Vooruitzichten huizenmarkt Spanje 2024

door admin
Vooruitzichten huizenmarkt Spanje 2024

Er werd een aanpassing op de Spaanse huizenmarkt verwacht in 2023, maar dat bleek niet correct. Nu is de vraag of dit volgend jaar zal gebeuren en, vooral, hoeveel en waar. Bovendien, is het nog steeds een goede optie om te investeren in verhuur?

Voor dit artikel doorzochten we Spaanse media over hun voorspellingen voor de vooruitzichten van de woningmarkt in Spanje voor het komende jaar. Onderaan het artikel staan alle bronnen waaruit we informatie hebben gehaald.

Tegenstrijdige balans 

2023 nadert zijn einde met een tegenstrijdige balans op de Spaanse woningmarkt: een daling van het aantal hypotheken en in transacties vergeleken met 2022, maar met een aanhoudende stijging van de huizenprijzen van 7%.

Blijvende maar matige stijging volgend jaar

De kracht van de woningmarkt in 2023 heeft deskundigen verrast, die een daling van de prijzen hadden voorspeld vanwege de snelle groei in de sector in het voorgaande jaar en de verhoogde rentetarieven. De realiteit is echter anders.

Zelfs de analyseafdeling van Bankinter heeft haar schattingen herzien. In plaats van een daling van 3%, voorspellen zij nu een stijging van 1% van de prijzen voor 2023. De voornaamste reden voor deze onverwachte veerkracht is de arbeidssituatie op de markt met meer stabiele banen en hogere inkomens. Voor 2024 handhaven ze een voorspelling van een correctie van 2% tegen een context van een gematigde economische groei, hoge inflatie en het einde van de renteverhogingen.

Vraag groter dan aanbod

De genoemde stijging van de huizenprijzen wordt gedreven door een vraag die nog steeds groter is dan het afnemende aanbod. Verkopers zijn wel meer bereid om te onderhandelen om een betere deal te verkrijgen. Aanpassingen in de nieuwbouwmarkt worden echter niet verwacht tot  2024 vanwege extra kosten die voortkomen uit energie-efficiëntie en duurzaamheidsvereisten.

Prijsstijgingen verschillen per gebied

De regio’s in het binnenland tonen de meest gematigde prijsstijgingen. Een trend die zeer waarschijnlijk in het begin van 2024 zal doorzetten. Het gaat hier om regio’s als Extremadura, Galicië, Castilla-La Mancha en Castilla y León. Kijkend naar de provinciehoofdsteden, zagen Valladolid, Salamanca, Cuenca en Vitoria de laagste jaar-op-jaar variaties.

Als gevolg van de heterogeniteit van de Spaanse markt kunnen er in het eerste kwartaal van 2024 in sommige regio’s met minder vraag en minder toeristische aantrekkingskracht dalingen zichtbaar worden. Dat zullen echter geen significante dalingen zijn, vanwege verschillende factoren die wijzen op prijsstabiliteit, zoals de eerder genoemde veerkrachtige arbeidsmarkt, de hoge koopvraag van solvabele, investerende en buitenlandse kopers, en het aanhoudende onevenwicht tussen vraag en aanbod.

Effecten van de Woningwet

In tegenstelling tot de verwachtingen van de Spaanse regering heeft de Woningwet, bedoeld om huurproblemen op te lossen, een averechts effect gehad. Het aanbod is gedaald en de prijzen zijn blijven stijgen. Dit heeft geleid tot een verschuiving van permanente naar seizoensgebonden verhuur. Daardoor is het voor gezinnen moeilijker geworden om toegang te krijgen tot huisvesting. In 2024 wordt verwacht dat deze trend, gezien het aanhoudende politieke klimaat waar progressief links onder leiding van Pedro Sánchez zal blijven regeren, zal doorzetten.

