Experts vrezen dat de goedkeuring van deze verordening de markt voor luxe woningen in Spanje aan het wankelen kan brengen. Mensen met grote vermogens vormen de belangrijkste kopers van onroerend goed in het hoogste marktsegment. De regering wil deze belasting, die tijdelijk zal zijn, al in 2022 invoeren.
Definitieve goedkeuring van de belasting vindt mogelijk al deze week plaats in het parlement. De belasting raakt fortuinen die de 3 miljoen euro overschrijden. Op dit moment telt Spanje circa 23.000 van dit soort fortuinen.
Verschillende secties zijn vastgesteld op basis van het vermogenssaldo:
- De eerste belastingschijf zal 1,7% bedragen voor activa tussen 3 en 5,34 miljoen euro.
- De tweede tranche is 2,1% en betreft de bandbreedte tussen 5,34 en 10,69 miljoen.
- Voor activa groter dan 10,69 miljoen wordt een belastingtarief van 3,5% toegepast.
Deze nieuwe belasting treft niet alleen ingezetenen, maar ook niet-ingezetenen van Spanje. Laatstgenoemden zullen worden belast door zakelijke verplichtingen, met betrekking tot de activa en rechten waarvan zij eigenaar zijn en die zich in Spanje bevinden. Bovendien mogen deze buitenlandse belastingplichtigen de belastbare grondslag niet verminderen met het vrijgestelde minimum voorzien in de Vermogensbelasting. En dat, omdat dit voordeel alleen wordt verstrekt aan belastingplichtigen die persoonlijk worden belast.
Bekijk ook: Spanje gaat grote fortuinen tijdelijk extra belasten
Met andere woorden, in het geval van buitenlanders die geen fiscaal ingezetene zijn in Spanje, kan het betalen van deze nieuwe belasting hen ontmoedigen om in vastgoed in Spanje te investeren en de voorkeur geven aan andere landen met een gunstiger belastingtarief.
“Als iemand uit Latijns-Amerika besluit te investeren in een luxe woning in Spanje en vermogensbelasting moet betalen, zal deze betaalde belasting hem op geen enkele manier kunnen compenseren in het land waar hij fiscaal ingezetene is”, zegt econoom en belastingadviseur José Miguel Saavedra in Idealista.
Experts vrezen dat de inwerkingtreding van deze belasting de markt voor luxe onroerend goed in Spanje aan het wankelen kan brengen, aangezien de hoofdaanvrager de buitenlander is die een huis wil hebben en wil genieten aan bijvoorbeeld een van de Spaanse costas.
In het geval van buitenlanders die in Spanje wonen, kan het effect van deze belasting met betrekking tot de aankoop van een luxe woning kleiner zijn. Bij de betaling van deze belasting wordt namelijk rekening gehouden met het verschil tussen activa en passiva (schulden) van de belastingbetaler. Dat wil zeggen dat het niet uitmaakt of de rijkdom wordt vastgehouden in ged, juwelen of onroerend goed.
Welke belastingen moet een niet-ingezeten buitenlander die een luxe huis in Spanje koopt betalen?
Wanneer een niet-ingezeten buitenlander een woning koopt in Spanje, moet hij de prijs van de woning en andere verplichte uitgaven betalen, zoals de taxatie van de woning of de belastingen op deze overdracht. Maar ook aan de volgende belastingen:
IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). Wanneer een persoon die geen belastingplichtige is in Spanje een huis in Spanje bezit, moet hij ook zijn belasting betalen door de overeenkomstige formulieren individueel of via een vertegenwoordiger in Spanje in te dienen.
De Spaanse Vereniging van Belastingadviseurs (AEDAF) wijst erop dat hier wordt bepaald dat 1,1% van de kadastrale waarde van het onroerend goed ten laste van de IRNR-belastinggrondslag wordt gebracht. Als de woning een marktwaarde heeft van 5 miljoen euro en de kadastrale waarde van 2,5 miljoen (voorbeeld), moet 27.500 euro bij de belastbare basis worden opgeteld en een belastingtarief van 19% betaald als de eigenaar in de EU woont of 24%, als de maximale belasting 6.600 euro per jaar is.
