Else Beekman
Marbella heeft met de goedkeuring op 18 september een nieuw algemeen bestemmingsplan. Daarmee wil de gemeente orde brengen in zo’n 18.000 illegale woningen die de stad nog altijd telt. Ook komen er 1.800 voetbalvelden bij om op te bouwen en mag onder specifieke voorwaarden gebouwd worden op landbouwgrond.
Voor een beter begrip over het belang van dit plan moet je terug naar de jaren negentig waarin burgemeester Jesús Gil de scepter over de gemeente zwaaide en Marbella een soort Wild Westen was. Woontorens en andere residentiële appartementencomplexen rezen als paddenstoelen uit de grond. Grond die volgens de bestemmingsplannen van destijds was bestemd voor scholen, gezondheidscentra, parken en in een specifiek geval voor een busstation. Die praktijken kwamen pas ten einde met de grote corruptiezaak Malaya. Naar aanleiding van dit onderzoek werd het complete gemeentebestuur destijds ontbonden.
Toch werkt het beleid dat Gil destijds voerde nog steeds door. Duizenden woningen staan in een juridisch niemandsland. Bovendien werden veel van die huizen gebouwd, zonder dat de infrastructuur meegroeide.
Eerdere pogingen om orde in die chaos te scheppen liepen op niets uit. In 2010 nam de toenmalige gemeente een nieuw plan aan, dat vervolgens door het Tribunal Supremo van tafel werd geschoven. Rechters zagen het plan vooral als handvat waarmee de gemeente de illegale bouw uit de Gil-periode wilde regulariseren. Als gevolg van dit besluit moest de stad daarop terugvallen op het plan uit 1986. Inmiddels telt Marbella ruim 170.000 inwoners, 75.000 meer dan dertig jaar geleden.
Illegale woningen in Marbella niet zomaar legaal
Voor het nieuwe bestemmingsplan, het Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), kreeg de gemeente Marbella ook groen licht van de Junta de Andalucía. Het is ook het eerste plan in heel Andalusië dat aansluit op de LISTA, de regionale grondwet uit 2021 die procedures rond bouwgrond moest vereenvoudigen. Met het plan is het probleem niet zomaar van tafel. Het geeft vooral een juridische basis om de situatie per geval verder te regelen. Details over hoe en wat volgen later in een uitgewerkte Plan de Ordenación Urbana (POU) dat nog in behandeling is.
Volgens burgemeester Ángeles Muñoz (PP) gaat het om een historische stap. Ze hoopt dat het plan rechtszekerheid biedt aan huidige eigenaren van illegale woningen en ook een garantie biedt voor kopers die te goeder trouw handelden. Sommige van die woningen én hun eigenaren zitten al jaren vast in een bureaucratisch geheel van dossiers, vonnissen en sloopbevelen.
Dertien miljoen vierkante meter extra bouwgrond
Het tweede grote punt betreft ruimtelijke ordening. Marbelle beslaat 117 miljoen vierkante meter en hiervan geldt straks 53 miljoen als stedelijk gebied. In het vorige plan van 1986 was dat nog 40 miljoen. Dat betekent 13 miljoen vierkante meter, of zo’n 1.800 voetbalvelden om te bebouwen erbij dus.
Wijzigingen worden niet alleen binnen de bebouwde kom aangebracht. Ook buiten de stad wordt 32 miljoen vierkante meter landelijk gebied beschikbaar gemaakt voor de bouw van hotels, bedrijven en industrie zolang die van publiek belang worden geacht. Deze wijziging is direct opgepikt door makelaars die nu weten dat landelijke grond onder de nieuwe regels niet automatisch meer betekent dat je er niet op mag bouwen.
Betaalbaar wonen in een dure stad
De gemeente presenteert het plan ook als antwoord op de woningnood. Bij nieuwe projecten moet 20 procent worden gereserveerd voor beschermde, betaalbare woningen. Zo schrijft de Andalusische wet dat voor. Omdat een woning in Marbella gemiddeld ruim 787.000 euro kost, zal dat niet makkelijk worden. De vierkantemeterprijs ligt nu volgens de notarisstatistieken op 4.789 euro. De burgemeester hoopt daarom dat extra bouwgrond, dus een groter aanbod, de druk op de prijzen wat zal verminderen. Al zijn experts hierover wat sceptisch gezien het feit dat de vraag naar woningen in Marbella vooral afkomstig is uit het luxesegment en van buitenlandse kopers die contant betalen.
Kritiek van de oppositie
PP, Vox en de lokale partij Opción Sampedreña stemden voor het nieuwe stadsplan, al benadrukte Vox wel dat de steun niet betekent dat de partij het met alles eens is. De PSOE onthield zich van stemming.
De socialistisch fractievoorzitter Isabel Pérez noemt het plan onmisbaar, maar ziet wel verschil tussen het document zelf en de politieke keuzes die erop volgen. Die mogen de kansen van het plan niet tenietdoen, vindt ze. Pérez benadrukte ook dat Marbella jarenlang grond voor voorzieningen en groen heeft verkocht, zonder dat de infrastructuur meegroeide.
Het stadsbestuur zegt dat het plan juist dat gebrek aan planning wil herstellen. Wethouder van Ruimtelijke Ordening José Eduardo Díaz wijst in deze op ruimte die is gereserveerd voor mobiliteit, inclusief een spoorverbinding. Marbella is de enige Spaanse stad met meer dan 150.000 inwoners zonder trein.
Een spoorlijn langs de kust staat al jaren op de wensenlijst. Eind 2024 kondigde het Spaanse ministerie van Transport een haalbaarheidsstudie aan naar een treinverbinding tussen Málaga en Algeciras. Die studie duurt achttien maanden. Het ministerie wees daarbij ook op de A-7, de kustweg met de grootste fileproblemen van de regio. Maar veel verder dan de studiefase reikt het plan niet. Alleen al tussen Fuengirola en Marbella is ongeveer 47 kilometer aan nieuw spoor nodig in een kuststrook die vrijwel volgebouwd is.