Else Beekman
Omdat de huren in Spanje steeds verder stijgen, zien veel mensen zich genoodzaakt tot het huren van een kamer. Ze kunnen zich de huur van een volledige woning niet meer permitteren. Maar ook een kamer huren wordt steeds duurder. De gemiddelde prijs hiervoor ligt op 466 euro per maand. En dan moeten keuken, badkamer en woonkamer gedeeld worden met anderen.
De huurprijzen voor kamers met toegang tot gemeenschappelijke ruimtes zijn in de afgelopen vijf jaar met 42% gestegen. Eigenaren op zoek naar meer winst proberen de regelgeving te omzeilen. Ondertussen beginnen rechters steeds meer de huurders te beschermen. El País schrijft dat in steden zoals Barcelona, Bilbao, Madrid, L’Hospitalet de Llobregat, Palma de Mallorca en Pamplona de huurprijs voor een kamer nooit meer lager is dan 500 euro per maand. Gemiddeld kost het huren van een slaapkamer, een badkamer, een woonkamer en een keuken (deze laatste drie voor gemeenschappelijk gebruik) nu 42% meer dan vijf jaar geleden en 76% meer dan in 2015, volgens het portaal Fotocasa.
Een markt in transitie
Het huren van kamers in Spanje heeft de afgelopen jaren een grote vlucht genomen. Ongewild vormt het een belangrijk onderdeel in het leven van duizenden mensen. Waar het vroeger een kleine en betaalbare markt was, vooral voor studenten of starters, is het nu voor veel huurders de enige, maar steeds duurdere, optie geworden. Voor huiseigenaren is het een aantrekkelijk alternatief om hun woningen voor meer geld te verhuren dan eerder bij langdurige verhuur aan bijvoorbeeld één gezin.
De kamers waar hier op wordt gedoeld, worden vaak verhuurd volgens het Burgerlijk Wetboek en niet volgens de Stedelijke Woning, die bijvoorbeeld een huurperiode van vijf jaar voorschrijft. Het ministerie van Huisvesting heeft deze verhuurvorm al onder de loep genomen. Deze draagt namelijk bij aan de stijging van de huurprijzen in steden. Minister Isabel Rodríguez gaf in een interview met El País op 14 april aan dat ze van plan is deze praktijk te reguleren omdat huurders nu onvoldoende beschermd zijn.
Steeds meer mensen huren kamers vanwege hoge kosten
Volgens Fotocasa deelt 44% van de Spanjaarden een appartement omdat ze de huur van een hele woning niet kunnen betalen. Er is geen officieel register voor kamerhuur en het is moeilijk te volgen vanwege zwarte betalingen. Het Observatorium voor Huurprijzen, samengesteld door de Fundación Alquiler Seguro en de Universidad Rey Juan Carlos, meldt dat de beschikbaarheid van kamers het afgelopen jaar met 26,2% is toegenomen, terwijl de prijzen met 8,3% zijn gestegen.
Eigenaren verhuren kamers vanwege hogere winst
De traditionele huur van een woning levert een bruto jaarrendement van 6,6% op, terwijl dit voor kamers 9,5% is, aldus Fotocasa. Het huren van een kamer kost gemiddeld 466 euro, terwijl een volledige woning van 80 vierkante meter ongeveer 900 euro per maand kost. Met drie kamers in een woning is het bruto rendement dus aanzienlijk hoger dan bij conventionele verhuur, zegt María Matos, directeur van studies en woordvoerder van Fotocasa.
Fiscaliteit en regelgeving
Eigenaren beschouwen de kamermarkt als flexibeler en denken de nieuwe Woningwetregels te kunnen ontwijken. Hoewel dit niet altijd het geval is, biedt deze verhuurvorm geen fiscale aftrekken zoals bij traditionele verhuur. Sergio Cardona, analist van het Observatorium voor Huurprijzen, zegt dat eigenaren kortdurend kamers verhuren omdat ze zo woning- en toeristische regelgeving en fiscale controles denken te kunnen vermijden.
Lees ook: Spaanse woningeigenaar omzeilt nieuwe woningwet met kortetermijnverhuur
De experts zien deze ontwikkeling als een reactie op de nieuwe Woningwet die een jaar geleden werd ingevoerd. Volgens hen heeft de wet meer politieke winst opgeleverd dan daadwerkelijke hulp geboden aan huurders. Gonzalo Bernardos, econoom aan de Universiteit van Barcelona, benadrukt dat de wet vooral bedoeld was om stemmen te winnen onder jongeren. Uiteindelijk hebben verhuurders gereageerd door huurprijzen te verhogen en zich te richten op kortlopende contracten en kamerverhuur om de nieuwe regelgeving te ontwijken. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke stijging van tijdelijke huurovereenkomsten en het huren van kamers, wat nu een groot deel van de markt uitmaakt.
Sociale veranderingen door de woningcrisis
Zodoende is het huren van kamers een oplossing geworden voor een breed scala aan leeftijden, niet alleen voor jongeren. Eduardo Fernández-Fígares is advocaat en gespecialiseerd in huurgeschillen. Hij bevestigt dat steeds meer verschillende groepen nu kamers huren vanwege de hoge prijzen en het tekort aan volledige woningen. Hoewel kamerhuur formeel onder het Burgerlijk Wetboek valt en eigenaren meer zekerheid biedt, waarschuwt Fernández-Fígares dat rechters soms beslissen dat kamerhuur onder de LAU valt, vooral als de kamer de hoofdwoning van de huurder is. Dit kan huurders recht geven op dezelfde bescherming als bij een volledige woning.