Else Beekman
Geen huis kopen, maar de schuld op het huis van iemand anders. “Koop dit bezit onder de marktprijs. Lees de bijzondere voorwaarden. Aankoop hypotheekschuld NPL (non-performing loans): mogelijk bewoond, niet te bezichtigen, geen financiering mogelijk, alleen contant.” Als je niet goed op let, lijkt het op een woningadvertentie met een koopje. In werkelijkheid neem je de schuld van een ander over.
Een non-performing loan staat voor een oninbare lening: een hypotheek waarop de eigenaar al een tijd niets meer aflost. Blijven betalingen uit, dan kan de schuldeiser uiteindelijk het huis dat ervoor als onderpand dient, opeisen. Na het uiteenspatten van de vastgoedbubbel van 2008 werd de NPL bekender. Spaanse banken bleven toen zitten met bergen slechte hypotheken en een voorraad onverkoopbare huizen, het zogenoemde ‘giftig baksteen’. Banken losten dat probleem op door hele pakketten NPL’s in bulk aan gespecialiseerde investeerders te verkopen die er vervolgens zelf hun eigen ding mee deden. Nieuw nu is dat die investeerders de NPL’s aan gewone particulieren proberen te verkopen.
Hoe werkt de aankoop van een NPL precies?
Francisco Iñareta van vastgoedportaal Idealista legt uit hoe dat in de praktijk in zijn werk gaat. Wie een NPL koopt, neemt feitelijk de positie van de bank over. Daarna zijn er drie opties voor de nieuwe eigenaar:
- Die onderhandelt met de bewoner over een schuldregeling
- Die start een hypotheekexecutie om het huis alsnog te bemachtigen
- Die verkoopt de schuld door aan een volgende investeerder.
Iñareta waarschuwt ervoor dat geen van die routes snel gaat.
Uitzonderingen
Ook José María Alfaro, voorzitter van vastgoedfederatie FAI, ziet dit soort aanbiedingen de laatste tijd vaker voorbijkomen, al blijft het volgens hem nog altijd uitzondering binnen reguliere makelaarskantoren. Volgens hem voelen grote investeerders aan dat de vastgoedmarkt tegen zijn top aan zit, dus willen ze liever verkopen nu het nog kan, “het laatste beetje winst mag een ander pakken”, zoals hij het zelf verwoordt. Ook snappen veel makelaars gewoon niet goed wat ze eigenlijk in handen krijgen als ze zo’n product aangeboden krijgen. Een NPL is een juridisch dossier met een huis eraan vast, met een onzeker rendement en een rechtszaak die zomaar vier tot zes jaar kan aanslepen.
Gekraakt vastgoed
Een andere reden waarom deze schulden nu meer op de markt komen is dat steeds meer van deze woningen gekraakt blijken te zijn. Dat zegt Ricardo Gulias, directeur van hypotheekbemiddelaar RN Tu Solución Hipotecaria. Grote investeerders hebben daar geen zin meer in en proberen via lokale makelaars van hun bezit af te komen. De prijs ligt dan volgens Gulias vaak tot 50 procent onder de marktwaarde van de woning. Gulias wil wel duidelijk maken dat je als koper van een gekraakte woning alleen nog de fysieke bezetting mist. Het huis is van jou, alleen kun je er niet in. Bij een NPL word je geen eigenaar, maar je wordt de bank. Je moet zelf de schuld incasseren, daarover onderhandelen en procederen als het zover komt.
Lange adem nodig
Tot slot horen ook achterstallige rente en mogelijke proceskosten bij de schuld die je als koper van de vordering overneemt. Dat risico vormt de reden waarom de korting op het vastgoed vaak zo groot is en waarom banken dit soort aankopen zelden financieren. Ze zijn te ingewikkeld en onzeker om als onderpand te laten dienen. De koper moet dus een lange adem hebben en financieel sterk genoeg staan voor eventuele jarenlange juridische gevechten. En dan nog is het niet zeker dat aan het einde daarvan een huis op zijn of haar naam staat.