Koopmarkt

De verwachte prijsdalingen in 2023 hebben niet plaatsgevonden. In plaats daarvan steeg de aankoopprijs van huizen in Spanje met 7%. In dynamische markten zoals Madrid en Barcelona lagen de prijzen al erg hoog, waardoor de stijgingen hier gematigder worden.

De sterkste stijgingen waren te zien in het Middellandse Zeegebied en op de Balearen, gedreven door een internationale vraag met hoge koopkracht. In steden als Alicante en Palma en Malaga groeiden de prijzen met 15%. De verwachting voor 2024 is dat de prijzen in dynamische markten zullen blijven stijgen, terwijl in andere gebieden stabilisatie of lichte dalingen mogelijk zijn.

Lees ook: Huizenprijzen in Malaga en Palma de Mallorca in tien jaar bijna verdubbeld

Het rapport van Bankinter voorspelt een daling van het aantal woningtransacties van 7% in 2024. Deze reductie wordt echter gezien als een terugkeer naar het historische gemiddelde van 500.000 transacties per jaar.

Verder benadrukt het rapport ook dat de winstgevendheid die van vastgoedactiva wordt geëist, toeneemt. Alleen activa met potentieel voor huurgroei zullen niet significant in waarde dalen. Assets gerelateerd aan logistiek, datacenters, zorgfaciliteiten en seniorenresidenties worden geïdentificeerd als die met het hoogste potentieel voor huurgroei. Daarentegen, verwacht het rapport dat de waarde van kantoren en winkelcentra verder zal dalen.

Hypotheken

Het aantal ondertekende hypotheken zal naar verwachting in 2023 met meer dan 25% dalen. Mixhypotheken worden steeds populairder en zullen waarschijnlijk ook in 2024 domineren. Ondanks de hogere financieringskosten blijven banken concurrerend. De verwachting voor 2024 is dat banken afhankelijk van de economische situatie en rentetrends hun zinnen op hypotheken zullen blijven zetten.

Caixabank Research voorziet wel een stijging in hypotheekkosten. De financiële instelliong heeft zijn voorspellingen voor de huizenmarkt herzien vanwege onzekerheden zoals hoge inflatie, geopolitieke situaties en de toegenomen vraag naar energie in de winter.

Euribor

Het voorspellen van de Euribor voor de komende maanden blijft uitdagend. Hoewel sommigen een daling van de rentetarieven voorspellen, wordt niet verwacht dat dit op korte tot middellange termijn zal gebeuren. Een mogelijke verlichting kan plaatsvinden in de tweede helft van het jaar. Huiseigenaren met variabele hypotheken moeten echter niet verwachten dat hun maandelijkse betalingen vóór 2025 zullen dalen.

Huurmarkt

Ondanks de stijging van de aankoopprijzen blijven de huurprijzen stijgen. Dit jaar lagen die liefst 9% hoger dan vorig jaar vanwege de vermindering van het aanbod. Daardoor blijven vastgoedinvesteringen ook in 2024 een aantrekkelijke optie. 

Volgens een studie van Masteos bieden Elda, Talavera de la Reina, Alcoy, Gandia, Ferrol en Sagunto de hoogste huurinkomsten in het land voor investeringen tussen de 80.000 en 120.000 euro. Steden in de buurt van Barcelona en Madrid, evenals provinciehoofdsteden zoals Santander, Sevilla, Salamanca en Valencia, worden ook als interessant beschouwd voor investeringen tussen 120.000 en 200.000 euro.

De andere kant van stijgende huurprijzen

De stijgende huurprijzen (+9%) zorgen ervoor dat huren in Spanje voor veel gezinnen een groot probleem blijft. De huurprijzen zijn nog verder gestegen in grote steden. Tegelijkertijd is het aanbod van permanente huurwoningen met 12% gedaald. Seizoensgebonden verhuur is sterk toegenomen als gevolg van de nieuwe Woningwet, wat het voor gezinnen moeilijker maakt om een huis te vinden.

