Else Beekman
De woningprijzen in Spanje zijn in 2026 opnieuw flink gestegen, met recordniveaus in Madrid en op de Balearen. Voor het eerst sinds de vastgoedbubbel van 2007-2008 liggen de prijzen landelijk boven het oude piekniveau. Analisten waarschuwen bovendien dat een einde aan de stijging voorlopig niet in zicht is.
In Salamanca, waar de prijzen in 2025 gemiddeld 4.200 euro per m² bereikten, worden appartementen binnen dagen verkocht. Het is een scène die zich in 2026 herhaalt in talloze Spaanse steden en kustplaatsen. De cijfers liegen er niet om. In het vierde kwartaal van 2025 bereikte de gemiddelde prijs in Madrid 3.902 euro per vierkante meter, het hoogste niveau ooit gemeten in Spanje. Sinds het dieptepunt in 2015 zijn woningen in de hoofdstad meer dan verdubbeld in waarde.
Op de Balearen ligt de gemiddelde prijs op 3.810 euro per m². Uniek in Spanje is dat woningen hier niet alleen in nominale termen, maar ook gecorrigeerd voor inflatie duurder zijn dan ooit.
Landelijk bereikte de gemiddelde woningprijs in het derde kwartaal van 2025 een record van €2.153 per m², waarmee het oude record van 2008, het hoogtepunt van de beruchte vastgoedbubbel, eindelijk werd gepasseerd. De stijging is ook de sterkste in achttien jaar: +12% op jaarbasis. Deze gegevens komen uit het rapport IMIE lokale markten 2026 T1, gepubliceerd door Tinsa by Accumin.
Drama’s achter de cijfers
Achter deze cijfers gaan duizenden persoonlijke verhalen en veelal drama’s schuil van starters die jaren aan het sparen zijn voor een eerste woning. Zij zien zich steeds geconfronteerd met gestegen prijzen. Ze hebben extra gespaard, maar in diezelfde tijd zijn de prijzen zodanig gestegen dat het extra geld onvoldoende is om iets te kopen. In Madrid en Catalonië besteden huishoudens inmiddels 40 tot 60% van hun maandinkomen aan wonen. Een dergelijk percentage wordt door economen al jaren als onhoudbaar bestempeld.
Terwijl Spanjaarden steeds verder uit de stad worden gedrukt, te zien aan de gestegen vraag in perifere gebieden, trekt de markt juist internationale kopers aan. Bijna één op de vijf woningverkopen in Spanje (19,3%) gaat naar buitenlanders. Britten, Marokkanen en Duitsers zijn de grootste groepen, maar ook het aantal Nederlandse kopers bereikte in 2025 een recordhoogte.
Voor hen zijn de Spaanse prijzen, ondanks de stijging, nog steeds aantrekkelijk vergeleken met de thuismarkt. Op de Balearen en aan de Costa del Sol zijn het vaak deze buitenlandse kopers met een hoog budget die de prijzen verder opdrijven.
Waarom stopt het niet?
Vastgoedanalisten in de krant El Mundo zijn het eens over de oorzaak: de vraag is structureel groter en groeit ook sneller dan het aanbod. Het tekort aan woningen in Spanje in 2026 wordt geschat op 600.000 eenheden. Ondertussen komen er jaarlijks ongeveer 180.000 nieuwe huishoudens bij. Deels komt dat door de instroom van honderdduizenden nieuwe inwoners uit Latijns-Amerika en Europa. Ondanks deze gegevens werden in 2025 slechts circa 140.000 bouwvergunningen verleend. Dat is ver onder het niveau van 2007, toen de bouwsector nog goed was voor bijna de helft van de economische activiteit in sommige regio’s.
De krapte is terug te voeren op een aantal factoren. Er is te weinig bouwgrond beschikbaar in de populairste gebieden. Vergunningsprocedures duren te lang. Bovendien zijn door inflatie en internationale spanningen de bouwkosten flink gestegen. Het gevolg is dat steeds meer mensen uitwijken naar omliggende gebieden. Zo veranderen tal van slaperige dorpen in forensengemeenschappen waar prijzen even hard stijgen als in de naburige stad.
Een markt op twee snelheden
Niet heel Spanje heeft met dezelfde dynamiek te maken. Waar Madrid, de Balearen, de Canarische Eilanden en Melilla record na record breken, blijven regio’s als Castilla-La Mancha en Murcia nog duidelijk achter met prijzen die ver onder het niveau van de vorige bubbel liggen. Al versnelt daar ook de stijging. Murcia registreerde in het derde kwartaal van 2025 zelfs de hoogste groei van heel Spanje: +15%.
Ook in het noorden, in Asturië, Galicië en Cantabrië, naderen de prijzen hun oude piekniveaus. Maar hier is de dynamiek anders: het zijn niet zozeer buitenlandse investeerders die de markt opdrijven, maar Spanjaarden zelf die de grote steden ontvluchten op zoek naar betaalbaarder wonen en een hogere levenskwaliteit.
De politieke druk neemt toe
Als gevolg van deze dynamiek nemen de sociale spanningen toe. Overal in het land wordt regelmatig geprotesteerd tegen de ‘onbetaalbaarheid’ van steden. In regio’s als de Balearen groeit de politieke druk om buitenlandse aankopen te beperken. Concrete wetgeving hiertoe ontbreekt vooralsnog, maar dat maakt het debat erover niet minder hevig.
De Spaanse overheid probeert de crisis te temperen. Sareb, de “bad bank” die na de vorige crisis werd opgericht, heeft tot nu toe 11.500 woningen toegewezen aan sociale huisvesting. Een druppel op een gloeiende plaat gezien het tekort van 600.000 eenheden. Ook beloofde de regering 184.000 sociale huurwoningen te realiseren, maar door bureaucratische vertragingen en gebrek aan bouwgrond zet een flinke rem op dit proces.
Wat brengt 2026?
De hoop op dalende prijzen binnen afzienbare tijd lijkt ijdel. De economie groeit, de werkgelegenheid is stabiel en de verwachting is dat de ECB-rente in 2026 rond 2,5-3,0% stabiliseert. Vastgoedanalisten voorspellen dan ook dat de prijsstijging aanhoudt, zij het iets gematigder: Bankinter rekent op +7,0% landelijke groei in 2026, BBVA Research op +5,3%, en Fitch Ratings ziet Spanje als een van de sterkste woningmarkten van Europa, met mogelijke stijgingen van 8-10% in regio’s die als ‘hotspot’ te boek staan. Meer dan ooit is de woningmarkt in 2026 een veilige haven geworden. Dat drijft de prijzen verder op en maakt het voor gewone kopers steeds moeilijker om een plekje te vinden.
Zolang het aanbod niet significant toeneemt, blijft de opwaartse druk bestaan. De kans op een echte correctie, of zelfs crash, wordt door alle grote banken en ratingbureaus als zeer klein ingeschat. De markt in Spanje zal er voorlopig een blijven van twee snelheden: een die goud waard is voor investeerders en buitenlandse kopers en een die steeds verder buiten bereik raakt voor ‘gewone’ Spanjaarden.