Else Beekman
De rol van woningbeleggers is dit jaar kleiner geworden in Spanje. Waar beleggers in 2025 nog goed waren voor meer dan de helft van de aankopen met hypotheek, is dat aandeel in 2026 sterk gedaald. Tegelijk groeit het aandeel kopers dat een woning zoekt voor eigen bewoning. Dat wijst op een verschuiving in de Spaanse woningmarkt, al blijft verhuur door de hoge huurprijzen nog altijd aantrekkelijk.
In het kort
- Het aandeel woningaankopen voor investering is in Spanje gedaald.
- Ondertussen kopen meer mensen juist voor eigen bewoning.
- Beleggers voorzichtiger door onzekerheid over huurregels en vrees voor lagere opbrengsten bij verhuur of verkoop.
- Verhuren blijft toch aantrekkelijk met stijgende huurprijzen en aantrekkelijk rendement op woningen.
- Voor gewone kopers blijft de markt moeilijk, vooral voor jongeren.
Minder aankopen voor investering
Volgens de zevende editie van de hypotheekbarometer van Asufin is het aandeel woningaankopen met investeringsdoel gedaald van 56,2% in 2025 naar 33,7% in 2026. Daarmee is het overwicht van beleggers in korte tijd flink afgenomen. Asufin spreekt van een duidelijke verandering in de samenstelling van de vraag.
Daar staat tegenover dat meer huishoudens kopen om er zelf te wonen. Het aandeel aankopen voor een eigen hoofdwoning steeg van 14,4% naar 20,8%. Ook het aantal mensen dat verhuist naar een andere hoofdwoning nam sterk toe: van 10,3% in 2025 naar 27,5% in 2026. De markt lijkt daarmee evenwichtiger dan een jaar geleden, toen investeerders nog dominant aanwezig waren.
Angst voor lagere opbrengst
De terughoudendheid onder woningbeleggers Spanje heeft volgens de onderzoekers vooral te maken met onzekerheid. Beleggers vrezen dat de opbrengst van verhuur of wederverkoop onder druk komt te staan. Ook veranderende regels rond huur worden daarbij genoemd als factor die investeringen minder voorspelbaar maakt.
Dat speelt in een markt waar de koopprijzen intussen verder oplopen. Begin 2026 lagen de woningprijzen in Spanje gemiddeld duidelijk hoger dan een jaar eerder. Voor veel kopers wordt instappen daardoor lastiger, terwijl beleggers scherper rekenen op hun rendement.
Waarom kopers toch instappen
Opvallend is dat woningbezit voor veel Spanjaarden nog altijd als een veilige investering geldt. Volgens Asufin zegt 66% van de ondervraagden dat juist dit de belangrijkste reden is om een woning met hypotheek te kopen. Slechts een kleiner deel wijst naar gunstige financieringsvoorwaarden of aantrekkelijke prijzen. Dat laat zien dat vastgoed nog steeds als een sterke waardevaste keuze wordt gezien, ook nu het aandeel beleggers afneemt.
Hypotheeklast blijft zwaar, vooral voor jongeren
De financieringsvoorwaarden zijn intussen maar beperkt verbeterd. De gemiddelde effectieve hypotheekrente daalde licht, maar de maandlasten blijven hoog. Gemiddeld gaat 35,48% van het salaris op aan de hypotheeklast. Voor jonge kopers is dat nog veel zwaarder: in de groep van 16 tot 24 jaar loopt dat op tot ruim 58% van het inkomen. Daarmee wordt duidelijk dat de markt wel verschuift, maar voor starters nog altijd moeilijk toegankelijk blijft.
Ook in de hypotheekvormen is beweging te zien. Variabele en gemengde hypotheken werden goedkoper, terwijl vaste hypotheken juist iets duurder werden. Asufin noemt gemengde hypotheken daarom momenteel het meest concurrerend. Tegelijk waarschuwt de organisatie dat kortingen via extra bankproducten vaak beperkt zijn en soms gepaard gaan met bijkomende kosten.
Verhuur blijft ondanks alles interessant
Toch zijn beleggers niet helemaal verdwenen. De bruto huurwinst liep in februari 2026 op tot gemiddeld 7,12% in Spanje. Dat is hoger dan een jaar eerder, toen het gemiddelde op 5,99% lag. Dat komt vooral door stijgende huren en een krap aanbod van beschikbare woningen.
Ook de huurprijzen laten die druk zien. In februari stegen de huren in Spanje stevig op jaarbasis naar gemiddeld 15 euro per vierkante meter. Voor huurders is dat slecht nieuws, maar voor woningbeleggers Spanje blijft het juist een reden om de markt te blijven volgen.
Grote verschillen per stad
De rendementen verschillen sterk per stad. Tarragona kwam in februari uit op 8,15%, gevolgd door Sevilla met 8,08%. Aan de onderkant van de lijst staan San Sebastián met 3,84%, Palma met 4,42% en Girona met 4,49%. In Madrid lag het rendement op 5,56%, in Barcelona op 6,99%. Juist die verschillen maken locatie belangrijker dan ooit voor wie nog in Spaans vastgoed wil investeren.
De conclusie is dubbel. Minder beleggers betekent iets meer ruimte voor gewone kopers, maar tegelijk blijft de huurmarkt gespannen. En zolang het aanbod laag blijft en de huren stijgen, zal de discussie over de rol van woningbeleggers Spanje nog niet verdwijnen.