Else Beekman
De woningprijzen in Spanje blijven in hoog tempo stijgen en dat zorgt voor grote uitdagingen op de woningmarkt. Sinds de tweede helft van 2018 zijn de prijzen met maar liefst 31% gestegen, een groei die tweemaal hoger is dan het EU-gemiddelde en zes keer sneller dan in de eurozone.
Volgens Eurostat stegen de woningprijzen in Spanje tussen april en juni 2024 met 7,9% in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dit percentage ligt ver boven het gemiddelde van 2,9% in de Europese Unie en het schamele 1,3% in de eurozone. Daarmee behoort Spanje tot de koplopers in Europa, met alleen Ierland als uitzondering (8,4%). Andere landen zoals Portugal (7,8%) en Nederland (7,7%) blijven Spanje op de hielen zitten, terwijl grote economieën als Duitsland (-2,6%) en Frankrijk (-4,6%) juist een daling in woningprijzen laten zien.
Lange termijn stijging
Sinds 2018 is de situatie op de Spaanse woningmarkt alleen maar nijpender geworden. De cumulatieve stijging van 31% over deze periode laat zien dat Spanje structureel met hogere groeipercentages kampt dan veel andere Europese landen. Zo stegen de prijzen in de eurozone gemiddeld met 25%, en in landen als Duitsland en Frankrijk respectievelijk met slechts 21% en 17%. Toch is Spanje niet de enige met fors stijgende prijzen; kleinere economieën zoals Hongarije (+80%) en Polen (+65%) laten zelfs nog extremere cijfers zien.
Overheidsmaatregelen zonder effect
De Spaanse regering heeft de afgelopen jaren diverse maatregelen genomen om de druk op de woningmarkt te verlichten. Tot nu toe lijken die weinig succes te hebben. Zo werd in 2021 het Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025 gepresenteerd. Dit had als doel sociale huurwoningen te bevorderen, cohousing te stimuleren en subsidies aan jongeren te verstrekken voor hun eerste koopwoning. Daarnaast beloofde premier Sánchez in 2023 de bouw van 184.000 nieuwe sociale woningen, waarvan er nu slechts 43.000 gerealiseerd zijn. De kloof tussen beleid en uitvoering blijft groot.
Nieuwe initiatieven in 2024
In 2024 presenteerde de regering opnieuw een reeks maatregelen, waaronder een investering van 6.000 miljoen euro in betaalbare huurwoningen en de uitbreiding van het Bono Alquiler Joven, een huursubsidie voor jongeren. Toch wijzen critici erop dat veel van deze beloften steunen op Europese fondsen die nog niet beschikbaar zijn, en dat de impact van eerdere maatregelen nihil is gebleven.
Invloed van toeristische huurwoningen
Deze wooncrisis manifesteert zich op verschillende manieren, maar een van de meest opvallende fenomenen is de stijgende invloed van toeristische huurwoningen op de reguliere huurmarkt en op de wonuingprijzen. Uit een recent onderzoek uitgevoerd door de Universiteit van Málaga blijkt dat deze invloed aanzienlijk is. In steden zoals Málaga en Sevilla drijven toeristische huurwoningen de huurprijzen met meer dan 30% op. Uit de data van 2016 tot 2023 blijkt een duidelijke correlatie tussen het aandeel toeristische huurwoningen en de stijgende huurprijzen voor langetermijnverhuur. In wijken waar meer dan 10% van de woningen wordt gebruikt voor toeristische verhuur, stegen de huurprijzen gemiddeld met 33%. In Málaga was deze stijging 31%, terwijl Sevilla zelfs een toename van 33% noteerde. Ter vergelijking: in wijken met minder dan 1% toeristische huurwoningen, zoals Ciudad Jardín en Parque del Sur in Málaga, steeg de huurprijs slechts beperkt.
Wat maakt de situatie in toeristische steden zo extreem?
De concentratie van toeristische huurwoningen speelt een sleutelrol. Een voorbeeld is de wijk La Merced in Málaga, waar de huurprijs per vierkante meter bijna is verdubbeld in acht jaar tijd: van 8,8 euro in 2016 naar 18 euro in 2024. Gedurende deze periode steeg het aandeel toeristische huurwoningen van 5% naar 40%. Deze groei is illustratief voor de bredere impact van toerisme op de woningmarkt.
Hoewel toerisme niet de enige factor is die de prijzen opdrijft, wijzen experts op de significante rol die het speelt. Enrique Navarro, van het Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (IATUR), stelt dat er sprake is van een “correlatie tussen de concentratie van toeristische huurwoningen en de stijging van huurprijzen”. Dit betekent echter niet dat andere factoren, zoals algemene economische trends en woningtekorten, geen rol spelen.