeld inkomen. Daarna volgen Zamora, Ávila en Ciudad Real (99% in alle gevallen), en Palencia, Jaén, Cáceres en Ourense, met 97% van hun woningvoorraad tegen redelijke prijzen.
De grens van redelijke prijzen
Idealista benadrukt dat financiële consensus aanbeveelt dat een gezin niet meer dan 30% van zijn inkomen besteedt aan huisvesting (in dit geval huur). Inkomen is echter niet gelijk in alle Spaanse hoofdsteden, dus de grens van redelijke huur varieert van stad tot stad.
Voor dit rapport heeft de website gebruik gemaakt van inkomensgegevens per huishouden die door het INE zijn gepubliceerd voor elke provinciale hoofdstad en op basis van die gegevens is de maximale huurprijs berekend die in elke stad betaalbaar zou zijn (wat Idealista ‘redelijke huur’ noemt).
De stad met de hoogste redelijke huurprijzen is San Sebastián, waar het redelijke budget € 1.092 per maand bedraagt. Daarna volgen Madrid (€ 1.075), Barcelona (€ 1.011), Girona (€ 980), Toledo (€ 946), Bilbao (€ 929), Palma (€ 913) en Pamplona (€ 906).
Aan de andere kant, waar redelijke huurprijzen lager zijn, vinden we Zamora (€ 723), Huelva (€ 729), Salamanca (€ 742) en Alicante (€ 744).
Huidige marktprijzen
Volgens gegevens van het INE bestaat een gemiddeld Spaans huishouden uit 2,4 personen, dus een twee-slaapkamerappartement zou de minimale eenheid moeten zijn waarin een gezin zich kan vestigen. In dit geval bedragen de marktprijzen voor dergelijke appartementen momenteel €1.457 per maand in Barcelona, gevolgd door €1.276 in Madrid, €1.230 in Palma, €1.200 in San Sebastián en €1.003 in Valencia.
Onder de €1.000 bevinden zich Bilbao (€925), Málaga (de genoemde €905) en Las Palmas (€853). Aan de onderkant bevindt zich daarentegen Ciudad Real, waar een twee-slaapkamerappartement momenteel € 462 per maand kost.
Verschil tussen redelijke huurprijs en marktprijs
Wat betreft de verschillen tussen redelijke huurprijzen en marktprijzen, springt Barcelona eruit ten opzichte van de rest, omdat de markthuur €446 duurder is dan de redelijke huur. Daarna volgen de verschillen van Palma (€317 duurder), Madrid (€201), Málaga (€150), Valencia (€144), San Sebastián (€108), Alicante (€106), Sevilla (€44) en Las Palmas (€17).
Lees ook: Catalanen besteden bijna 60 procent van salaris aan huur
In alle andere hoofdsteden ligt de mediane huurprijs van een twee-slaapkamerappartement lager dan de redelijke huur. In Ciudad Real is de markthuur € 396 goedkoper dan de redelijke huur, gevolgd door Teruel (€349 goedkoper), Toledo (€301 goedkoper), Palencia (€285) en Soria (€276).
Inspanningspercentages per hoofdstad
De steden waar de verschillen tussen redelijke huurprijzen en marktprijzen het grootst zijn, zijn ook de steden die de meeste inspanning van huurders vergen. Barcelona leidt de inspanningspercentages voor het huren van een twee-slaapkamerwoning: gezinnen in Barcelona moeten 40% van hun inkomen besteden aan huur, een percentage dat veel hoger is dan de 30% die door experts is vastgesteld. Boven die inspanning bevinden zich ook de steden Palma (37%), Málaga (33%), Madrid (33%), Valencia (33%), Alicante (32%) en San Sebastián (31%).
In andere grote steden nadert de vereiste inspanning de limiet, maar is deze nog niet overschreden: Sevilla (29%), Las Palmas (28%), Bilbao (28%) en Santa Cruz de Tenerife (27%). Aan de andere kant is het laagste inspanningspercentage te vinden in Ciudad Real (15%), Teruel (16%), Palencia (17%) en Ourense (18%).
Lees ook: Brussel waarschuwt voor hoge huurprijzen in Spanje