Else Beekman
De Spaanse huizenmarkt staat in 2025 opnieuw volop in de belangstelling. Stijgende huizenprijzen, toenemende verkopen en de verwachting van goedkopere hypotheken wekken de indruk van een vastgoedbubbel die op barsten staat.
Toch wijzen experts erop dat dit niet het geval is. Wat zij echter benadrukken, is dat de werkelijke uitdaging elders ligt: een schreeuwend tekort aan woningen.
Cijfers en trends in de vastgoedsector
De vastgoedsector in Spanje toont een opmerkelijke groei. Zowel het aantal verkochte woningen als de prijzen stijgen aanzienlijk. De verwachting is dat hypotheken aantrekkelijker worden door een dalende inflatie en een versoepeling van het monetair beleid. Volgens professor José García Montalvo van de Pompeu Fabra Universiteit is er echter geen sprake van een vastgoedbubbel. “Er zijn geen exuberante prijsstijgingen zonder economische rechtvaardiging,” stelt hij in de krant El País.
Waarom geen bubbel?
Een vastgoedbubbel ontstaat wanneer prijsstijgingen niet worden ondersteund door economische fundamenten. Dit is nu niet het geval, zeggen deskundigen zoals Enrique Martínez García van de Amerikaanse Fed van Dallas. De huidige prijsstijgingen worden vooral veroorzaakt door:
- Een groot tekort aan woningen (geschat op 600.000 tot 1,5 miljoen).
- Stabiele economische groei.
- Psychologische factoren zoals FOMO (fear of missing out)
Spanje onderscheidt zich van andere landen zoals de VS, Kroatië en Portugal, waar speculatie sterker aanwezig is. Bovendien zijn huishoudens in Spanje minder schuldbelast en hanteren banken strengere kredietnormen.
Schreeuwend tekort aan woningen
Het grootste knelpunt is het woningtekort, dat prijzen blijft opdrijven en veel huishoudens uitsluit van de markt. De vastgoedsector is het erover eens dat het huisvestingsprobleem niet zal worden opgelost als de betaalbare woningvoorraad niet wordt vergroot, dat wil zeggen tegen prijzen onder de marktprijs. Ignacio Ezquiaga, voormalig bankier en auteur, noemt het woningtekort “enorm” en benadrukt de noodzaak van betaalbare woningbouw. De woningproductie wordt echter belemmerd door bureaucratie en een terughoudend beleid na de crisis van 2008.
Prijsstijging nieuwbouw bij achterblijvend aanbod
Nieuwbouwwoningen worden steeds duurder. In 2025 wordt een prijsstijging van 4 tot 5% verwacht, na een toename van gemiddeld 8% in 2024. Sinds 2015 zijn nieuwbouwprijzen met 89% gestegen. Dit probleem wordt versterkt door een mismatch tussen vraag en aanbod. Jaarlijks worden in Spanje slechts 90.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, terwijl er bijna 250.000 nieuwe huishoudens worden gevormd. Vooral in steden als Madrid, Barcelona en Valencia leidt dit tot grote druk op de woningmarkt. In april berekende de Bank van Spanje dat er ongeveer 600.000 huizen nodig zijn om aan de vraag te voldoen.
Minder krediet, meer stabiliteit
Een belangrijk verschil met het begin van deze eeuw is de hoeveelheid verstrekte hypotheken. Gonzalo Bernardos, vastgoedexpert aan de Universiteit van Barcelona, wijst erop, ook in El País, dat banken nu veel voorzichtiger zijn. In 2006 bedroeg de hypotheekverstrekking 184 miljard euro, terwijl dit in 2023 slechts 54 miljard was. Dit voorkomt een nieuwe bubbel en draagt bij aan stabiliteit in de sector.
Gedaalde morositeit
De morositeitsratio, het percentage leningen met betalingsachterstanden, is gedaald tot 3,42%, een niveau dat niet meer werd gezien sinds het barsten van de vastgoedzeepbel. Deze daling van de morositeit wordt toegeschreven aan de verbeterde economische omstandigheden in Spanje, waaronder een dalende werkloosheid en de gedaalde inflatie. Ook de genoemde striktere kredietcriteria van banken hebben bijgedragen. Banken zijn selectiever geworden bij het toekennen van leningen, wat het risico op wanbetaling verkleint. Gezinnen blijven prioriteit geven aan het aflossen van hun hypotheken, een principe dat vaak als laatste wordt opgegeven.
Afname van huishoudschuld
De schuldenlast van huishoudens is bovendien aanzienlijk gedaald, van 77,6% van het BBP in 2013 naar 45,2% in 2024. Dit weerspiegelt een groeiende financiële voorzichtigheid bij gezinnen. Vooral jongere generaties hebben het echter moeilijker toegang te krijgen tot leningen, mede door stagnerende inkomens en hogere financieringskosten.
Economische vooruitzichten
Ondanks de uitdagingen zijn de macro-economische omstandigheden in Spanje gunstig. Een groeiend bruto binnenlands product en lagere rentetarieven stimuleren de vraag naar woningen. Grote vastgoedontwikkelaars, zoals Aedas Homes en Culmia, verwachten in 2025 een solide groei in inkomsten dankzij deze gunstige omstandigheden.