Elize van Loon
De Spaanse Organisatie van Consumenten en Gebruikers (OCU) heeft onderzocht hoeveel gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalia) je betaalt bij de verkoop van een woning in Spanje. De verschillen tussen steden kunnen behoorlijk oplopen.
Wie een woning verkoopt in Spanje, krijgt te maken met twee soorten belasting. Je betaalt inkomstenbelasting op de verkoopwinst (IRPF), dus over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Daarnaast betaal je gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal), die wordt geheven over de waardestijging van de grond.
Hoeveel betaal je over de verkoopwinst?
Ben je geen officiële inwoner van Spanje, dan betaal je een vast tarief over de winst van 19 procent. Woon je wél in Spanje, dan betaal je volgens een progressief tarief: 19 procent bij een winst tot €6.000, 21 procent bij een winst tussen €6.000 en €24.000, en 23 procent bij een winst boven de €24.000. Je mag bepaalde kosten aftrekken van de winst, zoals notariskosten, makelaarskosten en kosten voor verbouwingen — mits je die goed kunt onderbouwen met facturen.
OCU vergelijkt gemeentelijke belasting in 17 steden
De Spaanse Organisatie van Consumenten en Gebruikers (OCU) heeft onderzocht hoeveel gemeentelijke belasting je betaalt over de verkoopwinst van een woning. Het verschil tussen steden bleek groot: tot wel €2.040 voor exact hetzelfde appartement. Voor het onderzoek gebruikte de OCU een fictieve woning: gekocht in 2011 voor €160.000 en verkocht in 2025 voor €210.000. De kadastrale waarde bij verkoop was €125.000, waarvan €100.000 werd toegeschreven aan de grond. De gunstigste berekeningsmethode werd toegepast, zoals toegestaan sinds de wetswijziging van 2021.
Waar betaal je het minst – en het meest?
In steden als Bilbao (€850), Burgos, Santander (€1.890), Palma (€1.935) en Gijón (€1.980) valt de gemeentelijke belasting relatief laag uit. In Barcelona, Las Palmas, Murcia en Vigo betaalde je €2.700. Pamplona spande de kroon met €2.890, al geldt daar een vrijstelling voor de plusvalia bij overdracht tussen directe familieleden.
Regels zorgen voor ongelijkheid
Sinds eind 2021 hebben gemeenten de keuze uit twee berekeningsmethodes voor de plusvalia: op basis van de kadastrale waarde of het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs. Daardoor kunnen de verschillen groot zijn, zelfs bij identieke woningen. De OCU vindt dit verwarrend voor consumenten: het kan het leiden tot onverwachte kosten.
Kans op teruggaaf na gerechtelijke uitspraak
De OCU wijst op een belangrijke uitspraak van het Hooggerechtshof van 28 februari 2024. Die biedt mogelijkheden voor mensen die vóór 26 oktober 2021 geen bezwaar maakten, maar nog binnen de wettelijke termijn zitten om een rechtszaak te starten.
“Als je nog binnen de termijn zat om naar de rechter te stappen, dan was je aanslag niet definitief. Je kunt dus nog steeds teruggaaf vragen,” aldus de OCU.
Ook wie al eerder een besluit van de gemeente ontving, maar nog tijd heeft om juridische stappen te zetten, kan misschien nog geld terugkrijgen.