Deskundigen voorspellen dat de huurprijzen de komende maanden zullen blijven stijgen. Die stijgingen worden aangewakkerd doordat potentiële kopers zich zullen wenden tot huren vanwege de stijgende hypotheekkosten. Atlas Real Estate Analytics schrijft deze trend toe aan de onbetaalbaarheid van de aankoop van woningen en de afname van afgesloten hypotheken. Het vermeldt ook dat interventionistische maatregelen van de overheid ervoor zorgen dat verhuurders de prijzen aan het begin van de contracten verhogen. Dat draagt bij aan de algemene prijsstijgingen. Ook de Amerikaanse makelaarsketen Century 21 voorspelt stijgende huren. Het stelt voor om het aanbod van publieke en sociale woningen te vergroten om de toegankelijkheid van woningen te verbeteren. Ook suggereren ze een bevordering van de productie van betaalbare huurwoningen en implementatie van financieringsoplossingen voor jongeren.

Investeerdersrendement

Door de stijging van de huurprijzen in 2023 is de winstgevendheid van huiseigenaren dit jaar tot nu toe gemiddeld met ruim 7% gestegen.
Murcia en Lleida zijn de hoofdsteden die de hoogste winstgevendheid bieden voor beleggers die een huis kopen om te huren, met respectievelijk 8,3% en 8%, gevolgd door Huelva met 7,6%. In Madrid bereikt de winstgevendheid 5,2% en in Barcelona 5,8%. Voor 2024 is het waarschijnlijk dat het rendement in dynamische markten als Madrid en Barcelona zal toenemen, terwijl het in minder gevraagde gebieden stabiel blijft of licht daalt.

Nieuwbouw versus bestaande bouw in Spanje

Op de markt voor bestaande woningen kunnen de persoonlijke omstandigheden van verkopers leiden tot enige onderhandelingsruimte en uiteindelijk tot grotere prijsaanpassingen. Voor nieuwbouw worden in 2024 echter geen aanpassingen verwacht. Volgens vastgoedexperts zullen nieuwe eisen op het gebied van energie-efficiëntie en duurzaamheid de kosten van nieuwe materialen verhogen. Daardoor zouden de prijzen voor nieuwbouw zelfs kunnen stijgen. Doordat er geen toename valt te verwachten in het aanbod, volgen er ook geen grote prijsdalingen, vooral niet in steden met veel vraag. Anders kan dat uitpakken voor secundaire markten met minder vraag waar wel dalingen te verwachten zijn.

Buitenlandse kopers in Spanje

Buitenlandse kopers spelen een grotere rol bij vastgoedtransacties en zijn goed voor 22% van de totale omzet, waarbij kustgebieden de meeste belangstelling trekken. De meest gewilde woningtypes onder buitenlanders zijn appartementen, gevolgd door huizen en appartementen.

De meeste buitenlandse kopers kopen onroerend goed als hoofdverblijfplaats, gevolgd door tweede woningen en beleggingen voor verhuurdoeleinden. De nabijheid van diensten, groene ruimten en kustgebieden zijn de meest gewaardeerde aspecten van buitenlandse klanten. Ongeveer 30% van de kopers heeft bankfinanciering nodig, terwijl sommigen deze in Spanje of hun thuisland zoeken.

Lees ook: Meer dan de helft van de huizen in Spanje zonder hypotheek gekocht

De verwachting is dat de vraag naar woningen in Spanje van buitenlandse kopers ook in 2024 op peil blijft. Voornamelijk door geopolitieke spanningen neemt de belangstelling vanuit landen als Israël, Rusland, Polen en Scandinavië toe. Ook de belangstelling vanuit Amerika voor woningen in Spanje zal op peil blijven. Deskundigen wijzen op de pariteit tussen de euro en de dollar, het aangename klimaat, de levensstijl en de vastgoedbelasting als drijfveren achter deze trend.

Bronnen: El Mundo, Idealista, El Economista, Fotocasa, El Nacional

Dit vind je misschien ook leuk