Door de hausse in het toerisme is het aanbod van appartementen voor korte verblijven in Spanje met 23% gestegen. Alleen al in Madrid kwamen er tussen maart 2022 en maart 2023 4.500 woningen bij.
De keerzijde van de medaille
Toch heeft deze euforie ook een keerzijde. Allereerst door de terugkeer van het massatoerisme naar historische stadscentra en het risico van overbevolking. De stijgende vastgoedprijzen die het gevolg zijn van de grote vraag plaatselijke bewoners verdrijven. Recente gegevens van Exceltur, een vereniging van 32 van de belangrijkste bedrijven uit de toeristische sector in Spanje, laten een sterke opleving van toeristische woningen zien. Daaronder vallen volledige woningen, eenpersoonskamers en gedeelde kamers. De terugkeer van nationale en internationale reizigers na de pandemie en de beperkingen van de huurprijzen hebben het aanbod veranderd.
Deze steden staan aan kop
Op 31 maart 2023 waren er 80.680 advertenties voor toeristische accommodatie in de twintig steden met het hoogste aantal overnachtingen in Spanje. Dit betekent een groei van 23% ten opzichte van de cijfers voor het eerste kwartaal van 2022. Madrid kende in absolute cijfers de grootste stijging, met 19.406 accommodaties, 4.500 meer in slechts twaalf maanden en 24% van het totaal. Daarmee staat de hoofdstad bovenaan de ranglijst, ver voor Barcelona, met 14.531 accommodaties, dat een groei kende van 11,8% en goed is voor 18% van het totaal.
Maar het verschijnsel van de groei van toeristenwoningen heeft zich inmiddels al lang verspreid naar de rest van de Spaanse steden. De bestemmingen waar de toeristische woningen in het eerste kwartaal van 2023 het meest zijn gegroeid, zijn Ibiza, met een jaarlijkse stijging van 47,7%, gevolgd door Bilbao (45,6%) en Santander (45,5%). In feite zijn er al twaalf steden (Málaga, Las Palmas, Palma de Mallorca, Córdoba, San Sebastian, Bilbao, Zaragoza, Santander, Gijón, Murcia, Ibiza en Toledo) waar het aantal woningen voor toeristisch gebruik boven het niveau van vóór de pandemie ligt. Málaga kent de meest opvallende groei, dat in twaalf maanden tijd 1.457 vakantiewoningen heeft toegevoegd. Het zijn er nu 7.545, meer dan in Sevilla en daarmee loopt Málaga hard in op Valencia, de stad die momenteel de derde plaats inneemt met 7.609 vakantiewoningen.
Grenzen nodig
Óscar Perelli, directeur van Exceltur., waaronder grote hotelbedrijven zoals Meliá, NH, Iberostar en Piñero, vindt dat het tijd is om grenzen te stellen. Dat kan situaties voorkomen zoals die zich voordoen in wijken als La Merced (Málaga) of Santa Cruz (Sevilla). Daar overtreft het aantal toeristische accommodaties de woonruimte voor eigenaars of huurders.
Perelli stelt dat deze ongecontroleerde groei heeft geleid tot een sterke stijging van de huizenprijzen in de historische centra van deze twintig steden. Een beschuldiging die wordt verworpen door de Spaanse federatie van toeristische woningen en appartementen (Fevitur. Deze federatie vertegenwoordigt 185.000 eigenaren en beheerders van accommodaties.
‘In Madrid zijn er 1,5 miljoen woningen te huur en de toeristische woningen maken nauwelijks 2% uit, terwijl het er in Barcelona 800.000 zijn en het er door het moratorium al enkele jaren slechts 10.000 zijn. Het Spaanse gemiddelde bedraagt nog geen 1,3% van de totale verhuur en in sommige steden kan dit percentage oplopen tot 3% of 4%. Het lijkt niet redelijk om toeristenwoningen als oorzaak aan te wijzen van de stijging van de huurprijzen,’ zegt Miguel Ángel Sotillos, voorzitter van Fevitur.
Hij vindt het argument ‘misleidend’ omdat het rekening houdt met alle toeristische woningen, zonder rekening te houden met hun ongelijke verdeling per wijk, met onevenredige concentraties in de meest centrale gebieden. ‘Het zorgt niet alleen prijsstijgingen in het centrum, maar het verhoogt ook de prijzen in de meer betaalbare wijken aan de rand. Daar trekken bewoners die uit de duurste wijken worden verdreven naartoe’.
Wie profiteert van de appartementen voor toeristen?
Allereerst zijn dat de hoteliers. In het laatste verslag van Exceltur berekende de organisatie dat de economische bijdrage van een verblijf in een hotel in Barcelona bijna 290 euro bedraagt. Daar vallen dan de uitgaven voor logies en winkelen onder. Dat is vergelijkbaar in Madrid, met een bedrag van 287,1 euro voor hotels tot 180,8 euro voor vakantiewoningen.
Maar niet alleen de hoteliers profiteren. Fevitur schat dat de uitgaven van reizigers die van het begin tot het einde van hun reis in toeristische appartementen verblijven, sinds de pandemie zijn vervijfvoudigd, De verhuur van appartementen vertegenwoordigt is goed voor 19,1% van dit cijfer (4,66 miljard), terwijl de resterende 80,9% (15,728 miljard) betrekking heeft op uitgaven buiten de accommodatie.