Verhuur je een vakantiewoning in Spanje? Dit wil Brussel veranderen

Wie in Spanje een woning aan toeristen verhuurt, kan op termijn te maken krijgen met nieuwe beperkingen. De Europese Commissie presenteerde op 9 september de Affordable Housing Act, die vastlegt wanneer overheden mogen ingrijpen in gebieden met ernstige woningnood. Voor wie nu al legaal verhuurt, verandert er voorlopig niets: het gaat om een voorstel dat nog door het Europees Parlement en de lidstaten moet worden goedgekeurd.

Alleen tweede woningen, niet de eigen hoofdwoning

De nieuwe regels richten zich niet op wie incidenteel de eigen hoofdwoning verhuurt aan toeristen. Dat blijft buiten schot. Het gaat om huizen en appartementen die niet als hoofdverblijf dienen en structureel, veelvuldig of commercieel worden verhuurd. Dat hoeft niet per se een groot verhuurbedrijf te zijn: ook een particuliere eigenaar met één vakantiewoning kan ermee te maken krijgen.

Niet elk toeristisch gebied telt mee

Een gemeente kan zich niet zomaar op woningnood beroepen. Brussel spreekt pas van een gebied met “woningstress” als aan drie voorwaarden tegelijk is voldaan: de gemiddelde woningprijs moet minstens acht keer het beschikbare jaarinkomen bedragen, die verhouding moet de afgelopen tien jaar zijn gestegen, en de druk mag de komende drie jaar niet vanzelf afnemen.

Daarnaast moet de overheid met cijfers aantonen dat kortetermijnverhuur in dat specifieke gebied al minstens drie jaar aantoonbaar bijdraagt aan hogere huizenprijzen of minder beschikbare woningen. Veel vakantiewoningen in een gebied, is op zichzelf dus geen geldige reden.

Bescherming voor bestaande verhuurders

Elke maatregel moet volgens het voorstel noodzakelijk en proportioneel zijn: overheden moeten eerst kijken of een mildere aanpak volstaat, zoals een maximumaantal vergunningen in plaats van een algeheel verbod.

Voor bestaande, legale verhuursituaties moeten overgangsregelingen komen. Beperkingen op de aankoop van een tweede woning mogen bovendien niet specifiek gericht zijn tegen kopers uit een bepaald EU-land: een gemeente kan dus geen regels invoeren die alleen Nederlandse of Belgische eigenaren raken. Eventuele maatregelen zijn tijdelijk en worden minstens elke vijf jaar herzien.

Spanje loopt voorop in de discussie

Voor Spanje is het voorstel uit Brussel bijzonder relevant. De afgelopen jaren groeide in verschillende toeristische steden en regio’s de onvrede over massatoerisme en de gevolgen daarvan voor de leefbaarheid en woningmarkt. Vooral de sterke groei van vakantieverhuur ligt daarbij onder vuur.

Andalusië, de Balearen, de Canarische Eilanden, Catalonië en de regio Valencia zijn samen goed voor ruim 82 procent van de definitief actieve Spaanse registratieaanvragen voor toeristische verhuur; alleen al in de provincie Málaga gaat het om bijna 28.000 aanvragen. Diverse Spaanse overheden grijpen daarom al in.

Málaga legde in augustus 2025 een tijdelijke, maximaal driejarige stop op nieuwe toeristische woningen in de hele stad, terwijl Barcelona ruim 10.000 vergunningen voor toeristische appartementen in 2028 niet verlengt. De Balearen en de Canarische Eilanden hebben hun regels eveneens aangescherpt.

De Affordable Housing Act vervangt deze Spaanse regels niet en bepaalt ook niet hoeveel vakantiewoningen een stad als Málaga, Palma of Barcelona mag hebben. Het voorstel moet vooral duidelijker maken onder welke voorwaarden zulke lokale maatregelen binnen het Europese recht zijn toegestaan.

Nog geen definitieve regels

De tekst moet nog worden onderhandeld door de EU-lidstaten en het Europees Parlement, en kan daarbij veranderen. Van een Europees verbod op vakantieverhuur is in elk geval geen sprake. Voor eigenaren van een tweede woning in een populair toeristisch gebied is het vooral zaak de ontwikkeling van dit voorstel te volgen.

Bronnen: Ara, Sur in English