Belasting op grote fortuinen als deze uiteindelijk wordt goedgekeurd
De belasting op grote fortuinen voorziet in verschillende secties afhankelijk van het vermogen, die gaan van 1,7% tot 3,5%. Niet-ingezeten buitenlanders zullen niet genieten van de vrijstelling van de eerste 700.000 euro die ingezetenen wel hebben.
Als de belasting van kracht wordt, zal de niet-ingezeten buitenlander die een villa van 5 miljoen euro koopt, 34.000 euro in concept van deze nieuwe belasting betalen op het moment waarop de eigendommen met een waarde van meer dan 3 miljoen euro worden gekocht.
José Pedreira, expert op het gebied van IRPF van AEDAF, wijst erop dat een niet-ingezeten natuurlijke persoon voor het bezit van een huis in Spanje van 5 miljoen euro per jaar ongeveer 40.600 euro belasting betaald (34.000 + 6.600 euro).
Btw op nieuwbouwwoningen
De belasting die over deze woning wordt geheven is 10% BTW. Dus op een huis van 5 miljoen euro zal 500.000 euro belasting betaald moeten worden als de gekochte woning nieuw is.
ITP op gebruikte woningen
De belasting die op gebruikt onroerend goed wordt geheven is de overdrachtsbelasting (ITP) en varieert per autonome gemeenschap tussen 5% en 10% van de geregistreerde prijs (tussen 250.000 en 500.000 euro voor het gebruikte voorbeeld).
AJD
Zowel de aankoop van nieuwe als gebruikte woningen, indien gedaan door middel van een hypotheek, zijn onderworpen aan de betaling van een andere belasting, de Actos Jurídicos Documentales (gedocumenteerde rechtshandelingen) (AJD), die ongeveer 1% van de koopprijs vertegenwoordigt.
IBI (onroerendgoedbelasting)
Dit is een gemeentelijke belasting die moet worden betaald door de natuurlijke personen of rechtspersonen die per 1 januari van het lopende jaar eigenaar zijn van het onroerend goed. De belasting wordt geheven over de waarde van onroerend goed. De belasting moet worden betaald aan de gemeente waar de woning zich bevindt. Het bedrag van de IBI wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed. Het percentage van de te betalen belasting verschilt per gemeente en de persoonlijke situatie van de eigenaar van het onroerend goed.
Wat gebeurt er met niet-ingezetenen die indirect eigenaar zijn van onroerend goed in Spanje
Het algemeen directoraat van de belastingen (DGT) heeft bevestigd dat het bezit van aandelen of participaties in bedrijven door niet-ingezetenen, die direct of indirect vastgoedbeleggingen in Spanje bezitten, in Spanje geen vermogensbelasting (IP) genereert.
Dit is voorzien in het bindende resolutienummer V1947-22, dat betrekking heeft op niet-ingezeten personen in Spanje die onrechtstreeks, dat wil zeggen via buitenlandse entiteiten, onroerend goed in dit land bezitten.
Van AEDAF wijzen ze er echter op dat “de vermogensbelasting zal worden gewijzigd om in Spanje belasting te heffen op het bezit van aandelen in bedrijven waarvan de activa voor 50 procent uit onroerend goed in Spanje bestaan.”
Hoe deze nieuwe belasting de luxe woningmarkt zal beïnvloeden
Experts zijn van mening dat “buitenlanders die om talloze redenen overwegen om naar Spanje te verhuizen, deze nieuwe variabelen in hun vergelijking zullen moeten opnemen, waardoor andere internationale bestemmingen aantrekkelijker kunnen worden”. Ze wijzen op de rechtsonzekerheid die gepaard gaat met deze wijziging van de regels van het spel.
De belasting is te ontwijken
Afgezien van het tijdelijke karakter van twee jaar en het feit dat de belasting vanaf drie miljoen euro zal worden toegepast, is er nog niet veel meer bekend dan wat er in het amendement staat. Een andere econoom wijst er in Idealista op dat de belasting ontweken kan worden op basis van de wetenschap dat deze tijdelijk is. Een villa zou bijvoorbeeld gehuurd kunnen worden met een verplichte aankoop die na die termijn plaats zou moeten vinden en zo wordt betaling van die belasting vermeden.