Else Beekman
Experts in vastgoed en de woningmarkt zeggen dat Spanje 150.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft voor een gezonde huizenmarkt. Dat klinkt vrij raar ten opzichte van gegevens als dat Spanje een huizenvoorraad heeft van 25 miljoen woningen voor een bevolking van 47 miljoen zielen. Van deze 25 miljoen woningen staan er ongeveer anderhalf miljoen leeg. Als Spanje geen 150.000 nieuwe woningen per jaar bouwt, zal er een sterke opwaartse druk ontstaan op de prijzen voor zowel nieuwbouwwoningen als tweedehandswoningen. Dit kan uiteindelijk leiden tot een nieuwe, zeer gevreesde zeepbel.
Dat wordt gezegd door de meerderheid van de vastgoedexperts. Hieronder zijn adviesbureau’s, projectontwikkelaars en makelaars. Men is het erover eens dat Spanje meer woningen nodig heeft, maar hoe is dat mogelijk wanneer het land nog steeds af moet van een overtollige woningenvoorraad van een half miljoen woningen?
Voldoen aan de vraag
De onverkochte woningen staan echter vaak niet op een locatie die gewild is onder de kopers van huizen. Woningen kunnen niet zomaar worden verplaatst, aldus Juan Fernández Aceituno, algemeen directeur van een van taxatieverenging. Op sommige Spaanse locaties is de vooraad erg gering, zodat er nieuwe woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen blijven voldoen, zo voegt Julián Cabanillas, CEO bij Servihabitat toe.
Voorkeur voor nieuwbouw
De tweedehandsmarkt biedt dus onvoldoende mogelijkheden om aan die vraag te voldoen. Veel Spaanse families geven er de voorkeur aan te investeren in een nieuwbouwwoning boven de aankoop van een bestaande woning, zegt Ernesto Tarazona, pertner en directeur van Knight Frank. Volgens de experts worden er echter amper nieuwe woningen gebouwd.
Bouwsector ligt stil
Sinds de zeepbel op de Spaanse onroerendgoedmarkt in 2007 knapte, ligt praktisch de volledige bouwsector stil. Spanje ging van 800.000 nieuwe woningen per jaar terug naar slechts 35.000 nieuwe woningen in 2013 en 2014, zo blijkt uit gegevens over verstrekte bouwvergunningen afkomstig van het ministerie van Ontwikkeling. De markt wordt pas weer gezond als er 150.000 huizen per jaar worden gebouwd.
Herstel bouwsector
De huizenprijzen en verkopen tonen zeker tekens van verbetering, maar er kan niet over een herstel in de sector gesproken worden totdat er een stabilisatie wordt gezien in de bouwsector. Dit zei Carolina Roca, Vice-voorzitter van de projectontwikklaarsvereniging in Madrid (Asprima). Om 150.000 nieuwe woningen per jaar te bereiken, is er niet alleen grond nodig, maar moet de bouwsector ook herstellen. De meerderheid van de spelers in die sector zijn verdwenen. Er zijn maar weinig projectontwikkelaars die woningen bouwen op dit moment. De paar die dat doen, gebruiken grotendeels eigen fondsen. Ondanks dat de kredietverlening aan particulieren enig herstel vertoont, geldt dit niet in dezelfde mate voor de ontwikkelaars. Zelfs niet met de komst op de markt van nieuwe spelers, zoals grote investeringsfondsen kunnen de benodigde aantallen worden bereikt.
Percentage nieuwbouwwoningen
De bouw van 150.000 woningen op jaarbasis lijkt een redelijk aantal. Op dit moment worden circa 500.000 woningen per jaar verkocht. Slechts 10% is nieuwbouw. Tijdens de booming jaren maakte nieuwbouw maar liefst 50% uit van het totale aantal verkochte woningen. Volgens Juan Velayos, CEO bij Neinor Homes, een nieuwe speler in de markt, zal dat percentage zich uiteindelijk stabiliseren rond de 30%.
Geen grond beschikbaar
Tegenwoordig is alles wat nieuw wordt gebouwd ook direct verkocht. Binnen enkele weken worden woningen vanaf het plan verkocht. Maar deze woningen gaan slechts naar een select groepje gelukkigen. Iemand die bijvoorbeeld in Madrid een huis wil kopen voor circa 160.000 euro komt bedrogen uit. Er is geen grond meer beschikbaar waar voor die prijs woningen op gebouwd kunnen worden, aldus José Perucho, managing partner bij de Ibosa Group.