Woningcrisis in Spanje: grotere prijsstijgingen en krimpende bouwsector

door Else BeekmanElse Beekman
huizenprijzen

De woningcrisis treft Spanje harder dan andere Europese landen. In het eerste kwartaal van 2024 stegen de huizenprijzen in Spanje met 6,4%, ver boven het Europese gemiddelde van 1,3%. Dit maakt de situatie in Spanje bijzonder schrijnend en complex.

De krant 20Minutos dook dieper in de materie. Volgens Eurostat zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen in Spanje met 9,9% gestegen in vergelijking met een jaar geleden. Het Europese gemiddelde ligt op 6,4%. De prijzen van bestaande woningen zijn met 5,8% gestegen, terwijl deze in de rest van de EU stabiel bleven. De huurprijzen vertoonden een meer gematigde stijging, gemiddeld niet meer dan 3% binnen de EU. In Spanje heeft de regering de huurprijsstijgingen beperkt tot 2% in 2023 en 3% in 2024.

Een Europese aanpak

De herkozen voorzitter van de Europese Commissie, Ursula von der Leyen, erkende de grensoverschrijdende aard van de woningcrisis. Ze kondigde de oprichting van een Europese commissaris voor Wonen aan en een Plan voor Betaalbare Woningbouw. Dit is opmerkelijk omdat de EU traditioneel geen bevoegdheden heeft op dit gebied. Von der Leyen benadrukte dat Europa zich moet bekommeren om de zorgen van haar burgers. Ze beloofde daar bovendien de nodige publieke en private investeringen voor vrij te maken.

De Spaanse bouwsector in cijfers

Spanje kampt met een ernstig tekort aan nieuwe woningen. Jaarlijks worden er ongeveer 100.000 woningen gebouwd. Tijdens de hoogtijdagen van de vastgoedzeepbel waren dat er meer dan 500.000 per jaar. Sinds 2007 is het aantal bouwvergunningen met meer dan 78% gedaald. Dat maakt Spanje tot het land met de grootste terugval. Deze krimp benadrukt de enorme impact van de vastgoedcrisis op de Spaanse economie. De bouwsector droeg in 2023 slechts 5,7% bij aan het bruto binnenlands product, vergeleken met 11,4% in 2007.

Invloed van toeristische verhuur

Naast het tekort aan nieuwbouwwoningen speelt ook de groeiende populariteit van toeristische verhuur een rol in de woningcrisis. Tussen 2022 en 2023 steeg het aantal korte termijnverhuringen in de EU met 20%. Spanje is, na Frankrijk, het land met de meeste toeristische verhuur. Het gaat hier in 2023 om 141 miljoen overnachtingen, een stijging van 19,6% ten opzichte van 2022.

Hervormingen en regelgeving

Om deze problemen aan te pakken, heeft de EU recentelijk regelgeving goedgekeurd voor korte termijnverhuur via online platforms. Het doel van dit initiatief om de procedures op digitale platforms zoals Airbnb te vereenvoudigen. Daarnaast wordt het voor autoriteiten gemakkelijker om gegevens te verzamelen, wat kan helpen bij het vormen van beleid rondom toerisme en woningmarkt. De Spaanse regering wil een nationaal platform opzetten om data over deze verhuurvormen te verzamelen en fraude tegen te gaan.

Impact op de Spaanse bevolking

De hoge woningprijzen hebben aanzienlijke gevolgen voor de Spanjaarden. In 2023 leefde 13,6% van de Spaanse huishoudens met betalingsachterstanden voor huur, hypotheek of basisvoorzieningen, een van de hoogste percentages in Europa. De beperkte beschikbaarheid van betaalbare woningen en de stijgende kosten dwingen steeds meer mensen om creatieve oplossingen te zoeken.

Groot deel van inkomen naar huur

De uitdagingen om huurwoningen te betalen in Spanje nemen dus toe. Het blijkt dat 50% van de huurwoningen meer dan één inkomen vereist om de maandelijkse huur te dekken, aangezien de prijzen blijven stijgen. In acht grote steden overschrijdt de gemiddelde huur voor een standaard appartement €1.000 per maand, met huren tot €1.500 in Madrid en Barcelona. Experts waarschuwen dat dit leidt tot situaties van ondermaatse huisvesting en een risico op een “huurzeepbel” als de economie afkoelt. Het aanbod van huurwoningen is landelijk met 37,2% gedaald in het afgelopen jaar, terwijl de vraag blijft stijgen, wat de prijzen opdrijft.