Else Beekman
Het zou de eerste keer in meer dan twee jaar kunnen zijn dat ze dalen, ten minste in sommige Spaanse steden. De daling zal weer afvlakken en de prijzen kunnen in de komende maanden terugkeren naar het beginniveau.
Voor de huishoudens blijft de financiële inspanning om te betalen voor huisvesting aanzienlijk hoger. Dat komt vooral door de stijging van de inflatie en de rentetarieven. Hypotheken zijn het afgelopen jaar gemiddeld 117 euro per maand gestegen.
Hierdoor zal de koop- en hypotheekmarkt in 2024 een neerwaartse trend blijven vertonen, in ieder geval totdat de rente begint te dalen, wat naar verwachting in de tweede helft van het jaar zal gebeuren.
Minder aan-en verkopen en ander kopersprofiel
De aan- en verkoop van woningen is negen maanden op rij gedaald, de laatste vier maanden zelfs met dubbele cijfers. Woningplatform Pisos.com gaat uit van 580.000 transacties in 2023. Dit is 10% lager dan het jaar ervoor, toen de markt een piek bereikte en niveaus bereikte die in 15 jaar niet waren voorgekomen.
In het eerste kwartaal van 2024 zal dit ‘scenario van matiging’ zich voortzetten, volgens Ferran Font, directeur onderzoek. Daarna herstelt de daling zich, en zal op 4% uitkomen, wat resulteert in ongeveer 550.000 transacties.
Directeur van onroerendgoedplatform Fotocasa, María Matos, stelt dat de transacties niet zo sterk zijn gedaald als verwacht. Waar de traditionele kopers zich terugtrokken door de gestegen tarieven, namen de ‘solvabele burgers met een hoog sociaaleconomisch niveau’ hun plaats in. Deze kopers zijn minder kwetsbaar is voor de Europese monetaire verandering omdat ze minder bankfinanciering nodig hebben en een grotere koopkracht hebben.
Fotocasa heeft zelfs al een stijging van vijf procentpunten vastgesteld in het aantal kopers dat geen hypotheek aanvraagt en gebruikmaakt van familiehulp of spaargeld. De vraag blijft dus hoog en de verwachte prijsdaling is nog niet ingezet. Integendeel, in het derde kwartaal – de laatste beschikbare gegevens – stegen de kosten van vrije huisvesting met 4,5% j-o-j, vooral dankzij nieuwbouw, die met 11% steeg en de hoogste groei in 16 jaar liet optekenen.
Verkrapping leningen en aanbod nieuwbouw
‘De belangrijkste reden is de verkrapping van de financiële leningen, ‘waardoor het risico van de ontwikkelaar toeneemt en de productie vertraagt,’ zegt Matos. Zij voegt nog toe dat ‘het gebrek aan grond, de traagheid van de bureaucratie, de stijging van de bouwkosten met ongeveer 25% en het gebrek aan arbeidskrachten, het erg moeilijk maken om meer woningen te bouwen. Matos verwacht dan ook dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in 2024 zullen blijven stijgen, ‘rekening houdend met het feit dat de voorraad op een historisch dieptepunt staat’.
Bestaande woningen
De prijzen van bestaande woningen ‘vertonen al tekenen van matiging’, volgens Fotocasa, met een jaar-op-jaar stijging van 6,2% in november, dat wil zeggen de meest gematigde stijging van het jaar. Deze prijsstijging zal ook tijdens het eerste kwartaal van 2024 doorgaan, zij het op een meer gematigde manier (…) Vooral in de gemeenschappen met een lagere vraag en minder toeristische aantrekkingskracht,’ voegt de expert toe. Zij waarschuwt echter dat dit geen uiteindelijk prijsdalingen zullen zijn, omdat, na de abnormale stijgingen, ‘de prijs gewoon zal terugkeren naar waar hij begon’.
Hypotheken
Al met al zullen de hypotheekbetalingen in 2024 blijven dalen, zij het in een langzamer tempo dat samenvalt met de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Volgens de prognoses van Pisos.com zal het jaar 2023 eindigen met ongeveer 380.000 ondertekeningen, dat is 18% minder dan het jaar daarvoor. Naar verwachting daalt dit aantal naar ongeveer 330.000, 11% minder. Pisos.com voorspelt dat gemengde hypotheken terrein zullen blijven winnen.
Rentetarieven
Tijdens haar laatste vergadering besloot de Europese Centrale Bank (ECB) voor de tweede keer de rente op 4,5% te houden, nadat de inflatie in de eurozone in november een dieptepunt had bereikt. En de markten wijzen al op de eerste renteverlagingen in de tweede helft van het jaar.
Dit is al merkbaar aan de 12-maands Euribor, de belangrijkste hypotheekrente in Spanje, die in de laatste maanden van 2023 een trendbreuk liet zien. In november daalde hij voor het eerst tot 4,022% en in december noteerde hij de grootste maanddaling sinds februari 2009, tot 3,679%.
De toezichthouder neemt echter geen blad voor de mond. De onzekerheid over de internationale context, waar de gevolgen van de Russische invasie in Oekraïne nu worden versterkt door de gevolgen van de oorlog in Gaza, zou opnieuw een impact kunnen hebben op de prijzen en op het vertrouwen van huishoudens en bedrijven, wat het orgaan onder leiding van Christine Lagarde dwingt om de waakzaamheid niet te laten verslappen.
Huren duurder door schaarste
Wat huren betreft, is het nieuws minder optimistisch. Volgens de analist van Fotocasa ‘beleeft de huursector een van zijn meest gecompliceerde momenten’ door een ‘aanzienlijk onevenwicht tussen vraag en aanbod’. ‘Huren heeft nog nooit zo’n beperkt beschikbaar aanbod gehad als nu,’ zegt Matos. Dit heeft vooral gevolgen voor de prijzen, die ‘een intense escalatie laten zien in de eerste helft van het jaar 2023. Op nationaal niveau werd de historische maximumprijs bereikt van 11,69 euro/m², waarmee zelfs het cijfer van de zeepbel van 2007 wordt overtroffen’, voegt zij hieraan toe.
En er lijkt geen teken van verbetering te zijn. De prognose voor de huurprijzen volgend jaar is een stijging ruim 5% jaar-op-jaar, volgens gegevens van Fotocasa. Pisos.com schat de stijging op 1% tot 7%.
In 2024 zal huren dus de woonoplossing zijn die gekozen wordt door de meerderheid van de gezinnen die niet op tijd een huis hebben kunnen kopen, die besluiten te wachten vanwege de stijging van de rente, of door jongeren die zich dit niet kunnen veroorloven vanwege hun werkomstandigheden.
Daarbij komen nog de gevolgen van de huisvestingswet, waarvan de balans voor de sector ‘ongunstig’ is, omdat deze volgens Matos onzekerheid en ontevredenheid heeft gebracht. De verordening, die sinds mei 2023 van kracht is, zal in de komende maanden moeten worden uitgewerkt wanneer de regering de referentie-index opstelt voor het vaststellen van de prijzen in gebieden die onder druk staan, een van haar belangrijkste maatregelen.
Voorlopig zien de experts het als ‘positief’ dat de regering het ministerie van Huisvesting heeft opgericht, wat volgens Font ‘al aangeeft welk belang het zal hebben en zal krijgen tijdens deze regeringsperiode’.