Else Beekman
Na jaren van een ongebreidelde groei van woningen, stijgende huizenprijzen en tot in het oneindige verstrekte leningen vond plaats wat menigeen al had zien aankomen. De booming years waren in 2008 in één klap voorbij. De huizenmarktzeepbel knapte en zorgde voor een jarenlang spoor van ellende in Spanje.
In het kielzog van de licht aantrekkende economie, het einde van de recessie en de toestromende buitenlandse investeerders, beginnen we ook op de huizenmarkt iets van die verbeteringen te merken. Niet alleen nationaal, maar ook internationaal wordt gesproken over dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is.
Sinds 2008 daalden die, gebaseerd op verschillende onderzoeken en statistische gegevens tussen de 30 en 50 procent. Regionaal kunnen die dalingen enorm verschillen en op diverse zones in Spanje wordt geconstateerd dat prijzen van goede objecten zelfs weer stijgen.
Tinsa
Als eerste nemen we Tinsa, de Spaanse vereniging van taxateurs. Deze voorspelde eind juni dat de huizenprijs tegen het einde van dit jaar stopt met dalen. Vanaf 2015 start de fase van opleving van de woningmarkt en is de negatieve cyclus na ruim 6 jaar ten einde. De vereniging schat dat 2014 zal sluiten met een groei in het aantal aankopen van tussen de 15 en 25 procent. Daarbij zal de huidige stock van 700.000 woningen in 2017 verminderd zijn met 400.000.
Volgens Tinsa zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren gemiddeld met 40 procent gedaald. Voor de Spaanse kusten geldt een daling van 50 procent, voor grootstedelijke gebieden ligt die daling rond de 43 procent en op de eilanden ligt deze lager met nog geen 30 procent.
Lichte daling tot 217
Volgens vastgoedadviseur RR Acuña & Asociados dalen de prijzen nog tussen 5 en 7 procent op jaarbasis tot 2017. Herstel van de woningmarkt zal in zicht komen wanneer de vraag en aanbod meer in evenwicht raken. Bovendien zal alles afhangen van de Spaanse economie en de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het bedrijf meldt wel dat in specifieke zones in Spanje de prijzen al eerder weer zullen gaan stijgen.
Toenemend aantal verstrekte hypotheken
Volgens het Spaanse ministerie van Publieke Werken en Volkshuisvesting daalden de verkoop van woningen met 48 procent tot iets meer dan 81.000 verkopen in het eerste kwartaal van 2014. In maart steeg het aantal verstrekte hypotheken voor het eerst sinds 2010.
Moeilijke verkrijgbaarheid hypotheken
Jesus Encinar, oprichter van het grootste onroerend goed portaal in Spanje, Idealista zegt dat de criteria om geld te lenen bij banken nog heel strak zijn. Enkel de meest kredietwaardige personen komen in aanmerking voor een hypotheek. Encinar wijst in dit opzicht op een onderzoek van de Spaanse Bank waaruit blijkt dat ondanks dat er weer iets makkelijker kredieten aan consumenten worden verstrekt, die rond hypotheken niet zijn veranderd. Wel wijst hij op een toegenomen interesse van banken om hun hypotheekproducten weer onder de aandacht te brengen van de bezoekers van zijn website.
Stock
Tussen 1997 en 2006 werden er bijna 700.000 woningen per jaar gebouwd door 67.000 projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Toen de vraag naar woningen min of meer verdween, stonden er 1,7 miljoen nieuwe en onafgemaakte woningen te wachten op kopers, zo zegt Fernando Rodriguez de Acuna, analist bij Cuna en Asociados in Madrid. Er zijn experts die zeggen dat Spanje genoeg huizenvoorraad heeft om de vraag ernaar voor de komende 40 jaar te voldoen. Echter volgens Acuna zitten er veel onverkoopbare objecten tussen. Circa 40 procent van die onverkochte woningen zijn niet aantrekkelijk genoeg voor kopers in de komende 5 tot 10 jaar vanwege hun locatie, gebrek aan voorzieningen en de hoge werkloosheid die nog steeds een groot probleem vormt in Spanje.
Prijsdaling zwakt af
Volgens vastgoedexpert Mark Stucklin van Spanish Property Insight is het positief dat verschillende gegevens laten zien dat de prijsdalingen afzwakken. Hij ziet dit als een teken dat de bodem van de markt niet ver weg meer is. ‘Prijzen en verkopen zijn nog steeds niet goed, maar de dalingen zwakken af en er is sprake van een toenemend aantal tekenen van stabilisatie. Verschillende bronnen melden dezelfde trends en dat is opvallen’, aldus Stucklin.
Versoepeling kredietverstrekking
Op PropertyWire.com is te lezen dat de markt zich enkel zal herstellen als banken hun criteria voor het verstrekken van hypotheken versoepelen. Dit ondanks het feit dat er meer investeerders van buiten komen om hun geld in Spaans vastgoed te stoppen. Vaak gaat het hier om ‘cash buyers’ of mensen die in hun eigen land een hypotheek hebben geregeld, want in Spanje is het nog steeds nodig om zelf veel geld op tafel te kunnen leggen, voordat je in aanmerking komt voor een hypotheek. Doorgaans wordt 60 procent van het aankoopbedrag gevraagd. Tel daarbij op dat de koper met ongeveer 15 procent van het aankoopbedrag rekening moet houden als kosten koper, dan is duidelijk dat men nog steeds een groot bedrag aan eigen geld nodig heeft. Tenzij je een eigendom van de bank koopt, dan geldt vaak een hypotheekverstrekking voor 100 procent. Experts zijn het erover eens dat als de overheid de onroerend goedmarkt in Spanje echt een boost wil geven, er een impuls gegeven moet worden aan de kredietverstrekking.
Meer werkgelegenheid nodig
Volgens Souheir Asba, analist bij Societé Generale hangt het herstel van de huizenmarkt vooral af van de verbetering van de werkgelegenheid in Spanje en daarbij ook van de kredietverlening. Beide zijn nu vooral onzeker. Asba ziet in de toegenomen interesse in ‘distressed’ vastgoedobjecten onvoldoende signalen voor echt herstel. De recessie is wel voorbij en de economie groeit licht, maar voorlopig merkt de gewone Spanjaard daar weinig van en zal op korte termijn geen aankoop van een woning overwegen. Daarbij wijst hij op de voorraad van 700.000 onverkochte en onafgebouwde woningen in Spanje.
‘Bodem begin volgend jaar bereikt’
De kredietbeoordelaar Fitch voorspelde begin juni dat de huizenprijzen in Spanje begin 2015 de bodem zullen raken. De markt wordt gekenmerkt door een hoge werkloosheid en de moeilijke verkrijgbaarheid van kredieten. De prijzen zijn over het algemeen dan gedaald met 40 procent sinds deze op het hoogtepunt waren. Pas op lange termijn zal de aantrekkende economie en de dalende werkloosheid zijn effect hebben op de huizenmarkt. Het aantal verstrekte hypotheken zit 80 procent onder het niveau van 2007, aldus Fitch in het rapport.